Про доступність нерухомості потрібно судити не тільки за вартістю квадратного метра, а й за величиною зарплати
В економіці все пізнається в порівнянні. Взяти той же курс рубля. Його реально можна оцінити тільки в порівнянні з доларом, євро або буханцем хліба. Чим більше валюти або продуктів харчування можна купити на одиницю рублів, тим вище їх курс. А значить, і добробут тих, хто отримує зарплату в національній валюті РФ.
Те ж саме і з доступністю житла. Вона визначається відразу декількома факторами: ціною квадратних метрів, середньою зарплатою і ставками по іпотеці. «КП» вирішила перевірити, де ж в Росії найдоступніше житло і чи варто його там купувати.
ДЕШЕВШЕ ВСЬОГО - НА КАВКАЗІ
Отже, почнемо по порядку. Ставки по іпотеці в цілому по країні приблизно однакові. Більшість великих федеральних банків мають філії в багатьох регіонах, тому місцеві гравці ринку змушені тримати свої апетити в узді, якщо хочуть заробляти за рахунок іпотеки. Крім того, за допомогою позикових коштів зараз купуються лише кожна п'ята квартира, та й у багатьох ипотечников початковий внесок становить приблизно половину від вартості житла, що купується.
Так що серйозного впливу на доступність житла ставки по іпотеці в Росії поки не надають. Хоча кредитний попит на квартири в останні роки серйозно зростає. Цього року росіяни повинні взяти житлових кредитів на загальну суму до 1 трлн. рублів. Це абсолютний рекорд за всю історію розвитку іпотеки в країні. Проте це поки квіточки. Для порівняння, в країнах Заходу за допомогою кредитів купується до 80 - 90% нерухомості. Ставки за житловими позиками там грають значно вагомішу роль при оцінці доступності житла.
Напевно, головний фактор, що впливає на рішення про покупку нових квадратних метрів - це все-таки їх вартість. Якщо порівняти різні регіони Росії, то вона відрізняється істотно (див. Таблицю). Як водиться, найбільше квадратний метр житла коштує в Центральному федеральному окрузі. І чим ближче до Москви. а потім і Кремлю, тим він дорожчий (за винятком, напевно, Рубльовки і інших елітних районів). На іншому полюсі - нерухомість в кавказьких республіках. Там житло можна придбати за відносні «копійки», але ажіотажного попиту на нього зі зрозумілих причин немає.
ЯКЩО Б Я БУВ МОСКВИЧ ...
- Ха! Була б у мене така зарплата, як у вас в Москві, то я б давно собі вже квартиру купив, - висловлював мені якось раз колега з Володимира.
Однушки в цьому місті стоять близько 1 - 1,5 млн. Рублів. За ці гроші навіть малометражку в найдальшому районі Підмосков'я ще треба попрацювати пошукати. А якщо брати нерухомість всередині МКАД, то навряд чи вийде знайти щось дешевше 5 млн. Рублів. При цьому середня зарплата в Москві і Володимирі відрізняється не так серйозно, як вартість нерухомості.
Якщо знову згадати кавказькі республіки, то легко зрозуміти, що низька вартість квадратного метра говорить якщо не про депресивності, то у всякому разі про малу привабливість регіону. Зрештою все визначається балансом попиту і пропозиції. Якщо вартість житла невисока, значить у місцевого населення просто немає грошей на вирішення квартирного питання.
Наприклад, на Північному Кавказі рівень безробіття сягає 40 - 50%. Але навіть ті, хто працюють, отримують приблизно вдвічі менше, ніж в середньому по Росії. Ті ж самі проблеми актуальні і для малих міст і селищ по всій території країни. Немає роботи - немає охочих купувати житло. Багато місцевих жителів або працюють вахтовим методом у великих містах, або і зовсім намагаються перевезти сім'ю ближче до більш «хлібним місцях».
