Спосіб передачі грошей при іпотеці, як правило, встановлюється банком, тому, якщо продавця він не влаштовує, то доведеться або шукати нову квартиру, або міняти банк. Потрібно знати, що вибираючи банк, ви вибираєте і спосіб передачі грошей, прийнятий в банку.
Банк буде стежити:
- за передачею грошей продавцеві квартири від початку до кінця, тобто і за тим, що вносить сам позичальник, і за тими грошима, які кредитуються йому;
- тільки за передачею грошей, які видав банк;
- способи і засоби передачі грошей не контролюються і не обмежуються (малоймовірний варіант).
Варіант із заставою
Вимога банку - оформлення застави одночасно з покупкою квартири. За такої умови, Ви стаєте власником, автоматично закладаючи нерухомість банку. Тут банк буде контролювати передачу грошей і сам вибере вам спосіб передачі кредитних грошей продавцю. У разі якщо продавця не влаштовує спосіб передачі грошей, то банк рекомендуватиме позичальникові шукати іншу квартиру, тому що змінювати спосіб заради одного випадку, банку не вигідно.
Можливі чотири способи:
- акредитивом;
- Банківським переказом на особовий рахунок продавця після реєстрації договору іпотеки та купівлі-продажу нерухомості;
- Готівкою перед подачею документів на державну реєстрацію;
- Через депозитну комірку банку.
Перший спосіб все частіше вибирається банками, тому що має кілька плюсів. Він дозволяє обійти взаємна недовіра продавця і покупця.
Гарантом угоди є банк:
- він перевірить документи, на підставі яких продавець отримає доступ до рахунку;
- продавець після операції може, не знімаючи грошей, перевести їх в інший банк.
Гроші відразу надходять на особовий рахунок продавця до здійснення угоди, але вони там заблоковані до виконання умов обговорених заздалегідь, наприклад реєстрація договору купівлі-продажу. Поки умови не виконані, продавець використовувати рахунок не може. У разі розірвання угоди покупець не залежно від продавця забирає гроші.
Ризиками тут є або шахрайство співробітників банку, або банкрутство і закриття банку. У разі шахрайства для підтримки іміджу банк сам постарається покрити Ваші збитки, скандал чи судовий розгляд банку не вигідно. У разі закриття у банку повинен бути правонаступник, який візьме зобов'язання на себе. Отже, для покупця ризик втратити гроші мінімальний. До того ж, так як видно які гроші лежать на рахунку, не вийде зробити операцію за заниженою вартістю. Також знижуються витрати на операцію, тому що не потрібна оренда комірки в банку.
При другому способі. на рахунок продавця переводяться кредитовані у банку гроші, решта суми передається за особистою домовленістю продавця і покупця. Ризик тут в тому, що продавець повинен вірити банку покупця, так як усіх грошей до здійснення угоди він не побачить. Теоретично можливий продаж квартири за частину її вартості, на практиці ж можливо неотримання грошей з боку банку, в разі закриття банку в період угоди. В цьому випадку, якщо у Вашому договорі чітко обумовлено способи передачі грошей, а грошей продавець не отримав, законне розірвання угоди.
Третій спосіб застосовується дуже рідко, гроші перераховуються продавцю перед операцією. Ризик тут - шахрайство продавця. Ті банки, які використовують цей спосіб, можуть вимагати у продавця, стати поручителем за кредитним договором до моменту застави квартири, це знижує ризики позичальника і банку.
Четвертий і найпоширеніший спосіб - готівкою через депозитну комірку банку.
Також не вимагає взаємної довіри у продавця і покупця. До угоди продавець перевіряє гроші, які на протязі всього часу будуть зберігатися в депозитної осередку, а після того, як покупець стане власником квартири, він їх забирає. У разі розірвання угоди, покупець також не залежно від продавця може забрати гроші з осередку. Ризики такі ж, як і в разі акредитива. Отже, ймовірність втратити гроші мінімальна.
Якщо у банку немає депозитних скриньок, то банк буде визначати депозитарій якого банку буде використовуватися, і переказ грошей з банку кредитора в банк, що надає осередок оплатіть Ви.