Купити житло в Європі - не така вже нездійсненна мрія. У деяких відносинах це навіть більш просто і реально, ніж обзавестися квадратними метрами в Росії. Наприклад, єдина ставка по іпотеці в Європі становить всього 2,5-5% (проти 10-12% і вище в Росії), і доступна як жителям ЄС, так і іноземцям. Ми поговорили з представником агентства нерухомості Ole International, що пропонує житло в Іспанії, щоб переконатися: росіянину з достатком вище середнього можливо придбати будиночок або апартаменти в теплих краях Європи.
«Кількість бажаючих купити нерухомість в Іспанії не зменшується, але тенденція така: попит-то є, але гроші інші, не ті, на які люди розраховували кілька років тому. Природно, кількість російських клієнтів у нас різко зменшилася через те, що рубль впав. Компанія іспанська, основні покупці - європейці. Перш за все норвежці, бельгійці, шведи, французи, китайці. І тільки на останньому місці в плані попиту - російські.
Наші російські клієнти - абсолютно різні люди. Це і інвестори, різного віку і станів, молоді пари з дітьми або без, літні пари, які шукають місце, де зустріти старість або для своїх дітей. Молоді сімейні пари, як правило, шукають дачу для відпочинку або місце на майбутнє, де залишитися жити, влаштувати дітей в школу.
Апартаменти в Торревьеха, Іспанія. Менше 5 км до моря. 70 м2, 3 спальні, 1 ванна. 39.900 €
Основні покупці, як правило, люди, у яких все добре з нерухомістю в Росії, які, може бути, тут щось продали, і у них з'явилося бажання вкласти виручені гроші, щоб вони не пропали », - розповідає Анастасія.
Чи можна здавати куплене житло в оренду?
«Взагалі це блакитна мрія багатьох клієнтів - купити житло там, щоб здавати. Але тут палиця з двома кінцями. Якщо мова йде про курортної нерухомості, то вона здається виключно в сезон зі зрозумілих причин. Другий момент, навіть якщо така нерухомість здається в сезон, великих грошей за цей період не заробити. В середньому це десь 4% від вартості нерухомості в рік за умови стабільності оренді. В Іспанії, навіть у великих містах, заробити більше складно.
Зараз і так дуже багато приватного житла, яке конкурує з готелями. І в Барселоні недавно з цього приводу було прийнято закон, що забороняє здавати квартиру на короткий термін - менше 30 днів. Це зроблено саме з ініціативи готелів, які стали обурюватися, що у них забирають клієнтів. При виборі між готелем і квартирою, якщо вартість приблизно однакова, люди, звичайно, воліють квартиру ».
Як росіянину отримати іпотеку в Європі?
«Житло підбирається в першу чергу по бюджету. Зрозуміло, якщо клієнт хоче квартиру на першій лінії з шикарним панорамним видом і при цьому у нього 50 тис. Це, звичайно, неможливо. Потрібно виходити з фінансових можливостей. Ми завжди просимо спершу визначити бюджет, а вже виходячи з нього підбираємо варіанти.
Росіянам, як і громадянам інших країн, доступна іпотека в Європі. В останній рік сильно впала європейська ставка рефінансування, відповідно, знизилася банківська ставка. Зараз вона становить 2,5-3,5% по іпотеці. Коли розглядається іпотека, можна вибрати фіксовану або плаваючу ставку, свої плюси і мінуси там і там. Іпотека надається максимум на 60% вартості нерухомості, терміном на 5-25 років. Її можна погасити достроково.
Апартаменти на Сонячному Березі, Болгарія. 450 м до пляжу. 41 м2, студія. 17.000 €
У Росії спочатку ми приходимо в банк і чекаємо схвалення по іпотеці, щоб укласти договір на покупку. В Європі навпаки: спочатку вибираєте об'єкт - ви повинні його забронювати - і з пакетом документів, один з яких ваша бронь, яка доводить, що ви внесли завдаток за цей об'єкт, ви звертаєтеся в банк за отриманням іпотеки. Протягом 1-2 тижнів після надання всіх необхідних документів ви отримуєте рішення по іпотеці.
Кінцева ставка буде залежати від суми, яку ви берете в кредит, від терміну кредитування і, звичайно, банк буде звертати серйозну увагу на документи, що підтверджують ваші доходи. Зарплата хоча б в 3-4 рази повинна перевищувати суму щомісячної виплати по кредиту. Якщо кредит сплачується за 500 євро на місяць, то зарплата повинна бути близько 2-2,5 тис. Євро на місяць.
