Зараз багато хто питає нас про «лізбек», чутки про існування якого докотилися до самих недосвідчених Новомосковсктелей.
При цьому виявляється, що наявні у людей відомості на дану тему досить суперечливі і багато в чому не відповідають реальному стану речей. Передбачаючи численні запитання, ми вирішили упорядкувати інформацію, давши повну картину цієї цікавої форми володіння нерухомістю.
ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ
Як правило, такі покупки спочатку мають на увазі наявність пакетованих програм і відповідають сервісним резиденцій, які виконують умови. Найбільш часто ці програми зустрічаються в наступних видах житла:
- туристські резиденції - це якийсь гібрид готелю і квартири в більш-менш курортній зоні, а також в Парижі;
- студентські резиденції - це ніби гуртожитку студентів, маленькі студії поблизу навчальних закладів або в дешевих кварталах великих міст;
- бізнес- резиденції - це теж гібрид готелю і квартири, оснащених бізнес-центром і розташованих як правило, біля аеропортів або промислових зон;
- резиденції для літніх людей з обмеженою рухливістю - це гібрид готелю і лікарні, найбільш цікавий вид даної нерухомості з інвестиційної точки зору.
Насправді лізбек може бути будь-яка нерухомість, яка задовольняє умовам експлуатації. Нещодавно в цій формі стали продавати клініки і санаторії. Необов'язково мати програму, хоча ця організована форма продажу сильно спрощує експлуатацію.
Переваги даного типу експлуатації нерухомості полягають в наступному:
1. Юридичного характеру:
2. Загального характеру:
3. Фінансового характеру:
- сильніші гарантії юридичної особи, особливо в разі спеціалізації експлуатуючої організації,
- генерація офіційних доходів у Франції,
- оподаткування в режимі BIC, який дає право на амортизацію, в результаті чого податки (за винятком ПДВ) платити не потрібно,
- можливість повернення ПДВ (після року експлуатації, на підставі декларації 2033)
При оренді такого типу повинні виконуватися наступні умови:
- орендар повинен бути юридичною особою, які декларують ПДВ і професійний податок (сама оренда обкладається ПДВ за ставкою 5,5%),
- орендар повинен надавати своїм клієнтам 2 з трьох послуг: прийом, надання постільної білизни, сніданки.
Будь-яка нерухомість має три фази життя по відношенню до власника: покупка, експлуатація та продаж. Розглянемо кожну.
ЯК ВИБРАТИ відповідне житло
Основними параметрами є:
- рентабельність першого року,
- термін дії договору і спосіб його продовження,
- час і спосіб оплати оренди,
- індексація: її періодичність і тип індексу прив'язки, а також її можливі ліміти.
- розподіл витрат у процесі експлуатації (знамениті ст. 605 і 606 Цивільного кодексу),
- розподіл інших витрат (на управління, податки і т.д.)
Серед популярних помилок головним є те, що багато хто думає, що ПДВ не сплачується при покупці. Деякі продавці навіть пишуть, що ПДВ є знижкою, що є дикої нісенітницею. Це пов'язано з поганою кваліфікацією продавця, який не пояснює, що при покупці треба заплатити всю суму, і що держава повертає ПДВ після здачі річної декларації. Фізично це займає не менше півтора років.
Особливу увагу треба звернути на експлуатує організацію, я б рекомендувала подивитися їх вже діючі проекти та навести довідки про її репутації.
Розглянемо приклад однієї відомої компанії:
Вони повсюдно пропонують туристичні резиденції c першої рентабельністю 3,5-4% і індексацією по хорошому індексу (індексів у останній рік розвелося багато, вони дуже різні і без спеціальної підготовки в них не розберешся), але лімітованої в межах 1,5% (що при річній інфляції приблизно в 2% є ніщо інше як реальна втрата грошей). Більш того, на власника перекладаються витрати керуючої організації: якість будівництва у них неважливе, тому, як би випадково, після 9 років експлуатації - якраз в акурат під кінець договору оренди, виникає необхідність у великому ремонті, і орендар не продовжує контракт. Крім того, свідомо не маючи наміру продовжувати контракт, експлуатуюча організація практично не піклується про підтримку будівлі в належному стані. В результаті на власника повисають великі витрати на ремонт, клопоти по здачі, і практична неможливість продати ні за які гроші.
