Що потрібно зробити, щоб нащадкам не позбулися закладеної нерухомості
Іпотеку в Росії оформляють надовго - сучасного позичальника не здивуєш кредитами на 25 або 30 років. Передбачити, що станеться із закладеною квартирою, якщо покупець вмре, не виплативши повну суму боргу, можливо не завжди. В оформленні іпотеки занадто багато умов, від яких залежить, кому дістанеться нерухомість після смерті власника. Багато позичальників вважають, що закладена квартира автоматично дістанеться їхнім дітям. Як з'ясувалося, так відбувається далеко не завжди.
Перший фактор - це ступінь споріднення. За російськими законами, найближчими родичами вважаються подружжя та діти. За замовчуванням майно померлого разом з його борговими зобов'язаннями дістається саме їм.
«Спадщина розподіляється між правонаступниками відповідно до черговості. Іншими словами, в першу чергу на майно претендують найближчі родичі. Якщо їх немає, то правонаступниками стають представники наступних черг, - пояснює заступник голови юридичного департаменту ріелторської компанії «НДВ-Нерухомість» Володимир Зімохін. - Майно ділиться між спадкоємцями однієї черги порівну - в рівних частках без будь-яких винятків ».
Таким чином, якщо у іпотечного позичальника залишилися троє дітей, то закладена в банку квартира дістанеться кожному з них в рівній пропорції - по третині на кожного. Якщо ж у позичальника залишилася вдова-созаемщик, якій належала половина квартири, то у спадок перейде тільки половина квартири - власником другої половини залишиться чоловіка.
Інша справа - заповіт, згідно з яким власник має право заповідати квартиру будь-якій людині або організації на планеті. «Головне - звернутися до нотаріуса, - нагадує Зімохін. - Якщо заповідач перебуває в лікарні, то запевнити заповіт зможе навіть головлікар даної установи ».
«Якщо осіб, які претендують на обов'язкову частку у спадщині, немає, то можна заповісти своє майно будь-кому без обмежень, - додає заступник голови юридичного департаменту компанії« Стройтрест-Нерухомість ». - Оскаржити заповіт можна тільки в судовому порядку, і то при наявності для цього вагомих причин. По суті, це буде актуальним в тому випадку, якщо порушені права близьких родичів, які претендують на обов'язкову частку у спадщині ». «Неповнолітні спадкоємці можуть проводити операції з нерухомістю тільки через своїх опікунів», - уточнює керівник іпотечного центру Est-a-Tet Олексій Новіков.
Після того як частки в закладеній квартирі розподіляться між спадкоємцями, почнеться найцікавіше: нові власники зможуть відмовитися від своєї частини. Якщо одержувач спадщини не хоче приймати на себе боргові зобов'язання за «звалилися» на нього квартиру, він має повне право не вступати в спадок. В цьому випадку нерухомість дістанеться банку, в якому була оформлена іпотека. «Спадкоємцям, які не бажають нести відповідальність за борги померлого, доведеться відмовлятися від спадщини цілком. У разі якщо від іпотечної квартири відмовилися всі спадкоємці, то банк забирає об'єкт і реалізує його за допомогою аукціону. Якщо виручених коштів виявилося недостатньо для погашення боргу, то залишок заборгованості просто списується », - розповідає Володимир Зімохін.
Підступ в тому, що відмовитися від іпотеки, але прийняти все інше, не вийде: для таких випадків в Росії діє специфічний принцип «все або нічого». «Не можна прийняти майно і разом з цим відмовитися від боргів, які існували у померлого. Разом з майном спадкоємців переходить обов'язок платити по кредитах, - пояснює представник «НДВ-Нерухомості». - Якщо спадкоємців декілька, то кожен з них відповідає за боргами спадкодавця в межах вартості перейшов майна - тобто якщо нерухомість успадкована в рівних частках, то і борги розподіляються в рівних частках ». Спадкоємцям, які погодяться продовжити справу батьків, доведеться виплачувати борг за тією ж схемою і з тією ж періодичністю, що і оригінальний позичальник.
