Спробуємо розібратися і в доступній формі пояснити, де знаходяться «підводні камені» угод найму житла і доповнень до договору.
В яких ситуаціях потрібна реєстрація угоди комерційного найму житлової нерухомості
Договори, які регламентують взаємні зобов'язання власника і орендаря, діляться на три види:
- довгостроковий: тривалість договірних відносин від одного року і довше;
- короткостроковий: період дії до 1 року;
- невизначений (Незазначені) проміжок часу.
Виключно довгострокові угоди між орендодавцем і квартиронаймачем, підлягають реєстрації в державному реєстрі нерухомості (п. 2, ст. 651 ДП РФ). Всі інші договори оренди житла, вважаються укладеними без внесення зміни до реєстру.
Слід звернути увагу: Термін дії орендної угоди, визначений з першого числа будь-якого місяця поточного року до 30 (31) числа попереднього місяця наступного року буде розцінюватися, як один рік (інформаційний лист № 3 ВАС № 66). Наприклад, термін договору від 01.02.16г. до 31.01.17г. буде вважатися, як один рік, і документ підлягає реєстрації.
Сумарний проміжок дії договору та додаткової угоди перевищує один рік, має на увазі перехід відносин в розряд довгострокових. Щоб не ставити позначку обтяження досить укласти нову угоду, з терміном дії одинадцять місяців.
Правильно продовжуємо договір найму житлової нерухомості
Пролонгація взаємних зобов'язань орендодавця та квартиронаймача може виглядати, як доповнення до раніше підписаного документа або як заново укладена угода сторін. Прописаний в договорі пункт автоматичної пролонгації, слід вважати продовженням відносин до п'яти років. У ситуації, без внесення змін умов такого договору, можна не укладати додаткової угоди про продовження терміну.Якщо Ви, будучи орендарем житла, хочете змінити деякі пункти найму, наприклад: збільшити кількість мешканців у квартирі, а орендодавець не згоден, і знайти компроміс не вийшло, то дія угоди припиняється після закінчення терміну зазначеного в документі. Власник або особа, яка діє від його імені, за дорученням, про зміну умов оренди повинні попереджати протилежну сторону завчасно.
Корисно знати: вартість, зазначена в документі не може бути змінена до закінчення терміну дії угоди. Якщо власник житла, з якихось, причин вказав занижену вартість оренди приміщення, то при стягненні з наймача заборгованості, буде враховуватися ціна, зазначена в документі.
Зразок додаткової угоди про продовження договору оренди
Зафіксований в державному реєстрі документ має на увазі реєстрацію всіх своїх додаткових угод, продовжень, змін, укладення договору суборенди. Якщо угода сторін засвідчується у нотаріуса, то і всі додатки до нього фіксуються тим же чином. Договір без реєстрації передбачає для своїх пролонгацій і змін умов просту письмову форму.
Будь-які додаткові угоди до договору комерційного найму: пролонгація, зміна вартості, зміна умов, можливість суборенди можна оформити в новому документі. Він буде мати законну силу при складанні його, з дотриманням норм Цивільного права РФ, і підписання документа обома сторонами.
Доповнення до договору
Для правильного оформлення додаткової угоди до Договору найму потрібно:Переважне право квартиронаймача
Варто враховувати: Пріоритет продовження взаємних зобов'язань власника і орендаря, термін дії якого від одного року і більше, має діючий наймач, якщо він справно виконував зобов'язання по укладеній угоді сторін.Це означає: якщо Ви є орендарем квартири за довгостроковим договором найму, то після закінчення його терміну, саме у Вас буде переважне право на підписання нової угоди. Якщо власник, попередивши наймача про своїй не бажанні в найближчий рік здавати житло, і всупереч заявам, здав його іншій особі, то колишній орендар може оскаржити в суді дію нового договору, визнати його недійсним і вимагати відшкодування понесених збитків.
Практика показує, що детально перераховані і зазначені можливі ситуації відносин сторін, в договорі і в додатках до нього виключають двояке тлумачення умов угоди в суді. Орендодавець буде спокійно себе почувати, якщо буде точно знати, що за всі неприємності, які можуть трапитися з його нерухомістю з вини квартиронаймача, буде відповідати винна сторона. Орендар, регулярно вносячи оплату за проживання і виконуючи всі прописані умови договору, буде впевнений, що оплата житла несподівано не виросте, а термін угоди випадково не припиниться.
Кредит на будівництво будинку молодій сім'ї: як отримати, де взяти