Капітальний ремонт загального майна в багатоквартирних будинках.
експерт - к.ю.н. доцент кафедри державного і адміністративного права СПбДУ Дмитрикові Е.А
Умовою безпечного і комфортного проживання в багатоквартирному будинку є своєчасний і якісний капітальний ремонт загального майна.
Чинним законодавством на власників приміщень у багатоквартирному будинку покладено обов'язок не тільки по оплаті утримання і поточного ремонту загального майна в багатоквартирному будинку, але і фінансування видатків з капітального ремонту будинку.
Статтею 210 Цивільного кодексу РФ (далі ГК РФ) передбачено, що власник несе тягар утримання належного йому майна, якщо інше не передбачено законом або договором.
Капітальний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку проводиться за рахунок власників житлового фонду (ст. 154 Житлового кодексу РФ - далі ЖК РФ). Положенням п.3 ст.158 ЖК РФ встановлено, що обов'язок по оплаті витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку поширюється на всіх власників приміщень у цьому будинку з моменту виникнення права власності на приміщення в цьому будинку.
З огляду на, що значна частина житлових приміщень перейшла у власність громадян в результаті приватизації, відповідна норма Закону про приватизацію житлового фонду покликана захистити майнові та житлові права громадян, які приватизували житлові приміщення в будинках, які потребують капітального ремонту.
Дія цієї норми поряд з правилом переходу обов'язки по оплаті капітального ремонту до нового власника, в тому числі не виконана попереднім власником обов'язок зі сплати внесків на капітальний ремонт (п. 3 статті 158 ЖК РФ), породжує ряд спірних моментів в практиці застосування судами статті 16 Закону про приватизацію житлового фонду.
Актуальність цих питань обумовлена тим, що муніципальних утворень протягом тривалого періоду часу передавали багатоквартирні будинки, гуртожитки, які експлуатувалися без проведення капітального ремонту до моменту приватизації (в окремих випадках кілька десятків років) і після приватизації житлових приміщень саме муніципальні освіти виявилися в ролі колишнього наймодавця . При цьому в ряді судових рішень зазначено, що будівлі, в яких розташовані приватизовані жилі приміщення, перебували у власності суб'єкта РФ і були передані в муніципальну власність на підставі судового рішення за позовом про зобов'язання прийняти в муніципальну власність.
Однак такий висновок Конституційного Суду РФ ставить під сумнів оперативність проведення капітального ремонту в багатоквартирних будинках, що явно не узгоджується з інтересами громадян, які приватизували квартири, і розраховують на проведення капітального ремонту колишнім наймодавцем.
Відзначимо також судовий акт «на перспективу». Правові відносини в області проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках регулюються положеннями ст. ст.166-191 розділу IX ЖК РФ.
Витрати на капітальний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку фінансуються за рахунок коштів фонду капітального ремонту та інших не заборонених законом джерел. Фонд формується за рахунок обов'язкових внесків власників приміщень (ст. Ст. 169. 170 ЖК РФ). Власники приміщень у багатоквартирному будинку має право вибрати спосіб формування фонду капітального ремонту (спеціальний рахунок або рахунок регіонального оператора).
Основною відмінністю спеціального рахунку від рахунку регіонального оператора є те, що на спеціальному рахунку накопичені кошти акумулюються і витрачаються щодо кожного конкретного будинку, тоді як на рахунку регіонального оператора можливе використання накопичених коштів одного багатоквартирного будинку на проведення робіт на іншому багатоквартирному будинку - своєрідний «котельної метод».
Істотним недоліком формування фонду капітального ремонту на рахунку регіонального оператора зазвичай визнають відсутність можливості проведення капітального ремонту за потребою в силу того, що капітальний ремонт проводиться тільки відповідно до черговості в рамках регіональної програми. Останнім часом ЗМІ звертають увагу на те, що власники нових будинків «не можуть розраховувати на капітальний ремонт, відраховуючи кровні рублі» [1].
У разі вибору регіонального оператора публічний суб'єкт, по суті, зможе розпоряджатися коштами власника для проведення капітального ремонту в інших багатоквартирних будинках. Менш захищені в цій ситуації власники квартир в нових багатоквартирних будинках. Неприйняття новел, що загрожує невиконанням обов'язку щодо перерахування грошових коштів, обумовлено тим, що громадяни не згодні з порядком, відповідно до якого власні кошти будуть використані на проведення капітального ремонту об'єктів відповідно до програми суб'єкта РФ. У зв'язку з цим нагадаємо про право вибрати формування фонду капітального ремонту на спеціальний рахунок (власником може бути ТСЖ або житловий кооператив).
Крім того, до змін житлового законодавства, суди вказували на те, що внески на капітальний ремонт є цільовими платежами і не можуть бути витрачені на інші цілі. Такий підхід збережений, в силу чого внесок на капітальний ремонт не може розглядатися як авансова оплата ще не наданої послуги з капітального ремонту загального майна багатоквартирних будинків на території області протягом тривалого періоду часу, а являють собою грошові кошти власника, що знаходяться на спеціальному рахунку.
Покладення обов'язку провести капітальний ремонт / відшкодувати витрати на проведення капітального ремонту.
Період експлуатації багатоквартирного будинку, що передує початку капітального ремонту будинку, з урахуванням стану цього будинку може бути вельми тривалим. Протягом цього періоду в складі власників приміщень можуть відбуватися зміни (дарування, купівля-продаж, спадкування, розділ майна). При переході права власності на приміщення в багатоквартирному будинку до нового власника переходить зобов'язання попереднього власника з оплати витрат на капітальний ремонт багатоквартирного будинку, в тому числі не виконана попереднім власником обов'язок зі сплати внесків на капітальний ремонт (частина 3 статті 158 ЖК РФ).
