Порядку 10% всіх квартир у споруджуваних будинках купують у складчину: договір оформляється на кілька людей. Які особливості таких угод і для чого взагалі потрібно купувати новобудови в частках?
Купівля житла, що будується в частках - це, мабуть, самий розумний спосіб придбання нерухомості, що будується для подружжя, які складаються в цивільному шлюбі. Крім того, оформляти часткову власність варто, якщо ви купуєте житло своїм дітям.
Кожному - по заслугах
Найчастіше новобудови в частках купують сімейні пари, які не оформляли офіційного шлюбу. Логіка їх дій цілком зрозуміла: якщо укладати договір пайової участі (ДДУ), наприклад, на цивільного чоловіка, то і право власності буде оформлено на нього. Відповідно, в разі розриву відносин квартира дістанеться чоловікові. Звичайно, якщо цивільний шлюб дав тріщину, можна спробувати претендувати на житло: звернутися до суду і спробувати довести, що квартира купувалася вскладчину. Однак користі від таких дій, швидше за все, не буде. Адже в переважній більшості випадків платником за договором виступає той, на кого цей документ оформлений. У подружжя, що живуть в цивільному шлюбі, з юридичної точки зору немає спільного майна: норми Сімейного кодексу про їх розподіл в разі розлучення не стосуються неофіційних відносин.
Якщо квартира була придбана офіційним подружжям, вона в будь-якому випадку буде вважатися спільно нажитим майном
Як розповіли БН в юридичному відділі компанії Setl City, в деяких випадках новобудови в частках купують подружжя, які уклали шлюбний контракт. за умовами якого майно належить тому, хто за нього платив. Тобто якщо чоловік оплачує, скажімо, 80% вартості майбутньої квартири, а дружина - лише 20%, житло оформляється у відповідних частках.
При відсутності шлюбного контракту офіційним подружжю купувати новобудову в частках немає сенсу: якщо квартира була придбана в період шлюбу, вона в будь-якому випадку буде вважатися спільно нажитим майном. Відповідно, при розлученні подружжя будуть мати на неї рівні права - навіть якщо покупку повністю оплачував хтось один.
Шлюбний договір: щит і меч Шлюбний договір дозволяє зберегти за собою майно, яке подружжя вважають особистою >> Інша ситуація: батьки купують житло «про запас» - наприклад для своїх дітей. Повністю оформляти квартиру на своє чадо - як мінімум нерозсудливо. Адже відразу після 18 років він зможе розпоряджатися нерухомістю на свій розсуд - вирішить продати квартиру або, скажімо, подарувати. З юридичної точки зору він зможе зробити це без згоди батьків.
У ряді випадків закон вимагає оформляти саме часткову покупку новобудови: наприклад, якщо житло купується з використанням коштів материнського капіталу. У законі 256-ФЗ «Про додаткові заходи державної підтримки сімей, які мають дітей» сказано, що житло, куплене з використанням материнського капіталу. необхідно оформляти у власність батьків і їх дітей.
В цілому, за словами директора з маркетингу Mirland Development Олени Валуєва, в спільну власність купують близько 10% квартир в новобудовах. «В переважній більшості випадків квартири купуються на двох, в рівних частках. Але у нас буває три і навіть п'ять пайовиків на одну квартиру. Ніяких обмежень щодо розподілу часток немає, люди оформляють їх на власний розсуд. Як варіант, на одну людину можна оформити 70% приміщення, а на інших трьох - по 10% », - пояснила вона.
При укладанні ДДУ в ньому вказуються всі покупці, а також розмір їх часток. За словами директора департаменту житлової нерухомості NAI Becar Поліни Яковлевої, кожен учасник часткової власності отримує окремий екземпляр договору. Оплата найчастіше вноситься кожним з покупців, який оплачує свою частку. Набагато рідше платить одна людина, але в платіжному документі фігурують всі учасники угоди.
Як зазначає юрист практики з нерухомості та інвестицій «Качкін і Партнери» Андрій Кулаков, процес покупки новобудови в спільну часткову власність зазвичай не викликає яких-небудь юридичних проблем - у багатьох забудовників навіть є спеціальна форма договору для подібних випадків.
Право спільної часткової власності на квартиру виникає з моменту її державної реєстрації: Росреестр оформить свідоцтво про право, в якому будуть вказані придбані частки.
Особливості існують при частковій покупці новобудов, що реалізуються через механізм ЖБК. Проблема в тому, що в чинному законодавстві немає чіткого механізму спільного оформлення часткою пайовика. «Право власності на квартиру набуває член житлово-будівельного кооперативу, повністю виплатив пайовий внесок. Але відповідно до Житлового кодексу РФ кількість членів ЖБК не повинно перевищувати кількості житлових приміщень в будинку, що будується », - уточнює керівник практики нерухомості і містобудування компанії Rightmark group Євгена Петрова. За її словами, законодавство взагалі не передбачає порядку оформлення спільної часткової власності на квартиру декількома громадянами, якщо лише один з них є членом ЖБК.
З іншого боку, Житловий кодекс допускає приналежність паю кільком особам. «Оформлення права спільної часткової власності на квартиру буде залежати від наявності відповідної угоди між членом ЖБК і майбутніми співвласниками - громадянами, які мають право на частину паю. В цій угоді має бути прописано їх право вносити гроші в рахунок оплати паю, а також можливість отримання частки у праві власності на квартиру після завершення будівництва будинку », - пояснила Євгенія Петрова. Як правило, зазначені положення включаються в договір про порядок виплати пайового внеску, що укладається між ЖБК та громадянами.
Схема покупки частки в новобудові через ЖБК складніше: кількість членів кооперативу не повинно перевищувати числа квартир в будинку, що будується
Деякі компанії, що працюють за механізмом ЖБК, прописують у договорі кілька покупців, називаючи їх солідарним пайовиком. «Закон не забороняє використовувати дане поняття: в договорі прописаний солідарний пайовик, тобто фактично кілька фізичних осіб. Не варто забувати і про те, що відповідно до Житлового кодексу РФ до житлових приміщень відноситься як сама квартира, так і її кімнати. Отже, перевищити допустимий законодавством про кооперативах число пайовиків можна хіба що в тому випадку, якщо, наприклад, однокімнатну квартиру купують відразу три людини », - розповіла директор з розвитку компанії« Л1 »Надія Калашникова.
Купити частку в новобудові не вийде за допомогою іпотеки: жодна з відомих БН програм житлового кредитування не передбачає можливість видачі позики на покупку частки навіть в готовому житло, а вже тим більше - на первинному ринку.
Купуючи новобудову в частках треба пам'ятати, що продати це житло в подальшому буде проблематично. «Реалізація частки в квартирі є непростим угодою, часто приводить до конфліктних ситуацій між співвласниками», - говорить керівник відділу продажів житлової нерухомості «АРИН» Олександр Власенко. Наприклад, якщо після завершення будівництва один з власників вирішить продати свою частку, то перш за все він повинен запропонувати викупити її іншим власникам - вони мають переважне право покупки.
Купівля новобудови в частках - це в першу чергу відмінний спосіб закріпити майновий паритет в шлюбі. Якщо кожен платить за житло свої «кровні», буде менше приводів для конфліктів при розлученні. А у того, хто не брав участі в покупці, не буде правових підстав поживитися за чужий рахунок.