Норми і правила будівництва на садовій ділянці
Перш ніж будувати що-небудь на дачній ділянці, необхідно ретельно продумати розташування всього, що відповідно до ваших задумами має вміститися на цій території і не обмежувало права сусідів і не порушувало норми і правила будівництва і облаштування земельної ділянки в цілому на території СНТ. Однак ми пропонуємо вам почати навіть не з малювання плану ділянки, а з ґрунтовній документальній підготовки до будівництва.
Перевірка на дорогах
Перш за все, переконайтеся в тому, що документи, що закріплюють власність на земельну ділянку, оформлені належним чином. Пам'ятайте, що членська книжка садового товариства не є правовстановлюючим документом: у вас повинен бути укладений договір купівлі-продажу або дарування (якщо ділянка повністю належить вам), договір оренди, постійного користування або успадкованого володіння (якщо ви лише користуєтеся землею, але не володієте нею повністю). Відразу обмовимося - мова піде виключно про будинки в СНТ (садівничих некомерційних товариствах), тому говорити про реєстрацію зведеного будови ми не будемо. Однак нагадайте: якщо ви збираєтеся будувати повноцінний заміський будинок, в свідоцтві про право власності (або договорі оренди) має бути записано, що дана земельна ділянка відведена під особисте підсобне господарство або індивідуальне житлове будівництво.
Потім необхідно уточнити, чи немає яких-небудь особливих правил, що стосуються забудови в вашому районі. Потрібно знати, що для СНТ, що займають площу понад 50 га, створюється концепція генерального плану, що передує розробці проектів планування і забудови їх територій. Це означає, що для кожної ділянки є приблизний план будівництва (місце розташування будинку і господарських будівель, висота огорожі, кращі будматеріали). В такому випадку ви повинні будете слідувати тим правилам, які приписані генпланом.
Є й інший варіант розвитку подій. Якщо ваш ділянка розташована не на території великого СНТ або взагалі не відноситься до СНТ, можливі інші обмеження, пов'язані з вибором проекту будівництва. Наприклад, цілком може виявитися, що висоту вашого ще не зведеного житла будете визначати не ви, а що проходить поруч ЛЕП, або місце розташування будиночка на ділянці «продиктують» вам грунтові води.
Щоб звести до мінімуму можливі складнощі і невиправдані витрати, можна провести топографічну зйомку в масштабі 1: 500 і геодезичні дослідження (буріння в двох-чотирьох точках на місці майбутнього будинку), які допоможуть підібрати оптимальний для вашої грунту фундамент. Вартість топографічної зйомки - близько 1 тис. Руб. за сотку, буріння - від 15 тис. руб. за одну точку.
Що ще можна зробити? Уточнити, чи можна підвести електрику, воду і газ до вашої ділянки (якщо вони не підведені раніше), скільки це буде коштувати і чи багато часу займе. Непогано розпитати сусідів, уже побудували собі будинки, зроблений у них септик, як часто приїжджають асенізатори і яким чином організовано вивезення побутових відходів в СНТ.
Крім того, в статут деяких СНТ внесено вимогу про наявність проекту будівництва і навіть можуть бути вписані деякі обов'язкові умови з СП (Звід правил по проектуванню і будівництву) 11-106-97 або СНиП 30-02-97.
Тепер, коли всі документи перевірені, можна почати планування. Загальні правила, за якими має бути спланований ділянку, закріплені в СНиП 30-02-97. На відміну від положень СП 11-106-97 (він стосується правил проектування і носить скоріше рекомендаційний характер, особливо якщо окремі його положення не внесені до статуту СНТ), вимоги СНиП обов'язкові для всіх власників земельних ділянок площею 6 соток і більше.
Перше, на що необхідно звернути увагу при складанні плану ділянки, - паркан. Як правило, ділянки огороджують: між сусідніми угіддями зводять сітчасті або гратчасті паркани заввишки 1,5 м. З боку вулиці або проїзду, можливо, встановити і глухий паркан, якщо загальні збори членів СНТ погодиться з таким рішенням. Однак можна відгородитися вищим і менш "прозорим" парканом і від сусіда - головне, щоб він не заперечував. Після того як паркан поставлений, визначитеся з розташуванням інших необхідних об'єктів. Щоб правильно розмістити їх, треба вибрати орієнтири. Ними будуть будови на ділянках сусідів і сам паркан. Якщо сусіди теж поки знаходяться на стадії планування, ситуація спрощується - узгодити між собою всі питання на попередньому етапі набагато простіше, ніж потім шукати варіанти перенесення готових, вже побудованих будівель і споруд.
