Боржники по іпотечних кредитах можуть позбутися квартир без судових розглядів. Банки відтепер мають право продавати заставні квартири в разі невиплати кредиту по іпотеці без суду, а тільки лише по «застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке міститься в іпотечному договорі і прирівняне за правовими наслідками до окремого договору між боржником і кредитором про задоволення вимог кредитора». Так роз'яснило Міністерсто юстиції зміни в закон «Про іпотеку». Вони випливають з прийнятого ВР закону «Про попередження впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва».
Правда, банк не зможе продати квартиру, якщо в разі звернення позичальника до суду про недійсність договору іпотеки, на квартиру буде накладено арешт. Але шанси виграти справу в суді у позичальника зведені нанівець, адже в даному випадку діє пряма норма закону. У свою чергу захисники прав споживачів радять не чекати, коли банк вирішить продати квартиру, а подати позов відразу, як тільки відчули, що виплачувати кредит більше немає можливості.
Банкіри готові домовлятися мирно
Зі свого боку «Індустріалбанк» пропонує кілька шляхів вирішення цієї проблеми. Позичальникові може бути запропонований варіант перегляду графіка погашення, можливість надання так званих «кредитних канікул», коли протягом встановленого терміну необхідно буде платити тільки суму відсотків по кредиту, що дозволить полегшити фінансове навантаження на клієнта. Також пропонує реструктуризувати кредит і перевести всю заборгованість в іноземній валюті в національну. При цьому позичальник стає захищеним від ризику коливання курсів валют.
Причин виникнення прострочення кілька. Перш за все - зростання курсу іноземних валют, адже більшість позичальників оформляли договору саме в іноземній валюті з-за більш низькою ставками в порівнянні з відсотками в гривні. Другою важливою причиною є зростання витрат кожного з позичальників - ціни на товари і вартість послуг зросла, а платоспроможність впала. В кожному окремому випадку своя причина, але, як відзначають в «Індустріалбанку», ситуація з простроченими платежами носить скоріше індивідуальний, ніж масовий характер, можна зробити висновок - позичальники щосили намагаються дотримуватися графіка погашення.
Що ще новенького підготували нам норми закону? Банк може прийняти рішення про реалізацію заставного майна після закінчення одного місяця з моменту направлення банком листи позичальника з вимогою усунути порушення умов договору (несплата чергового платежу по кредиту і т.п.). Тобто, у позичальника є 30 днів для того, щоб погасити прострочену заборгованість (або усунути інші виникли порушення договору) і, якщо за цей термін усунення порушень не станеться, то банк має повне право реалізувати квартиру або оформити на неї право власності. При цьому якщо грошових коштів, виручених від продажу квартири, не вистачить для повного погашення кредиту та відсотків, то банк може пред'явити претензію до позичальника на що залишилася непогашену частину боргу, в т.ч. звернути «увагу» на інше майно позичальника. У разі ж оформлення права власності на квартиру банк повинен провести повний взаємозалік вимог за кредитом, таким чином, він вже не зможе вимагати від позичальника повернення кредиту. Тому в тих випадках, коли вартість квартири не буде повністю покривати суму заборгованості по кредиту і нарахованих відсотків, банк, швидше за все, буде використовувати перший спосіб - тобто реалізацію квартири іншій особі з направленням коштів від реалізації на погашення боргу за кредитом і відсотками. Вигода «на обличчя».
Колектори до продажу заставних квартир не залучалися
На сьогоднішній день серед «страшилок» згадується не тільки класика світового кінопрокату, а й велике нововведення часу - колектори. Коли мова йде про борги по кредиту, в нашому випадку іпотечному, вони згадуються в першу чергу. Як зазначив Роман Кривошеєв, генеральний директор колекторської компанії «ІКСПОІНТ». компанія до сьогоднішнього моменту не брала участь в процесі продажу заставних квартир. Як правило, колектор цим не займається, адже його основне завдання не продати, а відновити процес погашення кредиту. І банк задоволений, і боржник з квартирою. У той же час, «цивілізована», публічна колекторська компанія може брати участь в процесі продажу заставного майна, виконуючи юридичні функції - супровід угоди, складання необхідних документів і т.д.
Якщо банки почнуть вилучати заставне майно, їм знадобиться допомога в цьому процесі. В першу чергу - юридична. Звичайно, на перших етапах юрвідділ банку сам буде справлятися з оформленням цього процесу, але тільки до певного моменту, тому що будь-яка помилка, яка буде допущена через великої кількості справ, може завдати фінансових збитків банку. Тому, швидше за все, в подальшому банки будуть залучати колекторів до роботи і з заставним майном.
