Основні моменти
Купівля нерухомості на вторинному або первинному ринку за допомогою кредитних коштів того чи іншого банку - відмінна можливість стати власником свого власного житла при відсутності можливості оплатити всю вартість об'єкта відразу. Але що робити, якщо навіть для початкового внеску для іпотечного кредитування у позичальника зовсім немає коштів?
Не всі банки вітають придбання нерухомості за допомогою іпотечної позики без достатньої кількості коштів для початкового внеску. Чому дана операція вважається ризикованою:
- Великий ризик можливого стрибка цін вгору або виникнення кризової ситуації. У разі якщо позичальник придбає житло за досить високою ціною, надалі не зможе платити кредит за квартиру, і в той же час відбудеться обвал цін, банку вже буде не реалізувати нерухомість по спочатку заявленої вартості.
- Іпотечний кредит без початкового внеску зазвичай привертає позичальників з низьким рівнем доходу або платоспроможності. Тому велика ймовірність, що позичальник не впорається зі своїми зобов'язаннями, а банк, через відсутність коштів, що забезпечують виконання боргових зобов'язань, якими є початковий внесок по кредиту, понесе значні збитки.
Варіанти придбання квартири без початкового внеску в Ощадбанку
СбербанкУкаіни - провідна фінансова установа в нашій країні. Які існують умови, щоб оформити іпотеку без початкового внеску в Ощадбанку, розглянемо.
Давайте розглянемо найбільш поширені способи оформленіяіпотекі в Ощадбанку без початкового внеску:
Кредит на придбання нерухомості з завищенням вартості об'єкта
Купуючи квартиру допомогою кредитних коштів Ощад, позичальник може домовитися із забудовником про те, щоб в самому договорі сума була вказана більше, ніж коштує кредитується об'єкт на розмір першого внеску або суму, якої не вистачає для першого внеску з урахуванням наявних власних коштів.
У всіх документах - купівлі-продажу і кредитному договорі вказується вартість об'єкта вище, ніж вона є насправді.
Наприклад, позичальник купує квартиру на стадії «котлован» в споруджуваному будинку у забудовника, акредитованого в Ощадбанку. Вартість квартири становить 3 мільйони рублів, початковий внесок на житло повинен дорівнювати 15%. Таким чином, необхідно вказати в договорі вартість нерухомості приблизно 3530000 рублів. І кредит запитувати на 3 млн. Рублів.
Зазвичай забудовник просить внести мінімальний внесок в розмірі 5%. Цей платіж необхідний для того, щоб покрити податкові витрати.
Після того як іпотека схвалюється, оформляється договір ДДУ, де прописується інформація про те, що частина коштів перераховує банк, а частина коштів сам позичальник. Цю частину, як правило, видає позичальникові сам забудовник після реєстрації іпотеки в органах юстиції.
Видача найчастіше відбувається формально. Забудовник видає гроші клієнту за договором зама і тут же зараховує себе їх на рахунок в оплату першого внеску по квартирі.
Після цієї процедури позичальнику видається підтвердження оплати для банку. Ця може бути пріходнік або довідка від забудовника. З цим документом і отрегістрірованним договором клієнт звертається в банк. Йому виробляють видачу кредиту та перерахування грошей забудовнику.
Далі позичальник платить іпотеку і платежі за договором позики. Ряд забудовників не вимагають робити такі платежі або роблять Кешбек і гасять заборгованість по заму після зарахування коштів від банку. Якщо умовами договору передбачено платежі, то вони, як правило, тривають до моменту здачі будинку, а далі робиться прощення боргу і заборгованість списується.
Якщо забудовник проводить процедуру вибачення боргу офіційно, через податкову, може виникнути необхідність сплатити позичальнику 13% прибуткового податку від суми прощення боргу. Не варто переживати з цього приводу. За рахунок завищення вартості квартири звалюють розмір податкового вирахування, на який він може претендувати. Цей відрахування покриє витрати на сплату податку.
За вторинці процедура завищення простіша. Вона відбувається без позики. Наявність першого внеску підтверджується звичайної розпискою.
Які складнощі можуть виникнути:
- Підтвердження початкового внеску Сбербанк вимагає за допомогою надання платіжки у внесенні коштів або ордера про розкриття акредитива, може виникнути ймовірність того, що недобросовісний забудовник може отримати відшкодування в повному обсязі;
- Для всіх іпотечних кредитів в Ощадбанку потрібне проведення незалежної експертизи про оцінку об'єкта нерухомості. Існує ймовірність того, що оцінювач відмовиться оформляти звіт на необхідну суму, або банк не дозволить оформити кредит у разі виявлення факту завищеною вартістю, і тоді не тільки у оцінювача можуть виникнути проблеми з ліцензією, а й у позичальника з кредитною історією.