На прикладі ми розуміємо, що сама схема працює добре, але потрібно з розумом вибирати продукт і орендаря.
В принципі, ніхто не змушує вас брати «пакетований» продукт, можна цю схему застосувати практично на будь-якому житло, аби виконувалися перераховані вище умови.
На папері це просто, в житті ж - набагато складніше, тому ми були стурбовані реалізацією таких схем для наших клієнтів і за допомогою нашого партнера, агентства по сезонної здачі будинків і квартир в прибережних зонах оптимізуємо нашим клієнтам їх вкладення у французьку нерухомість.
Як ви вже зрозуміли, найголовніше при виборі житла з метою здачі в оренду - це його орендна і продажна ліквідність. Вона полягає в ринкових факторах, а також в локалізації. Наприклад, якщо ви купуєте невелику квартиру в Ніцці поруч з морем, то можете бути впевнені, що її неважко буде здати, і продати в будь-який момент. Якщо ж ваша квартира в пустельному важкодоступному місці, то я не можу дати вам гарантію хороших умов здачі або продажу.
Вирішальним фактором ліквідності є наявність подібного житла в околицях і можливість його побудови. У цьому сенсі весь Лазурний берег очевидно є ліквідним, а впевнений лідер французького ринку нерухомості - це Аркашонскій затоку (недалеко від Бордо) - найпрестижніше місце відпочинку французької буржуазії, старовинний французький курорт, до того ж і національний заповідник, в якому вже не видадуть ні одного дозволу на будівництво. Тому купуючи квартиру в цьому районі, можна не сумніватися ні на секунду - її можна буде продати за будь-які гроші, особливо англійцям, у яких цей регіон з унікальним мікрокліматом і незвичайними устрицями, викликає особливе бажання.
Експлуатація ОРЕНДНОЇ НЕРУХОМОСТІ
У перший рік заплачений ПДВ віднімається з отриманого, що дає негативний результат і генерує повернення державою різниці. Далі в фазі експлуатації різниця позитивна і виплачується державі щоквартально у вигляді 3-х попередніх платежів і сольдірующего четвертого.
Розглянемо всі складові цього дрібного бізнесу.
Додатково для тих, хто має професійний статус.
Професійний статус отримує власник здається в оренду нерухомості (яка виконує вищевказані умови), який має щорічний дохід понад 23000 Євро (з урахуванням ПДВ) і при цьому зареєстрований в реєстрі підприємств. На додаток до перерахованого вище він отримує право віднімати штучно виник дефіцит (за рахунок амортизації) з інших своїх доходів, тим самим додатково мінімізуючи податки, а також звільняється від податку на приріст вартості при продажу після 5 років експлуатації. Слід зазначити, що вся її здають в цьому режимі нерухомість не враховується при визначенні вартості активів для обчислення податку на багатство.
Продажна вартість такої нерухомості обчислюється з її фінансових властивостей. Наприклад, ви закінчили її амортизувати і вона приносить вам щорічно 1000 євро. Ви вирішили її продати, оголосивши покупцеві, що вона йому буде приносити 5%. Таким чином, ви однозначно отримуєте величину продажу, що дорівнює 20 000 євро. Більш, того, ваш покупець отримує право на амортизацію і теж не буде платити податки протягом всього амортизаційного періоду.
Якщо ви продаєте раніше, ніж закінчився амортизаційний період, то частина повернутого ПДВ треба повернути державі або передати новому власнику.
Як я вже зазначала, лізбек це ідеальна можливість створити собі стабільний дохід на пенсійний вік. Тому робити це треба заздалегідь для тих, хто бере кредит, щоб до пенсійного віку виплати по кредиту якраз закінчилися, і всі гроші від оренди йшли на забезпечення вашого комфортного життя.
Якщо схема лізбек зацікавила Вас, Ви можете підібрати собі цікаві варіанти в нашому КАТАЛОЗІ пропозицій