Підготовлено для системи КонсультантПлюс
КАПІТАЛЬНИЙ РЕМОНТ, РЕКОНСТРУКЦІЯ, перебудови
І ПЕРЕПЛАНИРОВКА ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ: ЮРИДИЧНІ АСПЕКТИ
Матеріал підготовлений з використанням правових актів
Предметом розгляду в роботі стали питання регулювання погоджувальної-дозвільних процедур на проведення даних видів робіт, порядку їх здійснення, будівельного контролю та нагляду в залежності від об'єктів нерухомості, що підлягають капітальному ремонту, реконструкції, перебудови та перепланування. Також в посібнику досліджуються проблеми самовільну реконструкцію, перепланування (перебудови).
Структура посібника включає чотири глави, три з яких присвячені питанням капітального ремонту, реконструкції, перепланування і перебудови стосовно конкретних видів об'єктів нерухомості: об'єктів капітального будівництва, пам'ятників історії і культури, житлових приміщень.
Посібник може бути корисно як в практичній сфері, так і використовуватися для більш поглибленого вивчення даних питань студентами та аспірантами, а також у викладацькій діяльності.
І перебудови ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ: ПОНЯТТЯ,
Сутнісні характеристики та ВІДМІННІ РИСИ
§ 1.1. Правова природа понять "капітальний ремонт",
"Реконструкція", "перебудову", "перепланування"
Останнім часом проблеми здійснення капітального ремонту, реконструкції, перебудови та перепланування об'єктів нерухомості стали дуже актуальними, що пояснюється не тільки прагненням людей поліпшити свої умови проживання, зробити їх більш комфортними, але й необхідністю забезпечення надійності та безпеки будівель, споруд, збереження культурної спадщини. У будь-якій будівлі, як би добре воно не було свого часу побудоване, несучі конструкції з часом втрачають свої властивості частково або повністю. На зміну старим приходять нові матеріали і конструктивні рішення.
Однак, незважаючи на безсумнівну значимість і поширеність названих видів діяльності, юридичні особи і громадяни найчастіше недостатньо чітко уявляють собі, в чому полягає суть і особливості проведення капітального ремонту, реконструкції, перебудови та перепланування, в зв'язку з чим на практиці нерідко виникають конфліктні ситуації, в зокрема, і судові суперечки. Зважаючи на це необхідно чітко уявляти, в чому полягає сутність вищеназваних будівельних робіт і яка їхня правова природа.
Виходячи з положень п. 2 ст. 740 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ГК РФ), реконструкція підприємства, будівлі (в тому числі житлового будинку), споруди чи іншого об'єкта здійснюється на підставі договору будівельного підряду. Правила про договір будівельного підряду застосовуються також до робіт з капітального ремонту будівель і споруд. Тут же зазначено, що, коли за договором будівельного підряду виконуються роботи для задоволення побутових чи інших особистих потреб громадянина (замовника), до такого договору відповідно застосовуються правила § 2 глави 37 ЦК РФ про договір побутового підряду. Якщо будівельні роботи здійснюються для державних і муніципальних потреб, то в даному випадку застосовуються норми § 5 глави 37 ЦК РФ про підрядні роботи для державних потреб. Часто, перш ніж приступити до безпосереднього здійснення будівельних робіт, необхідно виконати підготовчу роботу: розробити проектно-технічну документацію та провести вишукувальні роботи, підстави проведення яких врегульовані § 4 все тієї ж глави 37 ЦК РФ. Всі перераховані вище договори є окремими видами договору підряду, згідно з яким одна сторона (підрядник) зобов'язується виконати за завданням другої сторони (замовника) певну роботу і здати її результат замовнику, а замовник зобов'язується прийняти результат роботи і сплатити його.
Однак положення подп. 7, 9.1 п. 1 ст. 14 ЖК РФ уповноважують органи місцевого самоврядування на узгодження перебудови та перепланування житлових приміщень, а також на визначення порядку отримання документа, що підтверджує прийняття рішення про погодження або про відмову в узгодженні перебудови й (або) перепланування житлового приміщення відповідно до умов та порядку перебудови і перепланування житлових приміщень.
Зі сказаного випливає, що порядок перебудови та перепланування житлових приміщень регулюється як нормами федерального законодавства. так і нормативними актами органів місцевого самоврядування в межах наданих їм повноважень. В даний час найчастіше виникають судові спори, пов'язані з дією регіональних, муніципальних нормативних актів, що регулюють питання перебудови і перепланування.
Все викладене має істотне значення в практичній діяльності, оскільки знання того, які органи влади уповноважені видавати нормативні акти, що стосуються порядку проведення капітального ремонту, реконструкції, перепланування і перебудови об'єктів нерухомості, дозволить уникнути можливостей бюрократичної сваволі з боку регіональних органів влади та органів місцевого самоврядування.
З огляду на те що договір будівельного підряду займає основне місце в сфері регулювання робіт по реконструкції, капітального ремонту, перебудови і перепланування, даному виду договору підряду присвячений § 1.2. Особливості інших видів договору підряду будуть викладені в наступних розділах при розгляді особливостей тих чи інших видів будівельних робіт.
§ 1.2. Договір будівельного підряду як одна з підстав
виникнення відносин з капітального ремонту,
реконструкції, перебудови та перепланування
Договір будівельного підряду має ряд особливостей, що дозволяють виділити його з числа інших договорів щодо виконання робіт:
- предметне дію норм, що регулюють відносини будівельного підряду, поширюється на відносини, так чи інакше пов'язані зі створенням або зміною об'єктів;
- роботи за даним договором ведуться безпосередньо за місцем знаходження об'єкта (предмета праці);
- специфічні предмет договору (підприємство, будівля, споруда чи інша нерухомість як кінцева продукція будівельного виробництва або закінчений комплекс певних робіт по об'єкту будівництва) і його суб'єктний склад (сторони договору - учасники інвестиційної діяльності в області капітального будівництва);
- тривалість договірних зв'язків між замовником і підрядником, їх співпраця в належному виконанні договірних зобов'язань;
- широке застосування системи генерального підряду;
- передбачені додаткові обов'язки замовника по створенню підряднику необхідних умов для виконання роботи. Це пов'язано, перш за все, з тим, що зазвичай власником або іншим титульним власником земельної ділянки або об'єкта, на якому передбачається виробництво будівельних робіт, є замовник;
- наявність системи спеціальних нормативних актів, що регулюють відносини з капітального будівництва.
- непридатності або недоброякісності наданих замовником матеріалу, устаткування, технічної документації або переданої для переробки (обробки) речі;
- можливих несприятливих для замовника наслідків виконання його вказівок про спосіб виконання роботи;
- інших не залежних від підрядчика обставин, які загрожують придатності або міцності результатів виконуваної роботи або створюють неможливість її завершення в строк (ст. 716 ЦК України).
Договір може бути двосторонніми та багатосторонніми (більше двох сторін). Багатосторонній договір, як правило, полягає при необхідності ув'язки в одному документі діяльності декількох учасників інвестиційної діяльності та неможливості (або затруднительности) регулювання їх відносин в двосторонніх договорах.