Розрізняються підстави зміни складу власників обумовлюють істота і результату вирішення спорів, пов'язаних з відшкодуванням витрат на проведення капітального ремонту.
Допустима приватизація займаних громадянами житлових приміщень у будинках, які потребують капітального ремонту.
Очевидно, що на відміну від осіб, які купують квартири у власність, власники на підставі договору приватизації не можуть вибрати багатоквартирний будинок, який не потребує капітального ремонту. Як правило, зазначені особи, навпаки, змушені приватизувати квартиру в багатоквартирному будинку, власник якого не виробляв капітальний ремонт загального майна.
Конституційний Суд РФ, вирішуючи питання про відповідність Конституції РФ законодавчої моделі, що допускає передачу у власність громадянам житлових приміщень публічно-правовими утвореннями без виконання останніми обов'язки з проведення капітального ремонту, неодноразово вказував на те, що положення не можуть розглядатися як порушують законні права громадян [2 ].
Проблема доказування існуючої обов'язки колишнього наймодавця.
Разом з тим, задоволення вимог по виконанню обов'язків колишнім наймодавцем провести капітальний ремонт / відшкодувати витрати на проведення капітального ремонту утруднено через наступні випадки.
За рамками судової оцінки, як правило, залишається наявність або відсутність можливості витребування документів, що підтверджують необхідність проведення капітального ремонту на момент приватизації. Підтвердження необхідності капітального ремонту на момент обстеження після приватизації [9]. наявність листування між мешканцями будинку та колишнім наймодавцем про включення багатоквартирного будинку в програму капітального ремонту не дозволяє судам визнати колишнього наймодавця зобов'язаною особою [10].
Суб'єктний склад відносин, що складаються в зв'язку з виконанням обов'язків.
Законом суворо визначений суб'єктний склад аналізованих правовідносин: власник приватизованого житлового приміщення і колишній наймодавець. Тому обов'язок останнього провести капітальний ремонт виникає тільки перед власниками житлових приміщень у багатоквартирному будинку, отже, їм і належить право на звернення до суду з вимогою про спонукання до виконання обов'язку. Керуюча компанія, виступаючи від імені власників, повинна підтвердити те, що право було їй делеговано [11].
Ухвалою ВАС РФ висновки судів про те, що невиконання в момент приватизації обов'язок по виробництву капітального ремонту виникає перед власниками (в тому числі власниками) житлових приміщень і про відсутність підтвердження виникнення збитків внаслідок бездіяльності відповідача визнані правомірними [13].
Не завжди представляється можливим безперечно встановити особу, яка зобов'язана провести капітальний ремонт / відшкодувати витрати на його проведення.
Так, наприклад, муніципального утворення було відмовлено в задоволенні вимог про стягнення витрат на капітальний ремонт. Суд виходив з того, що обов'язок позивача з капітального ремонту житлового будинку виникла як встановлена законом обов'язок одного з його власників і не є обов'язком колишнього наймодавця, яка підлягає виконанню [16].
Найчастіше мова йде про тих багатоквартирних будинках, які були передані в муніципальну власність на підставі судового рішення за позовом про зобов'язання прийняти в муніципальну власність.
Статтею 210 ЦК України встановлено, що власник несе тягар утримання майна, якщо інше не передбачено законом.
Формування фонду капітального ремонту.
Витрати на капітальний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку фінансуються за рахунок коштів фонду капітального ремонту та інших не заборонених законом джерел. Фонд формується за рахунок обов'язкових внесків власників приміщень (ст. Ст. 169. 170 ЖК РФ). Відповідно до положення ст. 170 ЖК РФ власники приміщень має право вибрати формування фонду капітального ремонту на спеціальний рахунок (власником може бути ТСЖ або житловий кооператив) або на рахунку регіонального оператора.
Порядок захисту порушеного права.
Вимога про визнання незаконними бездіяльності державних органів, органів місцевого самоврядування, інших органів, організацій, наділених федеральним законом окремими державними або іншими публічними повноваженнями, посадових осіб не підлягає розгляду в порядку позовного провадження. Розгляд справ про оскарження бездіяльності підлягають розгляду в порядку глави 24 АПК РФ.
Разом з тим, суд встановив, що бездіяльність щодо проведення капітального ремонту не повинно розглядатися окремо від вимоги про стягнення грошових коштів на проведення капітального ремонту. І бездіяльність, по суті, є обставиною, що підлягає доведенню в рамках заявленої вимоги про стягнення грошових коштів на проведення капітального ремонту [22].
Чинним законодавством на власників приміщень у багатоквартирному будинку покладено обов'язок не тільки по оплаті утримання і поточного ремонту загального майна в багатоквартирному будинку, але і фінансування видатків з капітального ремонту будинку (ст.210 ГК РФ, ст. 154 ЖК України, ст. 158 ЖК РФ ).
Оцінюючи допустимість формування фонду капітального ремонту суд зазначив, що дані внески не можна розглядати як авансову оплату ще не наданої послуги з капітального ремонту загального майна багатоквартирних будинків на території області протягом тривалого періоду часу, а являють собою грошові кошти власника, що знаходяться на спеціальному рахунку. Таким чином, простежується склалася раніше практика визнання внесків на капітальний ремонт цільовими платежами, які не можуть бути витрачені на інші цілі.