Сьогодні я хочу поговорити з вами про інвестиції в апартаменти. розглянути апартаменти як об'єкт для інвестування приватного капіталу. Я вже писав, що інвестиції в нерухомість бувають різних видів, і також існують різні стратегії придбання нерухомих інвестиційних активів. У цій статті я розгляну окремий випадок вкладення капіталу в "квадратні метри" - інвестиції в апарт-готелі. чим цікавий цей тип нерухомості для інвестора, які плюси і мінуси апартаментів як інвестиційного активу.
Чим цікаві інвестиції в апартаменти?
Апартаменти - це нерухомість нежитлового фонду, облаштована для життя. Оскільки в апартаментах неможливо прописатися, отримати реєстрацію, то для постійного проживання апартаменти мають цілий ряд істотних мінусів, які розглянуті в статті, яка наведена вище. А ось для тимчасового підходять відмінно, чим і можуть скористатися інвестори, які бажають отримувати пасивний дохід від здачі в оренду нерухомості.
Інвестиції в апартаменти - це дуже цікавий варіант інвестування в нерухомість, оскільки коштують вони значно дешевше квартир, а здавати їх в оренду можна приблизно за такою ж ціною, як і квартири (тому що для орендарів особливої різниці між цими видами приміщень немає). Таким чином, прибутковість інвестицій виходить вище, а період окупності менше.
Цей момент усвідомлюють не тільки інвестори, а й забудовники. Оскільки інвестори, які купують нерухомість з метою перепродажу або здачі в оренду - більш платоспроможні покупці, ніж люди, які купують житло для себе, будівельні компанії стали все більше орієнтувати новобудови на них. Частка апартаментів серед всіх новобудов в останні роки стрімко зростає, особливо це стосується великих міст, тим більше - столиць: Москви і Санкт-Петербурга. Наприклад, в Москві частка апартаментів в новобудовах становить уже близько 60-70%.
Що таке апарт-готелі?
Апарт-готелі - це і є будівлі, в яких знаходяться апартаменти. Як я вже говорив, вони відносяться до нежитлового фонду, комерційної нерухомості. Говорячи простою мовою, нерухомість з квартирами - це житловий будинок, нерухомість з апартаментами - це апарт-готель.
Уже наявність в назві слова "готель" говорить про те, що така нерухомість переважно здається в оренду. Зараз у великих містах будуються цілі мікрорайони апарт-готелів, апартаментів в яких переважно розкуповуються на первинному ринку - ще на етапі будівництва.
Апарт-готелі користуються великою популярністю як серед інвесторів, так і серед орендарів, оскільки їх номери-апартаменти нової споруди і, як правило, підвищеного класу комфортності.
Інвестиції в апарт-готелі.
Інвестиції в апарт-готелі можна здійснювати як на різних етапах будівництва і навіть підготовки до будівництва, так і вже після повної споруди апарт-готелю і здачі його в експлуатацію. Чим раніше інвестор купує вибрані апартаменти в готелі - тим дешевше вони йому обходяться, але і тим вище ризик його вкладень.
Важливо знати, що покупці житлової нерухомості на первинному ринку так чи інакше захищені законодавством від ризику банкрутства або шахрайства забудовника. А от покупці апартаментів - не захищені, оскільки апарт-готелі відносяться до комерційної нерухомості. Ці ризики вони приймають на себе, і чим раніше етап інвестування, тим вигідніше покупка і вище ризик.
Купити апартаменти в апарт-готелях, як і житлову нерухомість, можна не тільки самостійно оплачуючи всю вартість, а й через іпотечні кредити. Правда, їх умови будуть більш близькі до умов кредитування на покупку комерційної нерухомості, ніж житловий.
Схеми інвестицій в апарт-готелі.
Існує 3 основних схеми, за якими інвестори вкладають капітал в покупку апартаментів: одна з них пов'язана з подальшим перепродажем і отриманням спекулятивного доходу, а дві - зі створенням постійного джерела пасивного доходу від здачі в оренду. Давайте розглянемо ці схеми трохи докладніше.
Схема 1. Купівля на етапі будівництва і перепродаж після здачі в експлуатацію. Тут все просто: інвестор укладає договір із забудовником, вносить гроші, купуючи апартаменти в будівлі, яка ще не побудовано. Коли будівництво завершується і апарт-готель здається в експлуатацію, він продає свою нерухомість за вищою ціною, заробляючи на різниці. Ця схема не користується великою популярністю, хоча теж має місце бути.
Схема 3. Купівля апартаментів і здача їх в оренду керуючої компанії. Тут інвестор, купуючи апартаменти, передає їх в управління компанії, яка обслуговує конкретний Апарт-готель. А вона вже підшукує орендарів, здає номер їм в оренду, обслуговує номер, забираючи собі за це обумовлену частину доходу з орендарів і / або фіксовану плату за обслуговування, а іншу частину доходу перераховує інвестору. Така схема останнім часом є найбільш популярною, особливо вона цікава, наприклад, для інвестицій в нерухомість за кордоном або навіть в іншому місті, коли інвестор не має фізичної можливості самостійно працювати з орендарями. Досить зручна схема, правда, комісійні керуючих компаній зараз досить високі, тому кожен випадок треба розглядати індивідуально.
Інвестиції в апартаменти: плюси і мінуси.
Як і в будь-якому способі інвестування, як додаток до капіталу в апартаменти можна знайти свої плюси і мінуси. Давайте розглянемо основні.
Інвестиції в апартаменти: переваги.
- Апартаменти дешевше квартир. Відповідно, такий варіант інвестування в нерухомість вимагає менше капіталу.
- Інвестиції в апартаменти для здачі в оренду швидше окупаються, ніж інвестиції в житлову нерухомість.
- Можна здавати в оренду номера в апарт-готелях, уклавши договір з керуючою компанією, отримуючи, таким чином, абсолютно пасивний дохід.
Інвестиції в апартаменти: недоліки.
В цілому, як підраховують ріелтори, інвестиції в апартаменти з подальшою здачею їх в оренду окупаються приблизно за 7-8 років, тоді як покупка квартир з цією ж метою - за 10-15 і більше років.
Тепер ви маєте уявлення про інвестиції в апарт-готелі, і можете самі робити висновки, наскільки цей варіант вкладення капіталу цікавий вам.