Купили самобуд як скасувати угоду
Поправки в закон закривають дірки в законодавстві, забираючи з ринку неблагонадійних забудовників. Однак тепер пайовикам доведеться турбуватися не тільки про успішне закінчення будівництва будинку, але і про статус майбутнього об'єкта, який в нових реаліях може бути визнаний самобудом.
Таким чином, нова редакція закону, в першу чергу, спрямована проти самовільного будівництва (іноді із захопленням земельних ділянок), досить часто практикується в Москві та інших великих містах, коли до готового об'єкту робляться незаконні прибудови (наприклад, тераси до літніх кафе, підсобні приміщення і т.д.). Раніше процедура знесення даних споруд (навіть визнаних судом самобудом) займала тривалий час, зараз скасувати незаконну споруду можна буде протягом 2-3 місяців.
Також влада звернула особливу увагу на нецільове використання земель, найбільш сильно поширене в Московській області, Ростовської області і Краснодарському краї. У курортних регіонах РФ місцеві підприємці вже багато років зводять значні будинку по п'ять-шість поверхів на невеликих ділянках в дачних товариствах або землях під ІЖС. Ці будівлі, як правило, не мають необхідних інженерних комунікацій і підпадають під параграф про нецільове використання землі.
У Підмосков'ї проблема стоїть ще гостріше - склалася ціла бізнес-модель, коли громадянин будує багатоквартирний будинок на землях ІЖС, а потім розпродає його на квартири. Ось тільки фактично громадяни набувають не індивідуальні квартири, а частки у праві спільної часткової власності на єдину будівлю. Згодом реалізувати такий актив буде вкрай важко - доведеться узгоджувати продаж з іншими власниками будівлі. Поправки до закону також прирівнюють подібні об'єкти до самобудовою через нецільове використання землі. На землях ІЖС можливо будівництва тільки приватних будинків до трьох поверхів включно.
Чиновники не обійшли стороною і настільки улюблену деякими цілком шанованими великими забудовниками практику самовільної зміни параметрів своїх проектів, наприклад, коли дозвіл на будівництво видається на будівлю заввишки 200 метрів, а за фактом зводиться хмарочос висотою 230-250 метрів.
З введенням поправок в закон у девелоперів фактично забирають останній правової важіль у боротьбі з адміністративними бар'єрами. Самі забудовники прогнозують ряд ускладнень з введенням нових проектів і початком будівельних робіт. Ймовірно, ще до кінця року на ринку з'явиться ряд проектів з привабливими цінами, але певним ризиком потрапити в графу «самобуд». Наприклад, у забудовника невдало складеться ситуація з землею, технічними параметрами або дозволом на будівництво.
Купувати квартири в подібних проектах - особиста справа кожного покупця, однак склалася в Росії практика наочно демонструє, що в кінцевому підсумку витрати і відповідальність лягають на кінцевого покупця. У нових реаліях дольщику доведеться уважно ознайомитися з усіма дозвільними документами забудовника, щоб випадково не придбати об'єкт потенційного самобуду, яким цілком може стати і багатоквартирний будинок. Наприклад, якщо у забудовника не все гладко з документами на землю (короткостроковий договір оренди) або дозвільною документацією (відсутня, видана на свідомо короткий відрізок часу, не відповідає заявляється девелопером проекту).
Пам'ятка для інвестора
«Купуючи квартиру на котловані слід проявляти підвищену пильність, вірити тільки з поданими документами та умовами договору, а не привабливим обіцянкам забудовника», - підкреслює Сомусева.
В першу чергу, покупець повинен перевірити наявність правовстановлюючих документів на земельну ділянку, в ідеалі ділянка повинна належати забудовникові на праві довгострокової оренди або власності, а право на будівництво повинно виникнути раніше початку фактичної забудови.
Потім слід уважно ознайомитися з проектною декларацією (звірити обсяги введення площ і поверховість будинку) і з договором пайової участі.
«У нашій практиці зустрічалися випадки, коли договір оренди земельної ділянки був короткостроковий і потім власник земельної ділянки перешкоджав добудові житлового будинку, а також випадки, коли проект будинку передбачав певну кількість поверхів, а до моменту здачі в експлуатацію побудували більше, і забудовник дуже довго не міг вирішити цю проблему », - пояснює Сомусева.
В даний час продажу житла в зводиться багатоквартирному частці регулюються 214-ФЗ про участь у пайовому будівництві. Існує ряд обов'язкових вимог до умов цього договору.
Основні вимоги, які повинен містити договір про участь у пайовому будівництві:
1. докладне визначення підлягає передачі забудовником конкретного об'єкту пайового будівництва відповідно до проектної документації після отримання дозволу на введення в експлуатацію;
2. точний термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва;
3. ціну договору, строки та порядок її сплати;
4. гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва;
5. способи забезпечення виконання забудовником зобов'язань за договором (інакше договір вважається неукладеним);
6. Ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження об'єкта пайового будівництва до його передачі учаснику пайового будівництва несе забудовник.
7. У разі смерті громадянина - учасника пайового будівництва його права та обов'язки за договором переходять до спадкоємців, якщо федеральним законом не передбачено інше. Забудовник не має права відмовити таким спадкоємцям у вступі в договір.
Найчастіше читають: