Закон про перепланування - досить складний для розуміння простих громадян.
Більш того, в нього періодично вносяться різні зміни, простежити за якими і розібратися в нюансах не юрист складно.
Через незнання якихось нормативів люди часто стикаються з проблемами або тривалими затримками в узгодженні, що, звичайно ж, неприємно.
Існує кілька видів реконструкції:
- вимагає узгодження, для її проведення необхідні розробка і затвердження проекту;
- узаконена за ескізом. зміни необхідно буде внести в документи БТІ і техпаспорт;
- що не вимагає узгодження, входять переробки, які ніяк не впливають на обриси житла;
- узгоджена за проектом, можлива в великих містах, де створюються і розміщуються в інтернет-каталогах бази типових проектів перебудови.
Навіщо оформляти
Багато власників житлових приміщень помилково вважають, що узгоджувати перепланування приватизованого житла необов'язково, так як це їх власність.
Але переробка квартири в багатоквартирному будинку - це і обмеження будь-яких прав сусідів, і ймовірність зниження міцності будинкових конструкцій.
Порушення може виявитися при здійсненні будь-яких юридичних дій, і тоді власнику нерухомості доведеться скасовувати угоду, або в терміновому порядку узаконювати всі переробки, або значно знижувати вартість житла.
Тому краще вчасно оформити реконструкцію, щоб згодом не стикатися з подібними проблемами.
Як і раніше, будівельних і ремонтних робіт в житловому приміщенні присвячені кілька статей ЖК РФ, а саме:
- ст. 25 називає види перебудови і перепланування і їх відмінності;
- ст. 26 визначає підстави для проведення реконструкції;
- в ст. 27 перераховані випадки, в яких буде відмова в погодженні;
- в ст. 28 прописана процедура завершення переробок;
- ст. 29 називає санкції за незаконну або самовільну перепланування.
Крім Житлового Кодексу проведення реконструкції регулюють кілька інших нормативних документів, серед них Кодекс Російської Федерації про адміністративні правопорушення (КоАП РФ).
Подальше узаконення переробок не звільняє від штрафних санкцій, власник, який сплатив штраф, має право в подальшому погоджувати переробки за умови дотримання інших нормативів.
нововведення
- Тепер власник житлового приміщення не зобов'язаний представляти техпаспорт і висновок організацій, у віданні яких перебуває охорона історичних, культурних та архітектурних пам'яток.
- Друге нововведення: якщо житло має реєстрацію в ЕГРН, то для узгодження не потрібні правовстановлюючі документи.
Більше змін внесено в Постанові Уряду Москви, присвяченому перепланування.
За всіма іншими пунктами Постанова залишилося без змін.
Що можна, а що не можна робити
Частина робіт з перебудови не вимагають ніяких узгоджень:
- в несучих стінах дозволено пробивати нові дверні або арочні отвори;
- можна встановлювати засклення на балкона х або лоджіях;
- дозволено встановлювати або демонтувати кондиціонери;
- без дозволу можна демонтувати вбудовані меблі.
Як узаконити перепланування квартири самостійно в Москві? Дізнайтеся тут.
Заборонені такі види робіт, як:
- демонтаж несучих стін або конструкцій;
- руйнування будь-яких систем комунікацій;
- установка батарей опалення на балкони або лоджії;
- перенесення інженерних комунікацій для газо- або водопостачання;
- будь-яка переробка житлового приміщення, яка зробить квартиру непридатною для проживання.
Також є певний перелік вимог, яких необхідно дотримуватися. Так, будь-які ремонтні роботи не повинні:
- зменшувати експлуатаційні якості;
- впливати на стійкість конструкцій;
- погіршувати зовнішній вигляд будівлі;
- знижувати якість роботи систем комунікації та вентиляції.
узгодження
Отримання дозволу на перепланування є обов'язковою, в іншому випадку власнику житла загрожують штрафні санкції, а потім процедура з узаконення видозмін.
Отримане в муніципальних органах дозвіл є єдиною підставою для законної реконструкції, все інші, які не були погоджені роботи протизаконні.
Згодом це може призвести до відмови в реєстрації житлового приміщення, до проблем з продажем. даруванням, оформленням спадщини або іншим юридичним діям з нерухомістю.
Весь процес узгодження ділиться на етапи, кожен з яких обов'язковий, також необхідно дотримуватися черговість проходження інстанцій:
- складання проекту або ескізу перепланування;
- збір всіх необхідних документів;
- відвідування Житлової інспекції, куди потрібно подати заяву. приклавши до нього всі зібрані папери, процедура узгодження проходить протягом півтора місяців;
- при отриманні позитивного рішення - виконання робіт по реконструкції;
- виклик комісії для складання акта приймання перепланування;
- процедура введення в експлуатацію.
У Житлову інспекцію для отримання дозволу на ремонтні роботи необхідно зібрати наступні документи:
- заяву, зразок можна взяти в муніципалітеті;
- правовстановлюючі документи;
- ескіз або проект реконструкції;
- технічний висновок про можливість провести перепланування;
- ксерокопія паспорта заявника;
- техпаспорт або план приміщення.
Якщо переробка не передбачає змін, що впливають на конструкцію житлового будинку, і жодним чином не зачіпає інтереси сусідів, то узгодження можливо за спрощеною схемою - за ескізом.
