Юрист групи правового
і податкового консультування ЗАТ «МКД»
Існуюче на сьогоднішній день велика різноманітність будівельних робіт свідчить про високий ступінь затребуваності договірних відносин в галузі будівництва. При виробництві будівельних робіт незалежно від масштабу будівництва гарантіям якості виконуваних робіт завжди приділялася велика увага.
Метою цієї статті є розгляд питань, пов'язаних з стосунками сторін договору будівельного підряду після закінчення будівництва в період, визначений законодавцем, як гарантійний термін.
Незважаючи на велику нормативну базу щодо врегулювання питань пов'язаних з договором будівельного підряду, єдиним нормативним актом, що встановлює порядок пред'явлення претензій за недоліки будівництва, є документ федерального рівня - Цивільний кодекс РФ. Однак, на жаль, норми Цивільного кодексу РФ не досить детально прописують порядок пред'явлення та врегулювання претензій в гарантійний період, а містять лише ряд диспозитивних норм, припускаючи, що дані питання будуть деталізовані сторонами в самому договорі будівельного підряду.
Крім того, Цивільний кодекс РФ спеціально не регулює процес складання, оформлення і підписання документа про виявлені замовником приховані недоліки (дефекти).
Розглянемо основні положення, що стосуються гарантійних зобов'язань, закріплені в Цивільному кодексі РФ (далі ГК РФ).
Згідно п.1 ст. 721 ГК РФ, якість виконаної підрядником роботи має відповідати умовам договору підряду або вимогам, що містяться в спеціальних актах, а результат робіт після його передачі замовнику повинен зберігати свої властивості і якості протягом певного періоду часу. Для цих цілей ст. 722 ГК РФ вводить поняття «гарантійний термін» - термін, протягом якого результат роботи повинен відповідати умовам договору про якість.
Суть гарантії, що надається підрядником, зводиться до того, що в межах такого терміну він гарантує нормальну і безперебійну експлуатацію об'єкта. При цьому мається на увазі використання об'єкта (його експлуатація) саме відповідно до умов договору будівельного підряду.
Встановлення гарантійного терміну полягає в покладанні на підрядника відповідальності за недоліки (дефекти), які були виявлені протягом що становить такий термін часу.
Беручи на себе гарантійні зобов'язання, підрядник погоджується усувати за свій рахунок недоліки, що виникли вже в процесі експлуатації замовником результату робіт.
Застосовуючи правила п.2 ст.755 ГК РФ про відповідальність Підрядника за недоліки, слід враховувати, що маються на увазі будь-які дефекти як об'єкта в цілому, так і окремих його частин, причому не тільки істотні, але і незначні (погіршують, наприклад, зовнішній вид об'єкта, що викликають необхідність передчасної заміни окремих частин об'єкта і т.д.). Однак в будь-якому випадку ці дефекти повинні бути виявлені до закінчення гарантійного терміну.
За загальним правилом, установленим ст. 724, ст. 755 ГК РФ вимоги замовника, пов'язані з неналежною якістю роботи, можуть бути пред'явлені підряднику, якщо вони виявлені протягом наступних термінів:
1) протягом гарантійного терміну за недоліки, що становить два роки (п.3 ст. 724 ЦК України);
2) в межах п'яти років з дня передачі результату роботи в тому випадку, якщо на результат роботи договором не встановлено гарантійний строк (п.2 ст.724, ст.756 ГК РФ);
3) після закінчення гарантійного терміну (двох років), але в межах п'яти років з моменту прийняття замовником результату виконаної роботи за умови, якщо замовник доведе, що недоліки виникли до передачі результату роботи замовнику або з причин, які існували до цього моменту (пп.4 , 5 ст. 724, ст. 756 ЦК України).
Відносно виявлених протягом гарантійного строку недоліків вимоги повинні бути заявлені в «розумний строк» [1].
При цьому необхідно мати на увазі, що ст. 755 ГК РФ не зобов'язує замовника заявляти про недоліки саме в межах гарантійного терміну: якщо вони виявлені в останній день гарантійного терміну, це не позбавляє замовника права заявити про них, наприклад, через три дні, тобто в межах «розумного строку».
У разі коли під час гарантійного періоду були виявлені недоліки, за які відповідає підрядник, протягом гарантійного терміну переривається на весь час, протягом якого об'єкт не може експлуатуватися внаслідок таких недоліків.
З пропуском встановленого договором гарантійного строку замовник втрачає право на пред'явлення вимог у зв'язку з неякісними роботами.
До усунення недоліків, виявлених в межах гарантійного терміну, застосовуються правила про усунення недоліків неякісних робіт, що містяться в ст. 723 ГК РФ.
У випадках, коли робота виконана підрядником з відступом від договору підряду, що погіршили результат роботи, або з іншими недоліками, які роблять його непридатним для передбаченого в договорі використання, замовник має право, за своїм вибором вимагати від підрядника:
- безоплатного усунення недоліків в розумний строк;
- відповідного зменшення встановленої за роботу ціни;
- відшкодування своїх витрат на усунення недоліків.
Однак не всі перераховані засоби захисту можуть бути використані замовником при захисті своїх інтересів. У разі виявлення недоліків замовнику слід крім норм цивільного законодавства враховувати положення, прописані в укладеному договорі будівельного підряду. Для того, щоб уникнути можливих небажаних наслідків, замовнику до підписання будівельного договору необхідно ретельно відпрацювати його умови, не тільки щодо гарантій якості побудованого об'єкта, а й щодо інших істотних положень.
[1] Межі «розумності» терміну в разі спору може визначити тільки суд з урахуванням складності об'єкта, ціни договору, термінів будівництва, якості виконання і т.д.