Кредит на купівлю нежитлового приміщення

Стало можливим отримати кредит на покупку нежилого приміщення.
Ви Раді?
Я теж.

Ви не помітили моєї бурхливої радості з цього питання?
Тож не дивно, тому що тонкощів в даному питанні стільки, що отримати кредит на покупку нежилого приміщення - можливо (теоретично), а практично - досить складно.
Але давайте розбиратися.

Для чого купуються нежитлові приміщення?

Не відкрию страшної таємниці, якщо скажу, що офіси купуються для здачі в оренду, з метою отримання прибутку;
або для забезпечення життєдіяльності фірми.
Логічно було б припустити, що якщо офіс потрібен для діяльності фірми, то і оформлятися він повинен на фірму, як на юридичну особу.
Так?

Але ситуація складається таким чином, що банки готові видати кредит на придбання нежитлового приміщення: офісу, магазину, складу, та ін. лише за умови, що оформлено воно буде на фізичну особу. Ця вимога банків можна розглядати і як позитивний момент, і як негативний: тут кожен вирішує сам, я ж хочу відзначити, що це так, а не інакше (за існуючими програмами банків).

Чому це можна розглядати як негативний момент?
Тому що дохід фірми - НЕ дорівнює доходу засновників фірми.
А для того щоб банк видав кредит, необхідно щоб доходи позичальника були б зрозумілі банку.
Оборот фірми може бути величезним, але засновники всі доходи можуть пускати на розвиток бізнесу, а тому, дохід засновників - може дорівнювати їхнім зарплатам, без дивідендів від бізнесу.
Мал дохід - малий кредит: хочеться офіс прикупити, - а не виходить.

Земля під офісом.

Коли купується квартира, то мало хто замислюється про те, що будинок стоїть на землі і про те, в чиїй власності знаходиться земля і чим обтяжена.

Коли мова йде про покупку нежилого приміщення, то питання про землю - один з першорядних.
Земля купується разом з офісом.
І, якщо земля у колишніх господарів нежитлового приміщення не у власності, а за договором оренди, то одне із запитань банку: а на скільки років?
На три роки?
Те максимальний термін кредитування буде дорівнює трьом рокам, оскільки орендодавці мають право і не продовжувати договір оренди.
(Якщо банк взагалі погодиться дати кредит).

Але і це ще не все: підходимо до найцікавішого.
Щоб все було зрозуміло, я нагадаю основні етапи покупки квартири, а потім порівняємо їх з процедурою придбання офісу.

Як купується квартира в кредит?

Коротенько процес можна представити таким чином:

Збираєте пакет документів, що підтверджують Вашу платоспроможність;
Подаєте документи в банк і отримуєте рішення кредитного комітету;
Знаючи, скільки грошей банк готовий Вам дати в кредит, шукайте квартиру;
Знайшовши квартиру, авансіруете її, підтверджуючи свою готовність купити цю квартиру;
Збираєте документи по квартирі, подаєте їх в банк і в страхову компанію;
Якщо з документами все в порядку і вони запитань ні в банку, ні у страхової не викликають, призначається день угоди;
За день до операції або в день операції відбувається страховка квартири і підписання кредитного договору;
В день операції банк перераховує Вам гроші, і Ви з продавцем квартири виходите на угоду.
Підписаний договір здається на державну реєстрацію. Оскільки придбання квартири відбувається з використанням кредитних коштів, виникає іпотека в силу Закону.
Зверніть особливу увагу на те, що (в більшості випадків, за кредитними програмами більшості банків): Квартира виявляється в заставі у банку одночасно з придбанням квартири позичальником-покупцем. Всі задоволені і сміються: продавець отримує свої гроші; покупець - квартиру, банк - забезпечення кредиту у вигляді застави квартири.

Як купується офіс в кредит?

Дії покупця-позичальника при купівлі офісу в кредит. майже такі ж як і при покупці квартири (до пункту 7). Далі починається найцікавіше.
Коли банк видає кредит, то банку потрібно забезпечення цього кредиту. Тобто, банк випустить гроші з під свого контролю тоді, коли офіс виявиться в заставі у банку: є застава - Шановний Продавець, отримаєте гроші.
За існуючим законодавством, іпотека в силу Закону при покупці нежитлових приміщень - неможлива: тільки в силу договору.
Тобто, процедура покупки офісу в кредит могла б виглядати наступним чином:

Банк підписує кредитний договір з Позичальником;
Банк видає позичальникові гроші;
Позичальник купує офіс і продавець отримує гроші;
Позичальник закладає банку.
І ось тут у банку починаються сумніви: а раптом не закладе, і кредит буде не забезпеченим?
Але ж не секрет, що вартість «середнього» офісу - набагато дорожче «середньої» квартири. А раз вартість - дорожче, то і ризиків у банку - більше.

