Часткова власність в житловій нерухомості повинна бути виражена в дробової величиною. Квартира продається по частинах, в залежності від розміру власності.
Оформлення здійснюється за договором купівлі-продажу або безплатним угодам.
Даруванням можна зафіксувати передачу частки, але без грошей. Сума передається в окремому порядку шляхом отримання розписки.
Реєстрація переходу власності здійснюється в Росреестра тільки після підписання угоди продажу. Частка не виділена в натурі, а становить «абстрактну» частина нерухомості.
Кімната в квартирі і частка в ній складають різні поняття. Для відокремлення частки необхідний її фактичний виділ через угоду або суд.
Реєстрація права власності на частку завершується видачею свідоцтва про власність.
Чи є ризики?
Купівля частки в квартирі чревата істотними ризиками. На такий нерухомості доведеться співіснувати з сусідами, законослухняність яких може бути сумнівною.
Нерідкі конфлікти, які доходять до скандалів і рукоприкладства. Поширені випадки, коли йде навмисне виживання власників квартири шляхом підселення до них власників мікро-часткою. Їх змушують продати свою частину нерухомості за нижчою ціною.
Інший ризик пов'язаний з юридичним протистоянням сусідів. Згідно зі статтею 250 ЦК РФ продаж частки можлива тільки після їх належного повідомлення.
Воно повинно здійснюватися шляхом направлення рекомендованого листа з описом вкладення та повідомленням. Відповідна позначка робиться на конверті.
Якщо протягом місяця після відсилання листи сусіди-пайовики не погодилися купити частку або ніяк не зреагувала на пропозицію, тобто можливість продати її третім особам.
Перед покупкою слід оглянути житлоплощу, так як деякі недобросовісні власники нерухомості реалізують частку для постійної реєстрації, без огляду приміщень.
Законність такої угоди досить сумнівна. Слід переконатися в тому, що після придбання частки покупець дійсно зможе проживати на житлоплощі.
інші власники
Вони мають переважне право покупки. Всі власники повинні бути належним чином поінформовані про продаж.
Якщо про місце проживання іншого власника нічого невідомо, то повідомлення має бути направлено за місцем фактичного проживання.
У більш серйозних випадках, коли мова йде про частки в елітній нерухомості до фактичного повідомлення сусідів потрібно звернутися в суд про визнання громадянина безвісно відсутнім в порядку статей 276-277 ЦПК РФ.
Можливі ситуації, коли власник сусідньої частки помер, а спадкоємець не вступив в свої права.
У такій ситуації повідомлення необхідно повідомити спадкоємця, так як він буде власником, незалежно від факту реєстрації права.
Чи є вигода?
Незважаючи на підводні камені покупки частки в квартирі таке придбання вигідно для інвестування невеликих коштів.
Придбання частки може бути початком для покупки власного житла. Інші власники часто бувають зацікавлені в продажі своєї частини квартири.
Якщо з сусідами складуться нормальні відносини, то можливо вони навіть погодяться на розстрочку платежів.
Купівля частки в квартирі
Можливе придбання частки як виділеної в натурі, так і тільки позначеної в свідоцтві.
Законна угода - це:
- підписання договору купівлі-продажу;
- із зазначенням розміру частки, її характеристик.
Передача грошей може здійснюватися як особисто, так і через комірку у банку.
На материнський капітал
Закон не забороняє придбати частку на материнський капітал. тільки якщо вона не буде відчужена у родичів.
Гроші будуть перераховані продавцю тільки після звернення до Пенсійного фонду з відповідними документами - житловим сертифікатом, свідоцтвами про народження дитини, СНІЛС.
Частка може бути поділена між членами сім'ї. Це слід робити тоді, коли частина квартири, що купується істотна за розміром.
У родичів
Дозволено купувати частину квартири у родичів на загальних підставах.
Обмеження діють тільки на оплату частки засобами материнського капіталу, якщо угода укладається між родичами.
Єдиний недолік такої можливості - це заборона на отримання податкового вирахування, так як договір укладається між взаємозалежними особами.
Допускається придбання часткової квартири в іпотеку.