Тим часом, колекторів під час роботи із заставним майном можуть очікувати ті ж труднощі, що очікують і ріелторів (неправильне оформлення квартири, підставні власники і т.д.). Потрібно також враховувати і можливість, а у нас це справа звичайна, двояко трактувати багато норм законодавства, що внесе додаткові складності в процес реалізації заставної нерухомості.
За свої права треба боротися
Так, законодавство, як відомо, «дишло - куди повернеш, туди й вийшло». Для того, щоб захистити свої права, а часом і майбутнє близьких і рідних, необхідно чітко знати всі права і обов'язки. Якщо не виходить розібратися самостійно, звернемося до юристів. Як зазначила Юлія Курило, адвокат, директор ТОВ "Юридична фірма" ЮСТ Україна ". Само по собі роз'яснення Міністерства юстиції взагалі не є нормативним актом, обов'язковим до виконання, в ньому викладається просто рекомендація, роз'яснення або думка Міністерства.
Тому боржнику в суперечці з банком за великим рахунком немає підстав покладатися всерйоз на роз'яснення Мін'юсту, як і турбуватися з цього приводу.
Проблема в тому, що, на жаль, тільки зараз, коли іпотекодержателі стали активно захищати свої інтереси, всі позичальники стали звертати увагу, на яких умовах були ними укладено договори. Це лише наслідок відсутності в суспільстві як такої культури отримання довгострокових кредитів і нормальної обізнаності про його переваги та недоліки, підкреслює юрист.
Вона роз'яснила таке. З приводу оскарження рішення про вилучення житла необхідно визначити такі можливості: по-перше, можна відповідно до статті ст. 37 Закону «Про іпотеку» оскаржити дії державного реєстратора про реєстрацію права власності за банком, по-друге, можна звернутися до банку з позовом про припинення дій щодо звернення стягнення на майно, по-третє, можна звертатися до суду з позовом про визнання виконавчого напису, що не підлягає виконанню. Підставами до подібних звернень повинні бути неправомірні дії з боку банку. Наприклад, фактична відсутність заборгованості, порушення процедури звернення стягнення, порушення прав неповнолітніх дітей і т.д. Варіанти захисту порушених прав є, опускати руки не варто і за свої права боротися потрібно! Шанси відстояти власність тим більше великі, якщо позичальник в курсі всіх дій банку, і свої взаємини з ним будує на формальній основі, тобто веде переписку.
Повторимося, «вилучення квартири» банком у позичальника без його згоди можливе лише в разі, коли положення іпотечного договору або окремого договору про задоволення претензій кредитора допускають це. При цьому в самому договорі має бути зазначено, як саме іпотекодержатель задовольнить свої інтереси за рахунок предмета іпотеки - шляхом переоформлення на себе права власності на предмет іпотеки або шляхом його продажу третім особам від свого імені (і за рахунок вирученої суми банк погасить заборгованість).
Вартість квартири банком з позичальником не обговорюється, якщо використовується переоформлення права власності за банком, оскільки предмет іпотеки в цьому випадку підлягає оцінці професійним оцінювачем. При цьому банк зобов'язаний буде компенсувати позичальникові перевищення 90% вартості квартири над розміром забезпечених іпотекою вимог банку. У разі ж продажу банком квартири позичальника від свого імені, її вартість визначається за домовленістю між банком і позичальником або на підставі акта суб'єкта оціночної діяльності при дотриманні рівня звичайних цін. Якщо це правило не дотримано банком, то в разі продажу квартири він зобов'язаний компенсувати позичальникові різницю між ціною продажу і звичайною ціною квартири.
У випадках, коли договором прямо передбачено право банку продати квартиру, він не зобов'язаний проводити продаж на публічних торгах, але повинен повідомити позичальника-іпотекодавця та всіх інших осіб, які мають зареєстровані права чи вимоги на квартиру, про свій намір зробити це не пізніше, ніж за 30 днів до укладення договору.
Встановлених законом критеріїв для прийняття рішення про однозначне звернення стягнення на квартиру немає. Кожен банк самостійно визначає в договорі період або суму прострочення, після досягнення якої він може почати захист своїх майнових інтересів. В середньому, подібна прострочення повинна бути суттєвою, приблизно 90-120 днів.
Позичальникам рекомендується ще раз уважно перечитати умови кредитного та іпотечного договорів, отримати консультації у адвоката і не в якому разі не «пропадати». Навпаки, в переважній кількості випадків при нормальному контакті з банком останній піде на зустріч позичальникові, маючи реальні підстави вважати, що виданий їм кредит буде повернений, нехай і трохи на інших умовах або із затримкою.