Отже, про «прив'язці» вдома. Від кордону ділянки з боку вулиці (червона лінія на плані СНТ) до будинку має бути не менше 5 м, від кордонів проїзду і сусідньої ділянки - не менше 3 м. Відстань від господарських будівель до червоних ліній вулиць і проїздів - як мінімум 5 м.
Тепер «прив'яжіть» свої об'єкти до паркану з сусідньою ділянкою. Від кордону суміжної ділянки до будівлі для утримання дрібної домашньої худоби і птиці має бути мінімум 4 м, до інших будівель - 1 м (при цьому скат даху такої будівлі треба орієнтувати на свою ділянку), до стовбурів високорослих дерев слід залишати 4 м, середньо- рослих - 2 м, до чагарника - 1 м.
«Прив'язувати» будови на своїй ділянці до сусідніх ділянок необхідно відповідно до вимог норм пожежної безпеки. Саме з цієї причини в Сніпах передбачені мінімальні дистанції між будівлями на суміжних ділянках в залежності від матеріалу цих споруд. Використовуючи наведену тут таблицю, можна розрахувати мінімальні протипожежні відстані між сусідніми житловими будинками і групами інших будівель на ділянках.
Так, наприклад, відстань між вашим кам'яним будинком і дерев'яним житлом сусіда має бути не менше 10 м, а між дерев'яними банями (вашої і сусіда) - мінімум 15 м.
Наступний етап планування пов'язаний з розміщенням на ділянці споруд один щодо одного.
Мінімальні відстані між будівлями, продиктовані санітарно-побутовими вимогами, такі:
від житлового будинку і льохи до вбиральні повинно бути не менше 12 м; від будинку до душа, лазні (сауни) - 8 м; від колодязя до вбиральні і компостного пристрої - 8 м. Врахуйте, що ці відстані необхідно дотримуватися і в межах однієї ділянки, і між будівлями на сусідніх територіях. Окрема вимога СНиПов стосується доріжок: для ділянки розміром 0,06-0,12 га їх площа не повинна перевищувати 25-30% його площі.
Вибираючи проект, треба знати, що під будинком можна влаштувати підвал або льох (це неможливо робити під будівлями для дрібної худоби і птиці). Висота житлових приміщень від підлоги до стелі - не менше 2,2 м. У господарських приміщеннях, в тому числі в підвалі, висота стель може бути нижче, але не менше 2 м; висота льоху - як мінімум 1,6 м до низу виступаючих конструкцій (балок, прогонів). Також необхідно звернути увагу на вимоги до інженерного обладнання. Ось деякі з найбільш поширених моментів:
• стік дощової води з дахів не можна здійснювати на сусідню ділянку;
• балони зі зрідженим газом місткістю понад 12 л повинні знаходитися в прибудові з негорючого матеріалу або в металевому ящику у глухого ділянки зовнішньої стіни не ближче ніж в 5 м від входу в будівлю;
• в кухні (всередині будинку) можна використовувати тільки газовий балон місткістю до 12 л;
• зберігати балони зі зрідженим газом на садовій ділянці неприпустимо;
• мережі електропостачання на території СНТ, як правило, проведені по повітрю, проте при цьому над ділянкою може бути розташована тільки індивідуальна проводка;
• в житловій будівлі повинен бути встановлений прилад (опломбований) для обліку споживаної електроенергії.
Якщо правила порушені
Ми розповімо, що робити тим, хто зіткнувся з ситуацією, коли будівельні правила порушив сусід (наприклад, побудував паркан вище норми, розташував компостну пристрій занадто близько до паркану, що розділяє ваші ділянки, і т. Д.).
