За спостереженнями юристів Агентства правового захисту «Пайовик» найбільш поширеним випадком порушення прав учасників пайового будівництва (пайовиків) є прострочення передачі забудовниками об'єктів пайового будівництва (квартир). Порушення термінів передачі квартир завжди носило масовий характер, однак в останні роки, з уповільненням темпів будівництва і припиненням робіт на багатьох об'єктах, пайовики, як правило, звертаються за допомогою, коли прострочення передачі забудовником квартири становить вже не менше року. При цьому іноді в момент звернення пайовиків за юридичною допомогою забудовники вже знаходяться в процедурі банкрутства, що об'єктивно знижує перспективи реального досягнення потрібного дольщику результату.
Оскільки однією з основних цілей роботи Агентства правового захисту «Пайовик» є правова просвіта учасників пайового будівництва, в цій статті ми на основі судової практики юристів Агентства наведемо найбільш поширені ситуації, пов'язані з порушенням забудовниками термінів передачі квартир, і дамо рекомендації щодо захисту прав пайовиків.
Судова практика у спорах пайовиків про стягнення з забудовників санкцій за порушення термінів передачі квартир не відрізняється одноманітністю. Багато в чому ця практика залежить і від об'єктивної сторони порушення (від ціни договору участі в пайовому будівництві, від своєчасності її сплати пайовиком, від періоду прострочення передачі квартири, від того, чи була квартира взагалі передана), і від того, як суд суб'єктивно оцінить наслідки порушення термінів передачі квартири.
За змістом ст. 6 ФЗ № 214 забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва об'єкт пайового будівництва не пізніше терміну, який передбачений договором. Винятком із зазначеного правила є випадок, коли забудовник не пізніше ніж за два місяці до закінчення зазначеного в договорі терміну направив учаснику пайового будівництва інформацію про неможливість завершення будівництва в передбачений договором термін з пропозицією про зміну договору і при цьому сторони (забудовник і пайовик) в порядку , передбаченому Цивільним кодексом РФ, внесли відповідні зміни в договір.
У ряді випадків фахівці Агентства стикалися з ситуацією, при якій пайовики, які отримали такі повідомлення забудовника, не роздумуючи підписували додаткові угоди і продовжували термін передачі квартири забудовником. Але таким чином пайовики добровільно обмежують свої права. Підписання додаткової угоди, по-перше, не дозволяє дольщику вимагати від забудовника неустойку за несвоєчасну передачу квартири, яка могла б бути нарахована в продовжуваний період, а по-друге, позбавляє пайовика права в продовжуваний період в односторонньому порядку відмовитися від виконання договору. Право пайовика на односторонню відмову від виконання договору закріплено ст. 9 ФЗ № 214, за змістом якої воно виникає при невиконанні забудовником зобов'язання з передачі квартири більш ніж на два місяці щодо терміну, встановленого договором. Необхідно відзначити, що пояснення забудовника типу «всі інші пайовики вже підписали додаткові угоди», «якщо ви не підпишете продовження, договір припиниться (буде недійсним)» або «підпишіть, оскільки ви самі несвоєчасно внесли пайовий внесок» не ґрунтуються на законі. У ряді випадків забудовники, які порушують термін передачі квартири, пропонують дольщику підписати акт приймання квартири з заздалегідь вказаною датою, яка відповідає терміну, визначеного законом. Погоджуючись на такі умови, пайовики не тільки обмежують себе в праві стягнення санкцій за прострочення із забудовника, а й ризикують, що на них буде покладено оплата комунальних платежів за період з моменту введення житлового будинку в експлуатацію і до моменту фактичного отримання квартири.
Санкції, що застосовуються до забудовника, що порушує термін передачі квартири, визначені ст. 10 ФЗ № 214, за змістом якої у разі невиконання або неналежного виконання зобов'язань за договором сторона, яка не виконала своїх зобов'язань або неналежно виконала свої зобов'язання, зобов'язана сплатити іншій стороні передбачені зазначеними законом і договором неустойки (штрафи, пені) і відшкодувати в повному обсязі завдані збитки понад неустойки.
Неустойкою (штрафом, пенею), згідно зі ст. 330 Цивільного кодексу РФ, визнається визначена законом або договором грошова сума, яку боржник зобов'язаний сплатити кредитору в разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання, зокрема, в разі прострочення виконання. На вимогу про сплату неустойки кредитор не зобов'язаний доводити заподіяння йому збитків.
Необхідно відзначити, що з набранням чинності ФЗ № 214 розмір неустойки, що сплачується забудовником за порушення передбаченого договором терміну передачі квартири пайовикові був знижений щодо загального розміру неустойки, встановленого в законі РФ «Про захист прав споживачів».
