Статті, описи, корисні поради та рекомендації для будівництва, ремонту, купівлі та продажу нерухомості, іпотека і житло в розстрочку.
Чим вища ціна на квартири, тим більше охочих купити житло за договором довічної ренти з отриманням повних прав на квартиру після смерті мешканця в ній людини. На цьому процвітає вельми прибутковий бізнес - продаж договорів третім особам.
Після всіх необхідних процедур (походу до нотаріуса для укладення договору, реєстрації його в Федеральної реєстраційної служби) права власності на квартиру переходять до рентоплательщіку. Однак він не може продати житло (тільки переуступити договір ренти), обміняти, вселитися в нього. Протягом життя рентополучателя, колишнього господаря квартири, новий її власник може тільки віддавати суми, передбачені угодою, зазвичай від 1 тис. До 4 тис. Рублів на місяць, оплачувати комунальні послуги як власник житла і виконувати інші зобов'язання за договором - нерідко це прибирання в квартирі, доставка продуктів, забезпечення пенсіонера транспортом і медичним доглядом. Тобто на плечі рентоплательщіка в ряді випадків лягає не тільки матеріальне, а й особисту участь в житті рентополучателя. Всі ці тонкощі повинні бути передбачені видом договору і його пунктами.
А всього 5-7 років тому це були рідкісні приватні ініціативи: тоді перебували люди, охочі за певну винагороду допомогти знайти один одного двом сторонам - платнику і одержувачу ренти, але не було детально опрацьованих форм договорів і роз'яснювальної роботи, що призводило часто до розірвання подібних договорів, несумлінності у виконанні зобов'язань сторонами, а то і зовсім підміною ренти іншими угодами. Вартість послуги не перевищувала 10-15% від вартості квартири. Незабаром компанії прийшли до висновку, що це вигідний бізнес: потрібно всього лише знайти пенсіонера, з'ясувати, на яких умовах він готовий укласти договір, оглянути квартиру, підготувати необхідні документи, проект договору і прикинути, за скільки можна її продати з обтяженням. В середньому це близько 30% від ринкової вартості житла.
Однак відмовитися від послуг рентних брокерів і самостійно пуститися на пошуки пенсіонера, готового укласти договір, не найкраще рішення. Справа в тому, що самотніх людей похилого віку, які бажають віддати свою квартиру на умовах довічної ренти, не так вже й багато. Левову частку з них забирають державні підприємства, на частку ж приватних фірм, за оцінками експертів, припадає не більше третини. Таким чином, без посередника часто обійтися неможливо.
Поступово ринок знаходить цивілізованих обрисів, компанії, давно займаються посередництвом при укладанні рентних договорів, беруть на себе зобов'язання перед пенсіонерами і покупцями квартир. Але це поки не загальна практика, лише деякі продовжують контролювати ситуацію після укладення угоди.
Компанія-посередник або самостійно укладає договір з пенсіонером, а пізніше переуступає його третім особам або просто знаходить рентополучателя для майбутнього власника квартири. Різниці у вартості немає, але ріелтори намагаються не звалювати на себе обтяження: адже найчастіше договір ренти має на увазі не тільки матеріальні виплати, але і спілкування з дідом. Однак є фірми, їх, за різними оцінками, від 30 до 50% всіх компаній, що займаються рентних бізнесом, які купують квартири на себе.
Прогноз звільнення. Оскільки закон не встановлює обмежень за віком для рентополучателя, укласти договір може будь-яка людина. Пенсіонери, які не досягли ще й 70 років, нерідко воліють ситу старість можливості залишити квартиру родичам. Особливо з урахуванням того, що останні не прагнуть утримувати старого. Далеко не всі, хто укладає ренту, бідують. Просто на пенсію багато собі дозволити не можна.
Вибрати такого жвавого і щодо здорового старого або укласти договір з дуже літнім і хворим пенсіонером - питання фінансовий. Чим старша людина, тим дорожче буде коштувати квартира. Компанії-посередники не продають котів в мішку - можна достеменно дізнатися все про житло, родичів, майбутньому рентополучателя.