Всі інші роботи вимагають створення проекту перепланування, до них можна віднести:
- заміну газової плити на електричну;
- зведення капітальної стіни;
- перенесення в інше місце туалету, кухні або ванної кімнати;
- установку додаткового обладнання;
- пробивання отворів в несучих стінах;
- установку вікон у зовнішніх стінах зі зміною їх форми;
- деякі інші види.
Для різних видів перепланування існують свої терміни для отримання дозволу.
- Найпростіший вид робіт за ескізом буде узгоджено протягом одного-трьох місяців.
- Реконструкція за проектом буде розглядатися до чотирьох місяців.
- Якщо ж передбачаються дії з несучими стінами або конструкціями, то для отримання дозволу може знадобитися до півроку.
Потім доведеться чекати близько двох місяців до закріплення всіх змін в БТІ і отримання нових правовстановлюючих документів.
Перевірка виконаних робіт
Після завершення всіх робіт по реконструкції власник квартири сповіщає про це органи місцевого самоврядування.
Співробітник жілінспекциі відвідує перероблене приміщення з метою перевірки відповідності перепланування до отриманого дозволу.
Під час приймання перевіряються:
- візуальне відповідність погодженим ескізом або проекту;
- доступ до інженерних комунікацій;
- дотримання СНиП.
Якщо в проекті перепланування були вказані дії, якимось чином зачіпають загальнобудинкове власність, спільно з співробітником жілінспекциі запрошується представник Керуючої компанії або ТСЖ.
Акт складається в трьох примірниках і підписується власником приміщення, при необхідності - представником Керуючої компанії, представником жілінспекциі.
Перший екземпляр документа видається власнику квартири, другий - в БТІ, третій залишається в архіві муніципального освіти.
Вартість узгодження залежить від безлічі факторів:
- де розташована нерухомість;
- яка площа квартири;
- обсяг запланованих робіт або статус будівлі.
Все це в кінцевому підсумку впливає на суму, яку власнику житла доведеться сплатити.
Деякі цифри, які будуть потрібні для узгодження робіт з реконструкції в Москві, представлені в таблиці:
Як узаконити після ремонту
Якщо реконструкція зроблена без узгодження, то законодавство дає можливість власнику або орендарю житла її узаконити, зробити це можна двома способами:
- звернутися із заявою про узаконення в муніципалітет;
- легалізувати перепланування в суді.
Перший варіант майже не відрізняється від звичайної процедури узгодження, також знадобиться зібрати пакет документів:
- Заява;
- свідоцтво про право власності;
- ескіз або проект;
- техпаспорт;
- паспорт заявника;
- висновок щодо додержання СНиП.
Далі алгоритм дій такий же, як і при узгодженні в звичайному порядку.
Щоб узаконити перепланування через суд, порядок дій наступний:
- зібрати необхідну документацію;
- заплатити держмито;
- підготувати і подати позовну заяву;
- пройти судове засідання;
- якщо суд запросить будь-які результати експертиз - провести їх і представити в повторному засіданні суду;
- в разі позитивного рішення - отримати нові документи в БТІ.
наслідки самовільного
Самовільної переплануванням в законодавстві визначається проведення власником житлового приміщення будь-яких дій з перебудови без отримання на них дозволу муніципальних органів, або проведення реконструкції з порушенням дозволеного проекту.
- Ці дії караються штрафом, або іншими санкціями, передбаченими в ЖК РФ або КоАП.
- При виявленні самовільних дій по переобладнанню житла власнику квартири судом може бути наказано самостійно повернути приміщення до первісного вигляду.
- Якщо припис не буде виконано, то порушник може бути позбавлений права на нерухомість, такі ж санкції чекають власника у випадках, коли виконані роботи загрожують життю або здоров'ю оточуючих, або створюють загрозу обвалення будівлі.
куди скаржитися
Власник житлового приміщення подав заяву про дозвіл на перепланування і отримав негативну відповідь. Що робити?
- По-перше, необхідно уважно вивчити формулювання причини відмови, якщо вся справа в неправильному складанні будь-якого документа або відсутності потрібної довідки, то виправити помилку і знову подати документи на розгляд.
- Якщо причина відмови явно надумана, то варто звернутися до керівника жілінспекциі зі скаргою і постаратися на прийомі у чиновника довести свою правоту.
- У разі, коли два перші варіанти не допомогли - залишається тільки оскарження відмови в судовому порядку.
відповідальність
Власник житлового приміщення кардинально перебудував свою квартиру самовільно, без узгодження з муніципалітетом. Чи будуть для нього будь-які наслідки в подальшому?
Скільки коштує оформлення перепланування приміщень? Дізнайтеся тут.
Серйозність наслідків залежить від багатьох чинників: наскільки істотна незаконна реконструкція, яким чином вона впливає на цілісність конструкцій будинку, що зачіпає інтереси сусідів.
У будь-якому випадку штраф за самовільну переробку неминучий, в разі серйозних порушень застосовуються і інші заходи впливу:
- При самовільної реконструкції житлового приміщення в залежності від того, наскільки серйозним було правопорушення, власник або орендар карається штрафом в розмірі від 10 до 15 МРОТ.
- У випадках, коли неузгоджена переробка серйозно змінила план і конфігурацію квартири, штраф збільшується до 20-25 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.