Так, згідно зі ст. 28 закону «Про захист прав споживачів» у разі порушення встановлених термінів виконання роботи виконавець сплачує споживачеві кожний день прострочення неустойку (пеню) в розмірі 3 (трьох) відсотків ціни виконання роботи. Зазначений розмір неустойки міг бути лише збільшений договором, але не зменшений. При цьому загальна сума стягнутої споживачем неустойки (пені) не могла перевищувати загальну ціну роботи. У свою чергу, в силу ст. 6 ФЗ № 214 в разі порушення передбаченого договором терміну передачі учаснику пайового будівництва об'єкту пайового будівництва забудовник сплачує такому учаснику неустойку (пені) в розмірі подвійної ставки рефінансування Центрального банку Російської Федерації, що діє на день виконання зобов'язання, від ціни договору за кожен день прострочення. Якщо учасником пайового будівництва є громадянин, зазначена неустойка (пеня) сплачується забудовником у подвійному розмірі.
Таким чином, з огляду на чинну ставку рефінансування Центрального банку Російської Федерації (на момент підготовки цієї статті вона становить 7,75% на рік) при порушенні забудовником строків передачі квартири пайовикові - громадянину неустойка, що розраховується на підставі ФЗ № 214 (15,5% в рік ), виявляється в 70 разів менше неустойки, що розраховується на підставі закону «Про захист прав споживачів» (3% в день).
І все-таки в ряді випадків, незважаючи на пріоритет норм ФЗ № 214, юристам Агентства правового захисту «Пайовик» вдавалося стягувати неустойку, розмір якої розраховувався на підставі закону «Про захист прав споживачів». Але навіть у разі стягнення неустойки з розрахунку дворазової ставки рефінансування, визначеної ФЗ № 214 за кожен день прострочення, що отримується пайовиком сума є досить значною. Наприклад, у разі порушення строку передачі забудовником квартири дольщику - громадянину протягом 1 року, при умовній ціні договору участі в пайовому будівництві в розмірі 3000000 рублів, сума неустойки складе 465000 рублів. При цьому пайовики і після отримання квартири від забудовника не позбавляються права стягувати з забудовника неустойку, що підтверджується практикою Ростовського обласного суду. Більш того, не є перешкодою для стягнення неустойки і фраза про відсутність претензій до забудовника, що міститься зазвичай в актах прийому-передачі квартир, що підписуються пайовиками.
Крім того, в силу ст. 4 ФЗ № 214 до відносин, що випливають з договору, укладеного громадянином-учасником пайового будівництва виключно для особистих, сімейних, домашніх і інших потреб, не пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності, застосовується законодавство Російської Федерації про захист прав споживачів в частині, що не врегульованою зазначеним законом .
В силу ст. 13 закону «Про захист прав споживачів», вимоги споживача про сплату неустойки (пені), передбаченої законом або договором, підлягають задоволенню виконавцем в добровільному порядку. При задоволенні судом вимог споживача, встановлених законом, суд стягує з виконавця за недотримання в добровільному порядку задоволення вимог споживача штраф у розмірі 50 (п'ятдесят) відсотків від суми, присудженої судом на користь споживача.
Наприклад, в разі повного задоволення судом вимог пайовика в розглянутому випадку і стягнення із забудовника пені в розмірі 465000 рублів, понад вказану суму пайовик, який отримує квартиру для особистих (сімейних) потреб, вправі вимагати штраф за незадоволення вимог пайовика в позасудовому порядку в розмірі 232500 рублів .
Крім того, в зв'язку з пропуском строку передачі квартири у пайовика можуть виникнути і збитки. Вони згідно ст. 10 ФЗ № 214 підлягають відшкодуванню понад неустойки. Подібну норму містить і ст. 13 закону «Про захист прав споживачів».
Згідно ст. 15 Цивільного кодексу РФ під збитками розуміються витрати, які особа, чиє право порушене, зробило або повинне буде зробити для відновлення порушеного права, втрата або пошкодження його майна (реальний збиток), а також неодержані доходи, які ця особа одержала б при звичайних умовах цивільного обороту, якби його право не було порушене (упущена вигода).
Таким чином, якщо пайовик через пропуску забудовником терміну передачі квартири був змушений укласти БЕЗОПЛАТНО договір найму житлового приміщення і оплачувати плату за наймання житла, або, наприклад, купив оздоблювальні матеріали та меблі та сплачував плату за їх зберігання в період прострочення забудовника, такий пайовик вправі вимагати від забудовника відшкодування понесених на це витрат.
На завершення хотілося б відзначити, що чинне законодавство надає пайовикам різні способи захисту і відновлення своїх прав. Активно і грамотно користуватися ними або забути про їхнє існування - кожен пайовик вирішує для себе сам. Юристи Агентства правового захисту «Пайовик», що спеціалізуються в області суперечок із забудовниками, мають не тільки необхідні знання, а й величезну практику, що дозволяють забезпечити ефективний правовий захист прав учасників пайового будівництва.