Іспит на знання Достоєвського. Власна квартира з літньою людиною - це все ж тягар. Як матеріальне, так і психологічне. Адже рентоплательщік змушений не тільки терпіти капризи пенсіонера (а вони зовсім нерідкі, що зрозуміло), платити гроші, але і весь час ризикує втратити власність. Нагрянуть раптово з'явилися родичі, змусять старого подати в суд на розірвання договору, а, не добившись свого, візьмуться, що не рідкість, погрожувати новому господареві житла.
Деякі компанії викликаються контролювати ситуацію як до укладення угоди, так і після.
Ріелтори та інвестори стверджують, що рентополучателя фобії не мучать. Якщо і є сумніви у людей похилого віку то тільки на початку, перед укладенням договору. Надалі їх більше турбує виконання його умов новим господарем квартири. Самі ж рентоплательщікі на глибокі моральні докори не скаржаться. Дефіцит бабусь. Взяти іпотеку під рентне житло не можна. Але, як показує практика, інвестори в цьому і не потребують. Квартири з обтяженням з метою заробітку купують люди заможні, у яких є можливість відразу розплатитися з посередником і виконувати зобов'язання за кількома договорами.
Крім того, існує небезпека: будь-яка компанія може "перехопити" вигідний договір у рентоплательщіка. Схема досить поширена. До пенсіонера є агент, він втирається в довіру, вмовляє подати суд, де доводить, що умови договору не виконувалися. Потім ми укладає нову угоду з пенсіонером на користь вже знайденого інвестора. Існує навіть практика суду з ГУПамі.
Свій бізнес на рентних квартирах хоч і прибутковий, але дуже важкий. Доводиться невпинно стежити за ініціативами рентополучателя. Чи не довести справу до суду часом ціле мистецтво, вельми щедро оплачуваний, втім. Є така хитрість - її все використовують. Справа в тому, що рентні виплати згідно із законом повинні індексуватися з МРОТ (тим, що для штрафів), тобто рентний платіж підвищується кожного разу, коли зростає МРОТ. Але це трапляється не так уже й часто. А ось інфляція у нас відчутна. Тому, щоб пенсіонер відчував себе комфортно, необхідно хоча б раз на рік на 500 рублів підвищувати виплати. Але для більшості рентоплательщіков покупка обтяженої квартири не бізнес, а єдина можливість обзавестися нерухомістю. Щоб уникнути непотрібних проблем і ризиків, необхідно просто укласти договір титульного страхування. Але є й інша точка зору.
Інші інвестори радять не жити в куплених за договорами ренти квартирах - розлючені родичі здатні на витончену помсту.
Рух до периферії. Москва і Санкт-Петербург попереду Росії всієї. У тому числі в питаннях рентного посередництва. У регіонах цей бізнес хоч і розвивається, але слабо. І основна проблема в тому, що там ринок рентної нерухомості повністю монополізований державними організаціями соцгарантії - приватних інвесторів туди просто не пускають.
Розвиватися в регіонах - це напрямок, поза всяким сумнівом, буде. Але потрібні досвід, вміння організувати бізнес, навички спілкування з пенсіонерами. Однак масової ця послуга навряд чи стане: все ж воно не маленьке обсяг ринку.
В Європі довічної рентою займаються в основному банки. Російські кредитні організації поки не висловлюють готовність виступити на цьому ринку.
Підстави для програшу
Купівля квартир, в тому числі обтяжених, те саме що гра на фондовому ринку - невідомо, на скільки зміниться ціна на нерухомість, як складуться відносини з рентополучателя. Договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін або через суд. Підставами для цієї процедури можуть послужити невиконання умови договору рентоплательщіком. Причому доводити, що ви несли зобов'язання сумлінно, доведеться вам. Тому не зайве зберігати всі документи, включаючи чеки. Посередник не буде нести з вами сукупну відповідальність - він зможе уникнути цього навіть якщо переуступив договір: досить вставити в нього відповідний пункт. Не слід забувати тільки про одне: гроші, вкладені в квартиру, "заморожені" на найближчі роки.
Джерело: Журнал "Фінанс"