У рублях, звичайно, з урахуванням різниці курсів, зарплата повинна бути висока. Банк повинен бути впевнений у платоспроможності клієнта, тому потрібно надавати хороші довідки з хорошими зарплатами.
В принципі за мою багаторічну практику нікому не відмовляли в іпотеці. Бували випадки, що клієнт запитує максимально можливу суму - 60% від вартості житла, -но, якщо у банку є якісь сумніви, він дає не 60%, а 40 або 50% вартості житла, що купується. Так що іпотеку завжди можна отримати, але її розмір буде залежати від наданих документів ».
В Іспанії прийнято, що все комісійну винагороду за роботу платить не покупець, а продавець. Є виняток, якщо ми говоримо про банківські об'єктах - заставне майно, конфісковане. Ціни на це житло дуже невисокі в порівнянні з вторічкой від власників або житлом, що будується, вони починаються від 30 тис. Євро. Знайти пристойну квартиру за 30-50 тис. Євро від власника або в «будівництві» практично неможливо.
Апартаменти в Модіці, Італія. 80 м2, 5 кімнат, 1 ванна. 43.000 €
Якщо ми говоримо про банківський житло, то клієнт оплачує комісію в розмірі 3% від вартості об'єкта - ці умови обумовлюються з агентством відразу. Насправді є дуже цікаві банківські варіанти, і заплатити агенту 3% від вартості об'єкта нескладно - це зовсім невеликі гроші.
Не плутайте комісійну винагороду агента з комісією на оформлення. Сюди входять витрати на оформлення угоди, купчої, податок в 10% вартості об'єкта, яка вказана в договорі купівлі-продажу. Це обов'язково, його платять і іноземці, і місцеві. Якщо купується вторинка або банківський об'єкт, є можливість знизити офіційну ціну в договорі, щоб трохи знизити суму податку. Витрати на оформлення - це близько 2% вартості об'єкта на вторинному ринку і 3% - в новобудові, 2%. Якщо мова йде про дешеве житло в 30-50 тис. Євро, то тут ціна на оформлення фіксована - приблизно 2,5-3 тис. Євро (нотаріус, діловодство, реєстрація) ».
«Житло купується без води і світла, переукладаються контракти з компанією, що управляє саме на ваше ім'я. У вас повинен бути обов'язково відкритий іспанська рахунок, до якого будуть прив'язані всі платежі за комунальні послуги, податки, плата за Комунідад - загальну територію з басейном, якщо він є. Важливо, щоб згодом на цьому рахунку були гроші.
Якщо прийшов день оплати КУ, обов'язково на рахунку повинні лежати якісь гроші, щоб ніяких прострочень не було. По-моєму через місяць прострочення відключають комунікації, це вам не роками збирати заборгованість, продовжуючи користуватися послугами.
В Іспанії, як і у всій Європі, є система абонентських платежів. Тобто навіть якщо ви не живете в квартирі, просто закрили її і вимкнули всі рубильники, комунальні платежі будуть продовжувати списуватися. Є мінімальний платіж, який нараховує керуюча компанія за світло і за воду, він становить приблизно 30 євро раз в 2 місяці за воду і 30 євро раз в два місяці за світло. Як тільки власник повертається і починає користуватися послугами, автоматично включаються лічильники і платежі приходять по факту.
Квартира на набережній Карлових Вар, Чехія. 55 м2, 2 кімнати, 1 ванна. 53.710 €
Якщо ми говоримо про якусь невеликій квартирі, то комуналка в місяць складе близько 80 євро. Ну, максимум 100. Якщо квартира в комплексі, з басейном, то ще 80-100 євро - це Комунідад, так зване ТСЖ. Оплата дуже залежить від розмірів самої території, чим вона більша, тим, відповідно, більше платежі.
Один з найдорожчих комплексів на Коста-Бланке обходиться десь в 2,5 тис. Євро в рік - тільки ТСЖ, без урахування комунальних платежів ».
Купив житло - отримав посвідку на проживання?
«В останні роки законодавство Іспанії в частині отримання посвідки на проживання змінилося. Стало простіше. Є кілька способів.
Перший - найпростіший і найдорожчий. Потрібно вкласти мінімум 500 тис. Євро в покупку нерухомості (без іпотеки). Через місяць після отримання купчої вам відкривають візу інвестора, що дозволяє проживати на території Іспанії без обмежень. Така віза відкривається інвестору і його найближчим родичам.
Другий спосіб. Ви купуєте нерухомість по будь-якій ціні і надаєте в консульство відомості про доходи в Росії, показуєте рух по рахунку, рахунок в Іспанії, на якому теж є гроші.