Як з'ясували в Penny Lane Realty, практично найдешевша нерухомість знаходиться в місті Біробіджані (Єврейська автономна область). Квадратний метр там коштує трохи більше 20 тисяч рублів. Але покупців все одно немає.
ДЕЛІМ ЦІНУ НА ЗАРПЛАТУ
щоб реально оцінити, де житло доступнішим за все, потрібно порівняти середню вартість житла із середньою зарплатою в місті (див. таблицю 2). Тоді виявиться, що заздрити столичним жителям в принципі не варто. У порівнянні з іншими російськими містами, збирати на квадратні метри в Москві доведеться набагато довше.
Як підрахували в компанії Alliance De Luxe, середньостатистичному мешканцю столиці знадобиться 13,5 років, щоб накопичити на квартиру площею 40 квадратних метрів. І мова навіть не про іпотеку. А про те терміні, протягом якого всі одержувані доходи потенційний покупець житла повинен відправляти на придбання нерухомості.
У лідерах рейтингу, природно, Москва, Санкт-Петербург і Московська область. Тут жителям доведеться відкладати на квартиру найбільша кількість часу. А ось найбільше пощастило жителям Самари. Тут досить хороші заробітні плати (27 тис. Рублів на місяць) і адекватна вартість квадратного метра (48 тис. Рублів). Таким чином жителі Самари можуть накопичити на квартиру в своєму місті в 2 рази швидше, ніж москвичі.
Однак, як відзначають експерти, такий підхід досить умовний. Продукти харчування та послуги ЖКГ в більшості великих міст коштують приблизно однаково. Тому теоретично москвичі можуть відкладати в заначку набагато більше коштів. Тим більше що і високооплачувану роботу в столиці знайти простіше. Однак тут є й контраргумент. Зазвичай вирішувати житлове питання змушені приїжджі. А у них дуже вагома частка витрат припадає на знімання квартири. Та й різні послуги в столиці коштують набагато дорожче.
У розвинених країнах нормативи по кількості квадратних метрів на людину набагато вище, ніж в Росії. Якщо у нас «однушкой» вважається квартира з однією спальнею, то в більшості країн Європи та США розрахунок ведеться по спальним площами. Тобто «однокімнатною квартирою» там вважаються апартаменти з кухнею, вітальнею і спальнею. Звідси і різниця в підходах.
Нещодавно аудиторсько-консалтингова компанія Deloitte провела дослідження порівняльної вартості новобудов в різних країнах. У розрахунок брали ті ж два показника: середню ціну житла і зарплату. Але при цьому в якості стандартного житла розглядали квартиру площею 70 квадратних метрів.
Виявилося, що найбільше пощастило жителям Німеччини. Так таку житлоплощу можна придбати всього за 3 роки наполегливої праці. Тобто середня вартість 70-метрової квартири перевищує тамтешню середню зарплату всього в 36 разів. В інших країнах цей показник вище. Наприклад, в Естонії - збирати на квартиру довелося б 7 років, в Чехії і Великобританії - 7,5 року, в Польщі - 8,5 року, а у Франції - 9 років.
На жаль, в цьому неформальному рейтингу Росія знову опинилася на першому місці. Середньостатистичному росіянину, щоб купити квартиру площею 70 квадратних метрів, доведеться відмовлятися від води і їжі протягом 11 років.
Як відзначають фахівці, це означає тільки одне. Вартість житла в Росії завищена приблизно на 30%. По крайней мере, якщо порівнювати з нашими сусідами зі Східної Європи. А це означає, що коли вартість нафти піде вниз, то квадратні метри в Росії можуть серйозно подешевшати. Наприклад, так сталося з японською нерухомістю. На початку 90-х ціни на квартири в Токіо підскочили до астрономічних величин. Але потім через кризу в економіці впали в рази. До сих пір вартість квадратного метра в столиці Японії в два з гаком рази нижче пікових значень, досягнутих 20 років тому.
Почім «квадрат» в Росії
Ціна (тис. Рублів)
Середня зарплата (тис. Рублів)