Чим загрожує компанії укладення договору оренди даху
Однак не тільки серед юристів компаній і теоретиків, але і серед суддів досі немає єдності думок щодо правової природи взаємовідносин власника майна і особи, яка використовує це майно.
Відповідно немає однаковості і в оформленні відповідних договірних відносин.
Вищий арбітражний суд вважає, що оренда неможлива
Здавалося б, найбільш логічним рішенням цієї проблеми буде передача даху в оренду. Однак Вищий арбітражний суд в принципі заперечує таку можливість. Підстава: передача речі в оренду завжди тягне тимчасове відчуження власником права користування. Тим часом дах являє собою конструктивний елемент будівлі і не є самостійним об'єктом нерухомості, який можна передати в користування окремо від будівлі. Тому дах не може бути об'єктом оренди (п. 1 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11.01.02 № 66). Серед практичних наслідків такого рішення - неможливість для компанії, яка користувалася дахом, претендувати на переважні права щодо договору на новий термін, які має орендар (ст. 621 ЦК України).
У своєму листі ВАС РФ вказав, що «передача речі в оренду завжди тягне тимчасове відчуження власником права користування цією річчю». Поняття користування поряд з володінням і розпорядженням є одним з правомочностей власника і в нашому випадку полягає в експлуатації поверхні даху. Чи користується нею в момент оренди власник? Безумовно, так - покрівля захищає будівлю від атмосферних опадів. Але з іншого боку, передаючи, наприклад, в оренду частину будівлі (приміщення), перестає власник використовувати, наприклад, що обслуговують це приміщення комунікації? Ні, не перестає. Але ж передача приміщення окремо від цих комунікацій неможлива! Тим часом законність договорів оренди приміщень не викликає сумніву у суддів.
Проте, хоча позиція Президії є вельми хиткою з точки зору закону, компанії змушені орієнтуватися на неї при укладанні договорів.
Якщо не оренда, то що?
Нижчі суди не завжди погоджуються з Президією
З наведених доводів видно, що поверхня даху будівлі відповідає основним умовам майна, яке можна здати в оренду, а думка ВАС РФ не до кінця обгрунтовано. Причини цього бачаться в невдалих формулюваннях самого розглянутого судом договору, а саме в неправильному визначенні об'єкта оренди.
У той же час є і протилежні приклади (постанова Федерального арбітражного суду Уральського округу від 10.05.06 № Ф09-3503 / 06-С3). Тобто на рівні окружних арбітражів з даного питання немає єдиної судової практики. Очевидно, питання про кваліфікацію договору про використання поверхні даху багато в чому залежить від арбітражного округу, де буде розглядатися спір, пов'язаний з таким договором.
Щоб уникнути зайвих суперечок орендою такий договір краще спочатку не називати. А використовувати інші (наприклад, наведені вище), хоча і спірні, але в той же час альтернативні і можливі договірні конструкції.