Головне, домогтися згоди банку на придбання:
- частка в квартирі виявиться в заставі у кредитної установи;
- погашати іпотеку доведеться кілька років.
Краще оформляти житловий кредит на частку - за умови, що інша частина житлоплощі вже належить позичальнику на праві власності.
на неповнолітнього
Дозволена покупка частки і її оформлення на неповнолітнього:
- до 14 років підпису в угоді будуть ставити батьки дитини;
- в старшому віці він має право сам купувати власність, але з дозволу батьків або законних представників.
Обмеження діють в разі, якщо вирішено продати частку неповнолітнього або якщо в квартирі прописана дитина.
За місяць до оформлення угоди необхідно отримати письмово дозвіл від органу опіки та піклування.
Як убезпечити себе при продажу квартири через іпотеку? Дізнайтеся тут.
Чи потрібна згода?
Перед покупкою частки необхідно отримати згоду інших пайовиків. Процедура повідомлення можлива в простій письмовій формі.
Нотаріальне посвідчення листи потрібно для того, щоб захистити себе від майнових претензій з боку інших власників.
Письмові згоди сусідів необхідно буде пред'являти разом з іншими документами - для реєстрації угоди в Росреестра.
Можливі схеми продажу
Найкраще оформити частку за договором продажу нерухомості. Угода вважається оплатній, і в разі обману продавцем її можна визнати недійсною, зажадавши повернути сплачені кошти. До договору можна прикласти угоду про завдаток за частку.
Інший варіант - це оформити в дар частину частки квартири, потім, отримати гроші і продати частку, що залишилася, без необхідності отримання згоди інших сусідів-пайовиків.
Така схема ризикована тим, що покупець прийме в дар частину частки, але відмовиться купувати її залишився розмір.
Можна передати частку цілком - за договором дарування, а гроші віддати продавцеві готівкою. Ця схема небезпечна ймовірністю заперечування угоди іншими власниками квартири.
Згідно із законом будь-хто із сусідів має право заявити вимоги і перевести права покупця на себе, якщо з'ясує, що частка продана без його згоди або за ціною, нижчою за запропоновану в повідомленні.
порядок оформлення
Продавець повідомляє інших власників квартири про продаж своєї частки, отримує від них згоду на покупку або відмову.
Потім він продає свою частину квартири іншому власнику цієї ж житлоплощі або шукає покупця на стороні. Після обговорення умов угоди можна приступати до оформлення купівлі-продажу.
Для покупки частки необхідно розташовувати наступними документами:
- свідоцтво про власність на частку;
- технічна документація на квартиру або на її частину (якщо частка виділена в натурі);
- письмову згоду сусідів на угоду;
- договір продажу нерухомості;
- довідка про відсутність заборгованостей за комунальні послуги.
Додатково може знадобитися виписка з ЕГРП про відсутність обтяжень на нерухомості, а також свідоцтво про шлюб подружжя або згода одного з них на продаж - якщо часткою в квартирі володіють обоє.
Складання договору
У договорі купівлі-продажу частки вказується її розмір, інформація про сторони угоди, порядок оплати частки.
Зразок договору купівлі частки в квартирі можна скачати тут.
Разом з основною угодою оформляється акт передачі частки. У документі також може бути вказана сторона, яка буде нести фактичні витрати за її реєстрацію.
Обов'язкові умови угоди - розмір частки і її повна вартість.
Чи можна купити квартиру з обтяженням в іпотеку? Детальна інформація в цій статті.
Податкове вирахування
Набувачі нерухомості має право оформити податкове вирахування в розмірі до 2 млн. Руб. Якщо частка купувалася за іпотеку, то пільга на оплату відсотків буде до 3 млн.
Відрахування може отримати кожен з подружжя, який має постійний оподатковуваний дохід.
Пільга доступна тільки після подачі заяви до територіального управління ФМС.
Купівля виправдовує себе, якщо площа квартири більша і є фактична можливість проживання разом з сім'єю.
Краще купувати частку в комунальній квартирі, з уже виділеними кімнатами. При необхідності слід звертатися за підтримкою компетентного ріелтора або юриста.