Нерухоме майно - майно, використання якого за призначенням і без шкоди його характеристикам і ціннісним властивостям, виключає його переміщення: будівлі, споруди, земельні ділянки та інше майно, прикріплене до землі і пов'язане з нею.
Нерухоме майно - це предмет зовнішнього (матеріального) світу, що знаходиться в природному стані в природі (земля, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і ін.) Або створений за участю людини або працею людини (будівлі, будівлі, споруди, багаторічні насадження, космічні об'єкти , суду та ін.), щодо якої встановлено спеціальний правовий режим, що включає в себе державну реєстрацію прав та особливий порядок оформлення укладених з приводу нього угод.
У коло майна, що відносяться до нерухомості, земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язано із землею. При цьому маються на увазі об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе (в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди та ін.). Перераховане майно являє собою нерухомість за своєю природою.
Основна специфіка правового режиму нерухомого майна полягає в тому, що виникнення, перехід, обмеження і припинення права власності, інших речових прав (іпотека, сервітут тощо) та деяких зобов'язальних (оренда, довірче управління і т.д.) прав на нього відбуваються в особливому порядку, що вимагає дотримання письмової форми і обов'язковій державній реєстрації. Зазначений порядок поряд зі ст.131 ГК регулюється Федеральним законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", деякими іншими спеціальними законами і прийнятими в їх розвиток підзаконними актами
Земельна ділянка - частина земної поверхні на території держави, межі якої описані і засвідчені в установленому порядку. Іншими словами, він відноситься до об'єктів нерухомості і може стати предметом різних угод.
- сільськогосподарського призначення;
- поселень;
- промисловості, енергетики, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, забезпечення космічної діяльності, оборони, безпеки та іншого спеціального призначення;
- особливо охоронюваних природних територій та об'єктів;
- лісового фонду;
- водного фонду;
Землі, розташовані на території, незалежно від форми власності, цільового призначення і дозволеного використання підлягають державному кадастровому обліку. В даний час юридично дійсний облік, що проводився в Росії до вступу в силу Закону «Про державний земельний кадастр». Моментом виникнення або припинення існування земельної ділянки як об'єкта кадастрового обліку вважають дату внесення відповідного запису до Єдиного державного реєстру земель - основний документ земельного кадастру.
Він містить такі відомості, як:
- опис меж ділянок, їх окремих частин;
- зареєстровані в установленому порядку речові права та обмеження (обтяження);
- економічні характеристики, в тому числі розміри плати за землю;
- наявність об'єктів нерухомого майна, міцно пов'язаних з ділянками.
Кадастровий номер ділянки - це довгий ряд цифр і точок, і їх значення не завжди зрозуміло пересічному обивателю. В ході кадастрового поділу території Російської Федерації тій чи іншій її частині присвоїли номер. Одиницями такого дроблення служать округу, райони, квартали. Тому кадастровий номер земельної ділянки складається з номерів округу, району, кварталу, а також самої ділянки. Цифри відокремлені один від одного двокрапкою.
Відповідно до Земельного Кодексу РФ існує кілька форм права на землю, а саме:
- право постійного (безстрокового) користування;
- право довічного успадкованого володіння;
- безоплатне термінове користування
Власник земельної ділянки може володіти, користуватися і розпоряджатися майном на свій розсуд (здавати в оренду, надавати в безоплатне термінове користування і т. Д.).
Крім того, для цих осіб закон передбачає можливість безкоштовно отримати ділянки у власність. Стягування додаткових грошових коштів, крім зборів, встановлених законом, не допускається.
Припинення прав на землю
Згідно зі статтею 44. ЗК РФ, право власності на земельну ділянку припиняється при відчуженні власником своєї земельної ділянки іншим особам, відмову власника від права власності на земельну ділянку, в силу примусового вилучення у власника його земельної ділянки в порядку, встановленому цивільним законодавством. Відчуження землі власником іншим особам оформляють шляхом укладення цивільно-правових угод (купівля-продаж, дарування, оренда з викупом).
Відмова від права власності на ділянку на практиці зустрічається рідко, особливо сьогодні, коли придбання землі, як правило, означає чималі фінансові витрати. І все ж дане питання також врегульовано законодавством. Громадянин або організація можуть відмовитися від права власності на земельну ділянку, оголосивши про те або вчинивши інші дії, які свідчать про усунення від володіння, користування або розпорядження землею. Слід врахувати, що відмова від власності на землю не тягне за собою припинення прав і обов'язків власників щодо майна до придбання його іншою особою. Весь цей час господар зобов'язаний нести тягар утримання свого майна, наприклад платити податки.
Дії власника служать підставою для вилучення землі у разі, якщо:
- ділянка не використовують відповідно до його призначення (ст. 284 Цивільного кодексу РФ);
- ділянку задіють з порушенням законодавства (ст. 285 ЦК України).
До інших обставин відноситься вилучення земельної ділянки шляхом викупу для державних або муніципальних потреб, що допускається тільки у виняткових випадках. Викупну ціну, терміни та інші умови визначають за угодою з власником. До викупної ціни включають ринкову вартість земельної ділянки і знаходиться на ньому нерухомого майна, а також всі збитки, заподіяні вилученням та достроковим припиненням своїх зобов'язань перед третіми особами, в тому числі упущену вигоду. Натомість власнику нерідко надають іншу ділянку.
Документи на землю
- свідоцтво про право на земельні частки, а при його відсутності - виписка з рішень органів місцевого самоврядування;
- державні акти: на право власності на землю; довічного успадкованого володіння; безстрокового (постійного) користування землею;
- свідоцтво про право власності на землю;
- договір про відчуження ділянки, рішення суду, свідоцтво про право на спадщину.
Відповідно до Земельного Кодексу РФ за використання землі потрібно вносити орендну плату або сплачувати земельний податок.
У відповідності з Податковим кодексом РФ платники земельного податку - організації та фізичні особи, яким ділянка належить на правах володіння, постійного безстрокового користування, а також довічного успадкованого володіння. Податковим періодом визнають календарний рік.
Податкові ставки (їх встановлюють органи муніципальних утворень) не повинні перевищувати ставки, передбачені НК РФ. Так, для земель сільгосппризначення, земель в складі зон сільськогосподарського використання в поселеннях і задействуемих для сільськогосподарського виробництва визначають податкову ставку не більше 0,3%. Це також стосується ділянок, зайнятих житловим фондом та об'єктами інженерної інфраструктури житлово-комунального комплексу та наданих для житлового будівництва, особистого підсобного господарства, садівництва, городництва чи тваринництва. У відношенні інших земельних ділянок податкова ставка не повинна перевищувати 1,5%. У Москві і великих містах Московського регіону податок на землю під приватними будинками може досягати 2 тисяч рублів з сотки. Одним словом, якщо необхідно дізнатися, який земельний податок доведеться заплатити, необхідно в першу чергу визначити кадастрову вартість земельної ділянки.
Розмір орендної плати - істотна умова договору оренди. Якщо земля знаходиться у власності РФ, суб'єктів РФ або муніципальних утворень, то порядок її визначення приймають, відповідно, Уряд РФ, органи державної влади суб'єктів, органи місцевого самоврядування. Відносно земель, що знаходяться в приватному володінні, орендну плату встановлюють за домовленістю сторін.