Процес імміграції в США через покупку нерухомості
Можна з упевненістю сказати, що імміграція в США через покупку будь-якої житлової нерухомості неможлива. Однак є шанс інвестувати в комерційну, дотримати деякі правила, встановлені урядом, і отримати право на проживання.
Є два варіанти інвестування в комерційну нерухомість. Спрощений варіант за програмою Регіональних Центрів, що діють під контролем Міністерства Імміграції в сфері координації інвестицій іноземних громадян.
За даною програмою потрібно інвестувати мінімум 500 000 $ в комерційне підприємство, але не будь-яке, а лише в те, на яке вкаже Міністерство. Плюси даної програми очевидні:
- Мінімальна сума вкладу;
- Відсутність необхідності самостійно управляти підприємством.
Всього з 10 000 грін-карт в рік передбачено 3000 місць саме по цій пільговою програмою. Решта 7000 грін-карт віддаються в руки звичайних інвесторів. Друга програма передбачає інвестиції в 1 000 000 $ в будь-яку комерційну нерухомість (підприємство), обрану самим інвестором. При цьому вам доведеться самостійно дбає про створення не менше 10 робочих місць для американців, про зростання прибутковості підприємства і про підтримку його працездатності.
Критерії вибору комерційної нерухомості
Зрозуміло, кожна програма має істотний мінус - ніхто не застрахований від банкрутства, тим більше в даний нелегке економічно-нестабільний час.
Саме тому до вибору комерційної нерухомості слід підходити максимально відповідально. Успішні емігранти в США радять звертати увагу на наступні критерії вибору:
- Економічне становище штату, в якому збираєтеся купувати нерухомість;
- Податки в обраному штаті і в США в цілому;
- Можливі податкові пільги або їх відсутність;
- Прогнозована чистий прибуток підприємства.
З останнім пунктом визначитися дуже складно, не знаючи специфіки ринку, але тут на допомогу прийдуть агентства, що спеціалізуються на нерухомості.
Після покупки вам видається віза інвестора на 2 роки, а по закінченні цього часу при дотримань всіх необхідних умов (зокрема, інвестиція повинна продовжувати працювати) ви можете претендувати на постійну грін-карту для себе і сім'ї. Через 5 років у кожного є можливість подати документи на громадянство.
Серед комерційної нерухомості особливий інтерес викликають такі об'єкти:
- Готелі (інвестування в готельний бізнес);
- Кафе і ресторани;
- офіси;
- магазини;
- Промислові приміщення.
Огляд цін на нерухомість в США
На нерухомість в США ціни істотно варіюються в залежності від штату, виду самої нерухомості, близькості великих міст і економічного розвитку самого регіону.
Орієнтовна вартість комерційної нерухомості для інвестицій:
- Міні-магазин з АЗС - від 700 000 до 1 100 000 $ (інвестиції) або близько 2 000 000 $ (повна вартість).
- Великий магазин (супермаркет, універсальний магазин) - від 1 100 000 до 1 600 000 $ (інвестиції) або близько 2 500 000 - 3 000 000 $ (повна вартість).
- Великий спортивний клуб або торговий комплекс прийме інвестиції від 5 000 000 $.
- Готель 2 * обійдеться від 800 000 до 1 200 000 $ в штаті Орегон або Вашингтон, а в Каліфорнії такий же готель коштує близько 8-10 000 000 $, і половину від цієї суми може прийняти в качесвте інвестицій.
- У офісна будівля можна інвестувати від 1 000 000 до 3 000 000 $, в залежності від його розміру, при цьому орендарем може бути як комерційне підприємство (банк), так і державна установа.
Як купити нерухомість в США
- Обов'язкове підписання агентського договору на надання послуг. Без цього документа жодна угода укладена бути не може.
- Підбір агентом нерухомості, що відповідає вимогам клієнта. Возможет ознайомлювальний тур.
- Складання обов'язкового контракту про покупку нерухомості (Real Estate Purchase contract), переклад депозиту в 10 000 $ за допомогою банківського трансферу. Цей документ гарантує, що обраний вами об'єкт буде знятий з продажу і закріплений за вами.
- Протягом 60 днів після підписання контракту проводиться оцінка нерухомості банком, подача документів на фінансування, перевіряється ваша кредитна історія, відкривається поточний рахунок в американському банку.
- Обов'язковий етап перед остаточною покупкою - так звана Physical Inspection (незалежна перевірка), для якої наймається професіонал. Вартість послуг такого людини обійдеться в 350 $.
- Після всіх перевірок банк видає лист-зобов'язання із зазначенням згоди на фінансування (отримання іпотечного кредиту).
- Обов'язковою умовою є договір страхування нерухомості.
- Офіційне закриття угоди проводиться в присутності сторін (законного представника) та нотаріуса. У той же день угода реєструється у відділі реєстрації угод з нерухомістю.
Після цього ви отримуєте всі документи. Процес оформлення нерухомості у власність однаковий для всіх видів - житлової та комерційної. Після покупки, якщо немає обмежень, накладених Регіональним центром, нерухомість може здаватися в оренду, продаватися і т.д.
Зрозуміло, якщо ви володієте необхідною сумою грошей, то іпотечний кредит не потрібно, і пункти 4-6 упускаються.
Незважаючи на однакову процедуру оформлення житлової та комерційної нерухомості, вартість житла все ж набагато нижче, правда ця покупка ніяк не відіб'ється на отриманні вами візи і не допоможе емігрувати.
У престижних для проживання містах вартість житла на порядок вище, ніж в глибинці. Так, найдорожчим містом є Нью-Йорк, а в таких штатах, як Орегон, Джорджія, Кентуккі та ін. Купити будинок буде набагато дешевше.
Купівля нерухомості в США сьогодні є одним з найбільш перспективних варіантів інвестиційної діяльності. Незважаючи на всі коливання на світовому ринку, економіка цієї країни залишається найсильнішою в світі, а молодість самої держави і продумана політика мінімізують можливі ризики.
Ще однією перевагою, яку дає грін-карта, є спрощення візового режиму в багато країн.