- Податки в разі реалізації квартири буде платити в підвищеному розмірі не тільки позичальник, але і продавець нерухомості. Тому при завищенні вартості об'єкта продавець може запросити разову плату, яка може бути значною.
- Чим більша сума, зазначена в договорі, тим більша сума переплати. Наприклад, при вартості квартири 3 мільйони рублів і завищенні ціни до 3,53 мільйонів рублів, переплата в Ощадбанку при іпотеці в 10 відсотків річних за п'ять років складе не менше 1,5 мільйонів рублів. Переплата в ВТБ 24, Россельхозбанке або Газпромбанку можливо буде навіть більше, так як їх процентні ставки по кредиту на нерухомість відрізняються.
Іпотечний кредит з материнським (сімейним) капіталом
При народженні другої дитини в Пенсійному Фонді України на рахунку матері накопичується певна сума так званого материнського капіталу, або сімейного. Дана сума може витрачатися на навчання дитини, пенсію матері або поліпшення житлових умов, у тому числі - погашення кредиту на нерухомість, що купується.
У разі якщо сума залишку коштів по материнському капіталу дорівнює або перевищує необхідний початковий внесок, позичальник може використовувати вибраний сертифікат для оплати.
Такий вид кредитування більш вигідний, ніж перший варіант:
- Чи не відбувається штучного завищення ціни, і відповідно губляться ризики по витребуванню зайвих сум забудовником, підвищених переплат і податкових відрахувань;
- Зберігається діюча базова ставка по кредиту, без завищення відсотка, як в інших комерційних банках.
Військова іпотека
Практично у всіх банків існує такий спосіб кредитування, як придбання житла з використанням пільг і сертифікатів, покладених військовослужбовцям, які як мінімум три роки були учасниками накопичувальної іпотечної системи.
Засоби, які весь цей час перераховувалися на рахунок військовослужбовця, можуть послужити початковим внеском по іпотеці, в разі якщо вони покривають необхідний відсоток вартості житла.
Іпотечний кредит в Ощадбанку для військовослужбовців має деякі обмеження:
- Максимально можлива сума іпотечного кредиту дорівнює 2,22 мільйона рублів;
- Страхування заставного майна є обов'язковим;
- Мінімальний вік позичальника, який може отримати кредит під військовий сертифікат, дорівнює 21 рокам;
- Вік позичальника на момент погашення іпотеки не повинен перевищувати 45 років.
Кредит під заставу нерухомості
Сбербанк, як і більшість банків, може видати кредит під заставу наявного житла. Важливою особливістю даного кредиту є те, що він не прив'язаний до якоїсь конкретної мети покупки. Отримані гроші ви можете витратити на будь-які цілі без пояснення перед банком.
Ощадбанк видає даний кредит на термін до 20 років за ставкою від 14% річних. Це вище, ніж стандартна ставка в банку майже на 3% відсотка. Але в даному випадку цілком реально придбати квартиру через Ощадбанк без початкового внеску. Банк оцінить квартиру і видасть до 60% від її оцінної вартості.
Рефінансування іпотечного кредиту
Взяти іпотеку в ощадбанку цілком можливо, щоб загасити вже наявну житлову позику. Інакше рефінансування можна назвати перекредітованієм. Найважливіші нюанси даного виду кредиту в Ощадбанку:
- Сума кредиту не може бути менше 500 тисяч і більше 5 мільйонів рублів;
- Розмір нової іпотеки не може перевищувати іпотеку попередню;
- Запитувана сума не повинна бути більше 80% від вартості житла, що купується.
Ряд банків встановлює відсоток на рефінансуються кредити трохи вище, ніж на інші види іпотечних продуктів, однак в Ощадбанку базова ставка встановлена в розмірі не більше ніж десять цілих дев'ять десятих на новобудову. Детально рефінансування іпотеки в Ощадбанку розібрано в окремому пості.
Таким чином, ми бачимо, що оформити іпотеку без наявності першого внеску в Ощадбанку цілком можливо, головне - зробити розрахунок і оцінити свої фінансові можливості - чи потягне позичальник платіж відповідно до заявлених річними відсотками.
Найменший розмір переплати вийде при оформленні іпотеки з використанням материнського капіталу, військового сертифіката або субсидій держави. У будь-якому випадку, за щомісячним платежем платіж є обов'язковим, незалежно від пільг.
Подати заявку на іпотеку в Ощадбанк і інші банки можна за допомогою нашого сервісу «Онлайн заявка на іпотечний кредит».