Як купити земельні паї колгоспів?
Добрий день. Мені пропонують купити не виділений колгоспний пай в Московській області.Продает спадкоємиця.
Продає за генеральним дорученням плюс нотаріальна розписка, що не відкличе свій й ні в якому разі. Така угода взагалі може мати юридичну силу? Або я сильно ризикую? Як правильно дотримати всі процедури при продажу-купівлі земельних паїв колгоспів?
Завчасно дякую за відповідь.
З повагою, Рузанна
уточнення клієнта
Цю землю отримала бабуся продавця близько 40 років тому, у спадок пай належить продавцу.Доверенность буде писати від свого імені. Документів на землю я ще не бачила.
Відповіді юристів (11)
Доброго дня. Купівля за дорученням завжди пов'язана з певним ризиком. А від кого у неї докрутіть, не зовсім зрозуміло?
Є питання до юриста?
Мені пропонують купити не виділений колгоспний пай в Московській області.Продает спадкоємиця.
Якщо у цій спадкоємиці є відповідне свідоцтво про вступ у спадщину, вона дійсно має право продати свій невиділений земельний пай. Але при цьому вкрай бажано Вам звернутися в господарство, який володіє земельною, паєм і ознайомитися з їх статутом, в якому повинна бути прописана можливість реалізації стороннім особам земельних паїв, які не проживають в місцевості, де розташоване саме господарство. З практики добре відомо, що деякі господарства в своїх статутах передбачили заборону відчуження земельних паїв особам, які проживають в інших районах, областях, краях через ускладнення розрахунку з ними по використанню землі.
Якщо Ви проживаєте в тій же місцевості, де розташоване господарство, що володіє землею, перешкод бути не повинно.
Договір купівлі-продажу підлягає нотаріальному посвідченню, після чого копія договору передається в господарство.
Збережіть собі довіреність купівлі-продажу, а також візьміть і зберігайте копії довіреності та розписки.
Зробивши операцію купівлі-продажу, Ви повинні будете вирішити як використовувати землю: чи то вимагати виділу для організації та ведення КФГ або ЛПГ, то чи для передачі іншому господарству у тимчасове користування, то чи залишите тому господарству, яке нині володіє і користується землею. В останньому випадку доведеться Вам укладати договір оренди земельного паю, так само як і та в інших випадках, крім, якщо будете самі займатися (після виділу) селянським (фермерським) господарством або особистим підсобним господарством.
Майте на увазі, що виділ земельного паю пов'язаний з певними труднощами особливо, якщо господарство цьому противиться.
В принципі, господарству байдуже, хто є власником земельного паю - Ви або спадкоємець, або хтось інший. Їм важливо, щоб цим паєм вони і далі володіли і користувалися.
«Доручення буде писати від свого імені»
Кому вона буде довіряти вчинення правочину, якщо від свого імені?
З документів на земельний пай має бути рішення загальних зборів колишнього колгоспу, а також рішення загальних зборів акціонерного товариства, в яке був перетворений колгосп.
Може також бути окремий документ у вигляді виписки з рішень загальних зборів або інший документ.
У господарстві Ви уточніть приналежність земельного паю. Ці відомості зберігаються в бухгалтерії господарства або в планом відділі. Там же можете ознайомитися з затвердженим списком осіб, яким виділялися земельні паї.
Вітаю!
Якщо спадкоємиця належним чином вступала в спадок і є всі документи, то їй не потрібна буде доручення, вона буде керуватися свідоцтвом про право на спадкування за законом / заповітом.
Якщо ж живий спадкодавець то в такому віці продавця це завжди ризик, тк якщо з продавцем, від чийого імені відбувається угода, що щось трапиться, то довіреність перестане діяти.
Так само, навіть якщо ми залишимо осторонь питання оформлення членства в кооперативі та просто ст.250 ГК України та ст.8 ФЗ Про обіг земель с / г призначення, то відмова від громадянських прав не допустимо, тому нотаріальна розписка подібного роду по суті ролі не грає-це фількіна грамота.
Місто не вказано
Покупку паю, тобто частки в праві власності за земельну ділянку сільськогосподарського призначення (як я зрозумів, земля оформлена саме так), краще оформляти безпосередньо з власником земельної ділянки. Робити це необхідно з кількох причин.
По-друге, треба бути впевненим, що ділянка не обтяжений (арештом, не є предметом іпотеки, лізингу) - отримати виписку з Росреестра.
