Ринок землі - система економічних відносин купівлі-продажу земельних ділянок, в рамках якої формується попит, пропозиція і ціна на них.
Ринок землі - це частина системи земельних відносин, регулятором якої є право власності. Головним об'єктом даного ринку є земля.
Специфіка землі як фактора виробництва полягає в тому, що земля обмежена територіально. Вона оточена морями, льодами, океанами і т.д. Земля не є вільно відтвореним чинником виробництва. Цією обмеженості не спостерігається при формуванні пропозиції основного капіталу або праці, тому що ці чинники легше відтворювані. Обмеженість землі обумовлює нееластичність її пропозиції, що призводить до особливостей ціноутворення в аграрному секторі.
По-друге, використання землі залежить від природно-кліматичних умов.
По-третє, виробництво благ і послуг в будь-якому суспільстві і в будь-якій країні так чи інакше пов'язані з землею. Земля або виступає як безпосередній чинник виробництва, тобто сама бере участь у створенні матеріальних благ (в сільському господарстві; у видобувній промисловості), або використовується в якості території, або для розміщення виробничих, адміністративних, житлових та інших приміщень, транспортних та інших комунікацій.
По-четверте, земля - це комора корисних копалин, ресурсів. Одні землі мають золото, інші сіль, треті - нафта, руду і т.д. Ця особливість землі буде впливати на формування попиту і пропозиції на зерно або руду. Звідси особлива, надзвичайно висока відповідальність вирішення проблем власності на землю і невіддільні від неї природні ресурси.
Основу ринку землі становить її купівля-продаж. Земля закладається, продається, купується і здається в оренду саме на певних умовах. Більшість учасників земельних відносин вкрай рідко змінюють форму власності і власника. Цим земельні ресурси докорінно відрізняються, наприклад, від металорізальних верстатів, які продаються завжди і без якихось особливих обмежень.
Ринок землі базується на двох мінімально необхідних умов: будь-яку ділянку землі рано чи пізно може отримати нового власника, і у кожної ділянки є своя ціна. Якщо дані умови присутні, в наявності і земельний ринок.
Рента - вид доходу, регулярно одержуваного власником землі або майна і не пов'язаний з підприємницькою діяльністю.
Земельна рента - частина доходу, створювана безпосередньо виробниками в сільському господарстві і привласнюється власниками землі. Вона виникла з появою власності на землю. Земельна рента характеризує відносини між земельними власниками і користувачами землі. Віддаючи землю в оренду підприємцям, землевласники отримують за це певну плату - ренту. Отже, за інших рівних умов, величина ренти визначає ціну землі. Вона прямо пропорційна розміру ренти і обернено пропорційна нормі позичкового відсотка.
Формула ціни землі має наступний вигляд:
де Цз - ціна землі, R - рента, S - норма позичкового відсотка.
Характерно відзначити, що власник земельної ділянки продасть його в тому випадку, якщо отримана від продажу сума, будучи покладена в банк, принесе у вигляді відсотка дохід не менший, ніж одержувана їм з цієї ділянки рента.
Припустимо, що Р = 20 тис. Руб. банк нараховує на вклади (норма позичкового відсотка S) - 5%. Тоді Цз буде дорівнює 400 тис. Руб.
Таким чином, ціна землі прямо пропорційна величині ренти і обернено пропорційна нормі позичкового відсотка.
Необхідність виплати земельної ренти власнику землі є обмеженням для доступу до землі. Якщо вона повністю сплачується землевласником, то служить своєрідним податком, що знижує ефективність господарювання на землі.
Диференціальна рента. Насправді земля різниться (диференціюється) за родючістю і по місцю розташування. Питання про диференціальної ренті детально розроблений в працях Д. Рікардо і К. Маркса.
Припустимо, є земля трьох видів: краща, середня і найгірша. при
рівних вкладеннях капіталу і праці на однакових за розміром ділянках можуть бути отримані різні результати внаслідок різного родючості землі. Більш висока продуктивність і відповідно врожайність в цьому випадку цілком залежать від відмінностей в природній родючості. Власник землі тому прагнутиме отримати весь диференційний додатковий дохід. Тому рента за кращу землю буде вище, ніж за середню, а за середню вище, ніж гірший. Найгірша земля буде давати її власнику лише нормальний прибуток, а середня і найкраща поряд з нормальним прибутком ще і диференціальну ренту.
Оскільки земля є специфічним фактором виробництва, то і механізм попиту і пропозиції землі має свої особливості.
Особливості попиту на землю полягають у тому, що він є похідним від попиту на продукцію, виготовлену із застосуванням землі, тобто від попиту на зерно, бавовна, цукор і т.д. Звідси випливає, що зміна попиту на землю також є величиною залежною - від зміни попиту на готову продукцію.
Попит на землю неоднорідний. Він включає два основних елементи - сільськогосподарський і несільськогосподарського попит:
де D - сукупний попит,
Dсх. - сільськогосподарський попит,
Dнесх. - несільськогосподарського попит.
Якщо на осі абсцис відкласти кількість землі, а на осі ординат - ціну землі, то крива сільськогосподарського попиту на землю Dсх. матиме негативний нахил. Це пов'язано з тим, що в міру залучення землі в господарський оборот (при даному рівні розвитку техніки і технології) ми повинні будемо переходити від кращих за родючістю земель до середніх і навіть гіршим. Попит на продукти харчування не еластичний. Люди не можуть жити без їжі, якої звикли. Тому обсяг попиту на основні продукти харчування може не змінюватися навіть в результаті значної зміни цін. Нееластичність попиту на продукти харчування означає, що навіть незначне скорочення сталих обсягів пропозиції може стати причиною випереджального зростання цін на продовольство. І навпаки, збільшення пропозиції (наприклад, в урожайний рік) може привести до різкого падіння цін на сільськогосподарську продукцію.
На сільськогосподарський попит на землю чинить серйозний вплив і такий важливий фактор, як поступове скорочення частки продовольства в бюджеті споживача - явище, типове для населення переважної більшості країн.
Несільськогосподарського попит має стійку тенденцію до зростання. Існує кілька видів несільськогосподарського попиту на землю. Це попит на землю для будівництва житла, об'єктів інфраструктури, промисловий попит і навіть інфляційний попит на землю. При високих темпах інфляції боротьба зі знеціненням грошового багатства обумовлює попит на нерухомість. І земля виступає однією з гарантій збереження і примноження багатства.
Пропозиція землі через фіксованості площі земельних угідь природою характеризується в суспільному масштабі досконалою нееластичністю. Для конкурентного користувача інша справа, і пропозиція землі володіє певною еластичністю: він має можливість збільшити наявну у нього земельну площу за рахунок конкурентів.
В умовах, коли пропозиція землі абсолютно невідповідно (по відношенню до її ціною) дохід, отриманий за допомогою будь-якого продуктивного чинника, виступає у вигляді чистої економічної ренти. Така характеристика доходу означає, що даний розглянутий фактор не має альтернативної вартості, тому будь-який дохід тут виявляється економічною рентою.