Prosto і одночасно складно розібратися в тонкощах розміщення точки продажів в малій архітектурній формі (МАФ). Про механізм і правила отримання дозвільних документів на МАФ під ключ, його електрифікації, обсязі початкових інвестицій, а також правомірності його демонтажу наглядовими службами - розповідає Prostobiz.ua
МАФи в законодавстві
Спочатку розберемося, чи є МАФ нерухомістю. У статті 181 Цивільного кодексу (далі - ЦКУ) зазначено, що до нерухомого майна належать «земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення». У той же час, рухомим майно є речі, «які можна вільно переміщувати у просторі (частина 2 статті 181 ЦКУ)».
Як відомо, МАФ виготовляється з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без закладення фундаменту, отже, його вільне переміщення в просторі можливо без зміни призначення і вартості. Отже, МАФ однозначно не є нерухомістю. В цьому є деякі переваги.
Законом не вимагається обов'язкове нотаріальне завірення і державна реєстрація договору відчуження або оренди МАФ, відсутня необхідність його реєстрації в БТІ.
А ось недоліки того, що МАФ відноситься до рухомого майна, виявляються в процесі його продажу. Безпосередньо малу архітектурну форму продати можливо, але об'єктом всіх дозвільних документів на її установку є не сам МАФ, а його власник або компанія-власник. Отже, маючи у своїй власності навіть сам МАФ, новий власник не матиме відповідного дозволу на її розміщення.
Оформлення та електрифікація МАФу: ціна питання
У різних регіонах України застосовуються різні процедури отримання дозвільних документів на встановлення МАФу. Але, в будь-якому випадку, спочатку слід отримати дозвіл на оренду земельної ділянки. Наприклад, в Києві питання передачі земельних ділянок вирішується виключно на засіданнях міської ради.
Щоб отримати дозвіл на розміщення тимчасової споруди, міськраді слід надати наступний перелік документів:
- дозвіл від головного управління містобудування архітектури та дизайну міського середовища;
- паспорт прив'язки тимчасової споруди, що складається зі схеми прив'язки МАФу, креслення вузлів підключення до інженерних мереж;
- ліцензія від державної архітектурно-будівельної інспекції;
- ситуаційна схема;
- фотофіксація;
- черговий кадастровий план;
- вихідні дані для проектування.
Після монтажу МАФу, постає питання про його підключенні до електромережі. Механізм отримання документів на електрифікацію складається з наступних основних етапів:
- Отримання технічних умов (ТУ). ТУ видаються при наявності правовстановлюючих (зазвичай - договір оренди) і реєстраційних документів;
- Виконання перевірочних розрахунків. Такі розрахунки виконуються проектною організацією, що має спеціальну ліцензію, щоб обгрунтувати відсутність необхідності модернізації розподільчих мереж (міняти кабелі, дроти, трансформатори).
- розробка проекту - 1080 грн.
- електролічильник (із захисним реле - ПЗР) - 750 грн.
- матеріали (кабелю, розподільна коробка і т.д.) - 600 грн.
- протоколи випробувань - 700 грн.
- оплата підключення - 690 грн.
- узгодження в міськенерго / обленерго - 400 грн.
- узгодження ТУ - 260 грн.
- опитувальний лист - 40 грн.
Разом, витрати на електрифікацію МАФу складуть від 4540 грн.
Пам'ятайте, що згідно зі статтею 27 Закону України «Про електроенергетику» незаконні підключення до об'єктів електроенергетики є правопорушеннями, які тягнуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність.
У більшості випадків, все самовільно підключені МАФи обесточиваются працівниками рейдових бригад міськенерго або обленерго, а на підприємця накладається штраф.
Підсумуємо розмір початкових інвестицій підприємця на установку і введення в експлуатацію МАФу:
- б / у кіоск зі штрафмайданчика розмірами близько 20 кв. м. обійдеться в 7 тис. грн. або ж від 1 тис. грн. за 1 кв. м. в разі спорудження нової конструкції на замовлення;
- оренда в Києві коштує від 120 до 200 грн. за 1 кв. м. щомісяця (в залежності від місця розташування МАФу);
- дозвільні документи на встановлення МАФу обійдуться в суму не менше 35 тис. грн. (За МАФ розмірами в 20 кв. М.);
- підключення комунікацій може коштувати в межах 4540 грн.
Тобто для старту підприємницької діяльності посредствам МАФу буде потрібно близько 51 тис. Грн. з урахуванням оплати оренди земельної ділянки на рік.
Якщо ви вирішили не купувати МАФ, а взяти його в оренду, - для первинних розрахунків вартості можна скористатися нижченаведеними даними оренди кіоску в різних районах столиці.
Вартість супутніх послуг при веденні бізнесу за допомогою МАФу:
Процес отримання дозвільної документації на встановлення МАФу і на його електрифікацію може скоротитися до двох тижнів, у разі, якщо ви звернетеся до юридичних фірм. Наприклад, в Києві документацією на малі архітектурні форми займаються, зокрема, такі компанії: ЮкНаказ, Правовест, Українська Адвокатська Компанія, Респект і інші.
З вашого боку буде потрібно надання юридичній фірмі наступного пакета документів:
Що стосується супутніх послуг в області сервісу, підприємець-власник кількох МАФів може придбати абонемент місячного обслуговування торгової точки від ремонтної бригади, вартістю 250 грн. Останній включає в себе наступні послуги:
- техобслуговування вікон, дверей (регулювання, змащення, заміна і ремонт фурнітури; виготовлення і заміна склопакетів);
- техобслуговування електрики (світильників внутрішнього освітлення, зовнішнього освітлення, розеток, вимикачів, електролічильників і т. д.);
- техобслуговування ролети (ремонт, заміна механізмів і комплектуючих).
Такий сервіс може зменшити амортизаційні витрати на капітальний ремонт МАФу в майбутньому.
Нюанси відчуження прав власності на МАФи, процедури їх демонтажу
На сьогоднішній день в Києві налічується близько 10 829 МАФів, з яких 85% встановлені на законній підставі, тоді як 15% - неузаконені.
Демонтаж МАФу відбувається в наступному порядку:
- уповноважений орган складає припис і протокол, в яких зазначаються геометричні розміри демонтується об'єкта, описується його зовнішній вигляд (копія надається власнику МАФу);
- об'єкт опечатується, що гарантує збереження що знаходяться в ньому продукції та іншого майна;
- якщо власник об'єкта не має наміру оскаржувати дане рішення в суді, то він повинен заплатити адміністративний штраф, після чого МАФ демонтують.
Але найчастіше практика свідчить про порушення процедури з боку служб благоустрою: вони складають припис і протокол і, по суті, негайно вивозять об'єкт на штрафмайданчик, не залишаючи часу для адміністративного оскарження своїх демонтажних дій.
Однак якщо МАФ дійсно був встановлений з порушенням законодавства або постанов місцевої влади або ж допустив такі порушення вже в ході роботи - практично нереально при існуючій законодавчій базі зупинити розпочатий службами благоустрою «прискорений демонтаж». Малореально і потім покарати їх за прискорення його процедури.
Залишається констатувати, що Закон про благоустрій цілком і недвозначно стоїть на боці профільних служб, тоді як порушники цього закону виводяться в правову невизначеність - а останню комунальники поки що вільні трактувати на свою користь.