Як бути?
Чи готові веселитися? (А ті, хто купує офіс в кредит - веселяться крізь сльози):

- Позичальник повинен переконати продавця офісу, що той повинен закласти офіс банку. Ще раз: чи не Позичальник, а продавець повинен закласти офіс банку.
- Потім Позичальник купує закладений офіс у Продавця. Тобто, виконуються дві умови: офіс виявляється в заставі у банку і Позичальник стає власником офісу.
  Тільки при виконанні обох цих умов, продавець отримує гроші за офіс.
Законне питання продавця: «А що буде, якщо покупець відмовиться купувати офіс: офіс закладений банку і Продавцю, щоб його продати будь-кому іншому, потрібно зняти заставу?»
І ще більш законне питання продавця: «А навіщо мені все це потрібно?»
Відповідати на це питання рекомендується деякої купкою «шуршіков». Але навіть при такій відповіді продавці погоджуються неохоче.
- Позичальник купує офіс у продавця, але продавець не отримує гроші до тих пір, поки офіс не закладено покупцем-позичальником банку.
- Збирає документи для застави
- Закладає офіс банку
- Тільки тепер продавець офісу може отримати за нього гроші
Законне питання продавця: «Я офіс продав. Довго я буду чекати, поки мій покупець закладе цей офіс банку? »
І ще більш законне питання продавця: «А навіщо мені все це потрібно?»
(Переконуємо так само, як і в першому випадку).

(Бачу, крізь відстані нас розділяють, як Ви готуєтеся сперечатися.
Даремно: якщо Ви хочете отримати іпотечний кредит на покупку нежилого приміщення, то схема, на жаль, така. Якщо вирішили посперечатися зі мною - тим більше марно: Чи не я ці схеми придумував, я лише розповідаю те що є і зараз laquo "працює" raquo.)

Вам потрібен офіс в кредит або просто кредит?

Припустимо, Ви хочете пити. Якщо я запропоную Вам чай з цукром (або без оного) Ви нап'ється?
А тепер, підступне запитання: «Щоб напитися, Вам обов'язково потрібен чай?»
Так і з офісом: Вам потрібен офіс в кредит або кредит за допомогою якого можна купити офіс?

Придбати офіс можна за допомогою лізингових схем. (Відразу обмовлюся: не моя тема, тому, крім теоретичної можливості, що це можливо в принципі, по лізингу всі питання не до мене)
Гроші можна взяти під заставу наявної у Вас квартири.
Гроші можна взяти під заставу наявного у Вас котеджу.
Гроші можна взяти під заставу наявної квартири, що знаходиться у власності Вашої дружини (чоловіка, якщо такі є), батьків, батьків дружини / чоловіка (тобто тещі / свекрухи).
Залишився, правда, ще один спосіб вирішення питання: можна купити квартиру в кредит, і перевести її потім в нежитловий фонд. Цей спосіб - один з найпростіших, але якщо Ви хочете купити магазин (з великими вітринами) або офіс в офісному центрі (де житлової нерухомості зроду не було), то цей шлях, на жаль, не для Вас.
Не виходить?
Ну що ж, тоді гроші на покупку офісу можна отримати взявши кредит під заставу офісного приміщення: цей шлях - не найпростіший, хоча банки не тільки видавали кредити теоретично, а й практично, а про складнощі, з якими зіткнетеся - я попереджав: стало бути Ви до них вже готові.

Купівля квартири в іпотеку. Оцініть можливості Добрий день, Сергей.Рассчіталісь Ви з автокредитом? З приводу додаткових витрат при оформленні іпотеки. Залежно від конкретної ситуації і банку - це страхування нерухомості, страхування життя, комісії банку за видачу, або розгляд + витрати з оформлення, реєстрації застави, витрати на нотаріуса і т.д. Частина витрат природно виплачуються одноразово, частина доведеться оплачувати щорічно, крім відсотків за користування кредитом. Після конкретизації банку можна більш точно.

Купівля квартири в іпотеку. Оцініть можливості Підходьте: порахуємо, на що можете рассчітивать.Еслі б не було автокредиту - відразу міг би сказати, що необхідну суму кредиту легко отримаєте, ну а оскільки є автокредит - потрібно вираховувати: в якому банку може получіться.Для розмови потрібно: довідка 2 -НДФЛ про доходи Вас і дружини і завірена роботодавцем копія трудової кніжкі.По виплат: мільйон кредиту - дорівнює приблизно 11000 рублів платежу. Тобто, на обслуговування 2,6 млн кредиту буде йти приблизно 28000 рублів на місяць.

Кредит на купівлю нежитлового приміщення