По-третє, продаж за дорученням пов'язана з ризиком відкликання довіреності до моменту здачі документів в Росреестр на перехід права власності. (Ну, і крім того, Ви повинні розуміти, що використовувати таку земельну ділянку для будівництва житла не можна.) У цьому випадку, угода може бути визнана недійсною в суді за позовом продавця.
«У землі є кілька співвласників, які мають право переважної покупки».
Це дуже важливо! В першу чергу викупити землю зацікавлена сама господарство, що має право переважної покупки. Якщо ж це право господарства буде порушено, воно в судовому порядку може домогтися переведення покупки на себе, а Ви залишитеся при своїх інтересах. Тому настійно рекомендував Вам ще раз звернутися, перш за все, до керівництва господарства, володіє і користується земельним паєм, щоб з'ясувати їхню позицію.
-Мені пропонують купити не виділений колгоспний пай в Московській області.
Без виділення земельної ділянки в рахунок земельної частки такий учасник часткової власності на свій розсуд має право заповідати свою земельну частку, відмовитися від права власності на земельну частку, внести її до статутного (складеного) капіталу сільськогосподарської організації, що використовує земельну ділянку, що знаходиться у спільній частковій власності, або передати свою земельну частку в довірче управління або продати або подарувати її іншому учаснику часткової власності. а також сільськогосподарської організації або громадянину - члену селянського (фермерського) господарства, що використовують земельну ділянку, що знаходиться у спільній частковій власності. Учасник часткової власності має право розпорядитися земельною часткою на свій розсуд іншим образомтолько після виділення земельної ділянки в рахунок земельної частки.
-Згідно обмежень встановлених ст.12 -продано свою невиділення земельну частку власник може - тільки іншому учаснику часткової власності / особі у якого вже є в цьому земельному масиві земельна частка-пай / або с / г організації орендує землю пайовиків якщо у вас немає в цій земельній масиві частки придбати її без виділення на місцевості ви не зможете. Для продажу її іншим особам доведеться спочатку виділити земельну частку відповідно до вимог ФЗ про обіг земель і дотримати вимоги переважного права купівлі встановлені ст.8 ФЗ про обіг земель.
Що стосується довіреності згоден з колегами - якщо спадкоємиця вступила в спадщину і отримала свідоцтво про право власності на земельну частку-пай то довіреність їй, як власнику по документу на продаж, не потрібна. Вам бажано подивитися всі документи на землю з фахівцем до початку оформлення угоди.
Місто не вказано
Якщо ж це право господарства буде порушено, воно в судовому порядку може домогтися переведення покупки на себе
Трохи не так. У зазначеному законі відрізняється від встановленого ГК України правила дотримання переважного права купівлі. За ст. 250 ГК РФ, особа, яка має переважне право покупки, може вимагати перекладу прав покупця, а в законі «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» прямо вказується на нікчемність угоди.
Але тим не менш, важливість цього моменту важко переоцінити.
У будь-якому випадку угода таїть в собі безліч складнощів і ризиків, тут слід спростити схему, інакше я б не радив Вам купувати землю.
1. Подивіться документи на землю (повинно бути свідоцтво про право на спадщину із зазначенням ви ньому паю)
2. Якщо продавець оформляє довіреність на вас, то всі дії робите ви (але її можуть відкликати-ризик, згоден з колегами), але майте на увазі що реєстраційні дії та інші юридичні процедури коштують грошей, тобто вирішите це питання відразу з продавцем. Поцікавтеся чим викликана необхідність оформляти довіреність, а не брати участь в угоді особисто.
3.обязательно дотримати процедуру по повідомленні осіб мають переважне право покупки.
4. Запросити виписку з ЕГРП про відсутність обтяжень.
Здрастуйте, шановна Рузанна!
1. Ніхто не може бути обмежений у правоздатності та дієздатності інакше, як у випадках і в порядку, встановлених законом.
2. Недотримання встановлених законом умов і порядку обмеження
дієздатності громадян або їх права займатися підприємницькою або
іншою діяльністю тягне недійсність акта державного чи
іншого органу, який встановлює відповідне обмеження.
3. Повна або часткова відмова громадянина від правоздатності або
дієздатності та інші угоди, спрямовані на обмеження
правоздатності або дієздатності, нікчемні, за винятком випадків,
коли такі угоди допускаються законом.
Для зазначених правовідносин законодавець не встановив виняток. Отже, нотаріально засвідчену заяву про відмову від відкликання паю не породжує ніяких юридичних обов'язків і об'єктивно служить тільки для Вашого психологічного комфорту.
Шукаєте відповідь?
Запитати юриста простіше!
Задайте питання нашим юристам - це набагато швидше, ніж шукати рішення.