Іпотека, діти і закон
Тему про іпотечні договори продовжив Роман Марченко, адвокат, старший партнер ЮФ «Ілляшев та Партнери». За його словами, Уточнена редакція закону є підставою для банків реалізовувати права по іпотеці, а для БТІ і нотаріусів - реєструвати ці права без згоди позичальника. Логіка в цьому є - адже свою згоду позичальник один раз дав, підписавши договір іпотеки. Договір, який на підставі іпотеки підпише банк, і буде новим правовстановлюючим документом для покупця.
Терміни невиплат по кредиту, після закінчення яких банк може прийняти рішення про продаж квартири, встановлюються в договорі. В принципі, якщо банк до цього жорстко ставиться, він може на наступний день після прострочення, починати мінімально-необхідну переписку з позичальником.
Раніше єдиною реально існувала процедурою була оцінка заставного майна і виставлення його на аукціон на підставі виконавчого напису нотаріуса або судового рішення через виконавчу службу. Тепер банк може його реалізувати самостійно, діючи від імені позичальника. Це швидше, але і відкриває нові можливості зловживань: епіцентр корупції переміщається від виконавчої служби до банківським службовцем.
Наприклад, квартира коштує 100 тис. Дол. Оцінювач оцінює її в 60 тисяч, за які банк і переоформляє її «своєю» фірмі. Фірма продає майно за реальні 100 тис. І 40 тис. Доларів ділиться між усіма учасниками схеми. Навіщо тепер потрібен держвиконавець?
У той же час рішення банку про продаж заставної квартири пов'язане з деякими труднощами. З одного боку, зараз квартиру за ринковою ціною продати нереально. З іншого боку - у банку як і раніше залишається боржник, але тепер «голий». Ще одна перешкода - ризик того, що людина буде оскаржити продаж і буде «битися» з банком до останнього за свою квартиру. Наступний ризик: квартира продана за 60 тис. Дол. А кредит - 100 тис. Дол. Тобто, у банку з'являються проблеми з резервуванням - сума, що залишилася кредиту не забезпечується заставою. Банку це невигідно з точки зору поточної діяльності.
Звичайно, банк не зможе продати квартиру, якщо в разі звернення позичальника до суду, наприклад, з позовом про недійсність договору іпотеки, на квартиру буде накладено арешт - це, а так само інші способи (перепланування, прописані діти і т.п.) будуть активно використовуватися в війнах позичальників проти банків.
Ріелтори: масового викиду заставних квартир не буде
Що очікується на ринку нерухомості з урахуванням нововведень? Як зазначив Ігор Однопозов, перший віце-президент Союзу фахівців з нерухомого майна України. особливого викиду квартир на ринок не буде, і тому ця ситуація ніяк не відіб'ється на вартості житла. Досить інших підстав для її плавного зниження.
Багато в чому з ним згоден Олег Жук, директор агентства нерухомості "Алекс Консалт". «Я впевнений, що це не дуже правильно з етичної точки зору, тому що банк за логікою речей не має права приймати рішення про продаж заставного майна. Коли почалася криза, дуже багато банків в односторонньому порядку переглянули умови кредитування, відсотки - це вже порушення угод, за які банки ніхто навіть не покартав.
Однозначно, реалізація заставних квартир вплине на зниження вартості житла, якщо буде масовий викид житла на ринок. Банки самі собі готують пастку. Реально попит знаходиться в сегменті житла вартістю до 50 тис. Дол. Нові квартири площею 70-100 кв.м, під які в основному бралися кредити, на сьогодні на ринку незатребувані. Вони будуть знижуватися в ціні. І якщо це станеться масово, рівень цін може впасти до 600-700 дол. За квадратний метр по Києву. Сьогодні одиниці випадків продажу заставних квартир банками. Все-таки боку в більшості випадків намагаються домовитися мирно ».
І так, думка фахівців зрозуміло - відчуваєте, що назрівають проблеми з погашенням іпотечного кредиту, подавайте в суд про визнання договору недійсним, а потім вже не платите. Тому що через суперечку в суді банки не зможуть нотаріально провести стягнення. В результаті, навіть якщо Ви програєте, відбувається розрив договору. Банки можуть вимагати повернення боргу, але не квартири. Квартира залишається за Вами ... Борг, звичайно, виплатити доведеться, але при цьому, з квартири Вас не виселять.
Читайте про найважливіші та найцікавіші події в УНІАН Telegram і Viber
Якщо ви знайшли помилку, видiлiть її мишкою та натисніть Ctrl + Enter
Чи подобається Вам новий сайт?
Залиште свою думку