Уберегти дітей від іпотечних виплат можна за допомогою страховки. Застрахувати своє життя пропонують практично всім сучасним позичальникам, користуватися цією послугою чи ні - кожен вирішує сам. В ідеальному світі система діє так: «Власник квартири помер, право власності переходить його спадкоємцям, а кредит [повністю] виплачує страхова компанія», - описує механізм Олексій Новіков.
На ділі процедура може відрізнятися. Наприклад, позичальник міг застрахуватися немає від будь-якої смерті, а тільки від смерті від нещасного випадку. При такому сценарії страхова компанія має право відмовитися від погашення іпотеки під приводом природного або насильницького характеру смерті. «Смерть власника повинна бути визнана страховим випадком, щоб обов'язки з виплати кредиту не лягли на плечі спадкоємців, - підтверджує Новіков. - Так, у сумнозвісній історії позичальник, який більше не міг виплачувати кредит, покінчив життя самогубством, щоб позбавити сім'ю від кредиту. Тим часом самогубство не є страховим випадком, а тому всі борги лягли на плечі удови з двома дітьми ».
Через численні обмежень і підводних каменів найбільш простим способом передати дітям закладену квартиру може здатися прижиттєве переоформлення іпотеки на спадкоємців. За словами керівника іпотечного центру Est-a-Tet, здійснити такий сценарій також непросто. «Якщо позичальник хоче за життя передати квартиру своїм спадкоємцям, то можна піти двома шляхами, - розповідає Алекасей Новіков. - Перший шлях - при оформленні кредиту зробити свого спадкоємця созаемщиком. Оскільки власність на квартиру оформляється на позичальника і созаемщика (і ніхто інший не може бути власником квартири, що знаходиться в заставі), то після смерті позичальника созаемщик залишається єдиним власником квартири, який далі виплачує кредит ».
Альтерантівной варіанти складніше. «Другий шлях - зробити переуступку прав власності з переведенням боргу, - вказує Олексій Новіков. - Для цього необхідно отримати дозвіл банку і оформити на нового власника залишився кредит. Тут потрібно розуміти, що спадкоємець повинен відповідати всім вимогам банку. Його будуть оцінювати так само, як звичайного позичальника, - за рівнем доходу, наявності інших кредитів, робітникові стажу та інших факторів ». Планувати власну іпотеку таким способом має сенс тим, хто точно знає, що через кілька років його спадкоємець вийде на рівень доходу, необхідний для підтвердження іпотеки, але в момент оформлення кредиту ще не може похвалитися достатньою для цього зарплатою. Варіант підійде майбутнім пенсіонерам, які хочуть «застовпити» іпотечну квартиру до настання пенсійного віку, а через деякий час переоформити закладену нерухомість на синів або дочок, початківців кар'єру.
Антон Погорельский / фото devteev (depositphotos)
Юридична особа, що уклала з Агентством договір про надання послуг з поводження стягнення на Предмет іпотеки відповідно до законодавства Російської Федерації.
Агент по накопиченню
Кредитна організація, яка уклала з Агентством договір з обслуговування Рахунки супроводу і передачі Агентству в певному форматі інформації по прийнятим на вказаний рахунок платежів.
Ануїтетна схема погашення
Ануїтетна схема погашення - це погашення кредиту регулярними, однаковими за величиною (аннуїтетнимі) платежами. Розмір платежу визначається при видачі кредиту за офіційною формулою ануїтету і включає в себе розрахункову суму на погашення основного боргу і відсотки, нараховані на суму невиплаченого боргу. Щомісяця позичальник платить одну і ту ж суму.
Аудитор пулу заставних
Аудиторська компанія, яка проводить погодили процедури по пулу pакладних, складових іпотечне покриття.