Перш за все, необхідно зафіксувати порушення - в цьому допоможуть голова або правління СНТ, вони складуть відповідний акт. В акті повинно бути зафіксовано, які саме БНіП не дотримуються. Бажано доповнити даний документ відповідним зображенням (наприклад, фотографією забору з доданою до нього рулеткою або планом ділянки, на якому видно, що при розміщенні будівлі сусід не дотримується необхідну відстань від огорожі, що розділяє ділянки). У деяких випадках про порушення Сніпов навіть повідомляти не потрібно - вони можуть бути виявлені при обов'язковому огляді ділянок комісією, що складається з посадових осіб СНТ і перевіряє, наприклад, як знімають показання з електричних лічильників. У будь-якому випадку порушення повинно бути зафіксовано документально, а винуватцю необхідно запропонувати виправити допущену помилку і визначити термін для вирішення потенційно конфліктної ситуації.
Якщо порушення протягом встановленого часу не було усунуто, голова СНТ виносить попередження. Формально воно нічим не загрожує винному власнику, якщо тільки в статут СНТ не вніс положення, згідно з яким при порушенні СНиПов може бути накладено грошовий штраф.
Коли представники пожежного або архітектурного нагляду проведуть перевірку (такі заходи відбуваються в усіх СНТ регулярно), горе-будівельника не тільки оштрафують, але і зобов'яжуть привести свою ділянку у відповідність СНіПам. На це доведеться витратити і час, і гроші.
Якщо ж перевірки поки не було, а сусідський паркан (хозблок, лазня) ускладнюють вашу дачну життя, треба звертатися до суду. Складаючи позов, пам'ятайте, що ви будете оскаржувати порушення вашими сусідами права власності на ділянку (ст. 304 Цивільного кодексу), а не СНиПов. Зафіксувати факт порушення Сніпов може тільки уповноважена особа (наприклад, представник архітектурного нагляду). Таким чином, якщо ви вирішили звертатися в суд, необхідно підготувати позов про нечіненіі перешкод (в цивільному праві його називають «негаторний позов» *). Терміну давності у такого позову немає. Тому ви зможете оскаржити законність зведення сусідами заважає вам будови навіть в тому випадку, якщо купили свою ділянку через тривалий час після того, як воно було споруджено.
При визначенні розміру завданих збитків треба враховувати, що відшкодування з приводу порушеного права власності та з приводу шкоди, заподіяної внаслідок цього порушення, можуть розглядатися в різних позовах.
Щоб ваш позов був розглянутий, потрібно:
• подати разом з позовом копію свідоцтва про право власності на земельну ділянку, щодо якої обмежують ваші інтереси;
• обмеження вас в правах на користування ділянкою має бути реальним. Так, перевищення нормативної висоти паркану на 2 см не може стати предметом позову;
• дії сусідів повинні бути протиправними (тобто порушувати існуючі БНіП, план забудови СНТ, генплан);
• між вами і сусідом-порушником не повинно бути договору щодо спірного питання (наприклад, ви з сусідом домовилися, що між ділянками зводите непрозорий паркан заввишки 2 м, а потім зрозуміли, що він закриває вашу грядку від сонця). При цьому треба знати, що позивач не зобов'язаний доводити відсутність такого договору. Тому, перш ніж доводити конфлікт з сусідом до суду, уточніть, чи не було у попередніх власників ділянки будь-яких домовленостей з приводу спірних моментів;
• представити документально підтверджені докази порушеного права (фотографія з вимірювальної стрічкою, план з вимірами, показання свідків, висновок екологічної експертизи).
Якщо ви вважаєте, що рішення правління або голови СНТ обмежують ваші права, можете звернутися за захистом в поліцію, прокуратуру чи суд.
Отже, підіб'ємо підсумки: будівництво на дачній ділянці повинно бути розплановано заздалегідь з урахуванням СНиП. Дотримання СНиПов багато в чому є не тільки запорукою безпроблемного співіснування з сусідами, а й гарантією вашої безпеки та забезпечення зручності життя на дачі.
* Негаторний позов (від лат. Negaterius - «негативний») - це позов, який представляє собою внедоговорное вимога володіє річчю власника до третіх осіб про усунення перешкод, пов'язаних із здійсненням правомочностей щодо користування та розпорядження майном.
У Росії поняття негаторного позову дається в ст. 304 Цивільного кодексу РФ «Захист прав власника від порушень, не пов'язаних з позбавленням володіння»
