Доповідь директора Центру житлового кредитування корпорації «Адвекс-Нерухомість» Ірини Забродін
Я прочитала існуючі законопроекти щодо розселення комунальних квартир і хочу сказати, що зрозуміти принципи їх дії дуже складно. Те, що сьогодні говорять про розселення - це верхівка айсберга. Складається враження, що все піде легко і просто. Це не так.
Наскільки ефективними стануть подібні програми, залежить від розуміння людьми того, як вони діють.
Я хотіла б загострити увагу аудиторії на важливих деталях, про які зазвичай говорять мало. По-перше, потрібно бути готовими до того, що перш ніж програма розселення комунальних квартир буде відпрацьована, пройде чимало часу. Напевно виникне черга з бажаючих взяти в ній участь.
У програму розселення потрапляють тільки ті квартири, мешканці яких стоять в черзі на поліпшення житлових умов. Але потрібно мати на увазі, що розселення можуть бути і ті «комуналки», мешканці яких виявлять бажання і зможуть встати на чергу в якості нужденних у сприянні на поліпшення житлових умов. Так ось умови при постановці на цю більш «м'яку» чергу зовсім інші. Я спеціально зв'язалася з Житловим комітетом і дізналася про умови постановки на чергу в якості нужденних у сприянні на поліпшення житлових умов.
Отже, для проживаючих в окремих квартирах умови постановки наступні: по-перше, громадянин повинен прожити в Санкт-Петербурзі не менше 10 років, по-друге, метраж загальної площі окремої квартири повинен бути менше 10 квадратних метрів на людину. Приклад: якщо в квартирі проживає п'ятеро осіб, то загальної площі на них має припадати менше 50 квадратних метрів. Тоді є шанс стати в чергу.
Для проживаючих в комунальних квартирах умови постановки на чергу в якості нужденних у сприянні щодо поліпшення житлових умов наступні. Також громадянину необхідно проживати в Петербурзі не менше 10 років. Необхідний для постановки на чергу метраж вираховується за такою формулою: загальний метраж всієї комунальної квартири помножити на площу займаної кімнати і поділити на метраж житлової площі всієї квартири і на число прописаних в цій кімнаті громадян. Якщо отримана величина більше 15 квадратних метрів, то на чергу не ставлять. Якщо менше - ставлять.
Існує два принципово різних механізму розселення комунальних квартир. Перший - це коли в якості інвестора виступає юридична особа. Зазначу, що місто вважає інвестором в тому числі і ріелтора. Насправді ріелтор не інвестор, він допомагає, сприяє громадянам в поліпшенні житлових умов, але інвестором не є. Зокрема місто вважає, що інвестори активно візьмуться за розселення комунальних квартир, будуть конкурувати між собою, влаштовувати торги і визначати, кому потрапить найбільш ласий шматок - квартира, будинок, під'їзд. При цьому передбачається, що інвесторам може бути запропоновано допомогу - дотація з викупу житлового приміщення в розмірі до 30% від вартості. Тому вважається, що розселення комуналок інвесторам буде вигідно. Але поки ця схема не працює, і ніхто не знає, як вона буде працювати.
Я дозволю собі запропонувати алгоритм як все це повинно діяти.
Перш за все, визначається критерій, згідно з яким комунальна квартира потрапляє в програму розселення. Нагадаю, це обов'язкове вимоги до мешканців, щоб вони постійно проживали в Петербурзі і стояли на черзі. Зрозуміло, що потрапити в програму захочуть багато комуналки, тому введено так зване першочергове право. В першу чергу на розселення зможуть розраховувати квартири, які знаходяться в практично розселених будинках, на перших поверхах, тобто найзручніші для інвестора варіанти. Потім повинен бути складений приблизний список розселяється комунальних квартир Поки незрозуміло яким чином він буде створюватися і публікуватися.
Кожному з жителів комунальної квартири розраховується субсидія на покупку житла. Городяни отримають дотацію від міста в розмірі 30% від середньої ринкової вартості за кількість належних квадратних метрів. Середня ринкова вартість квадратного метра житла сьогодні близько 64 тисячі рублів.
Якщо в комунальній квартирі проживає дві людини, то на кожного по соцнорме доводиться по 18 квадратних метра житла. Підсумовуємо метраж (36 кв м) і множимо на середньоринкову вартість житла (64 тис. Рублів). 30% від отриманої суми складе близько 690 тисяч рублів. Це і буде субсидія, але вже на двох мешканців. Суми, чесно кажучи, не вражаючі, причому, отримати їх громадяни зможуть тільки в тому випадку, якщо процес розселення буде проходити, якщо буде знайдено інвестора, який погодиться на всі запропоновані умови. Використовувати ці дотації можна строго на розселення.
Далі настає найскладніше - знайти того інвестора, який візьметься за розселення комунальних квартир. Після цього інвестор, мешканці комунальної квартири і місто укладають тристоронню угоду. Але тут виникає питання - як піде процес, якщо одна зі сторін відмовиться брати участь в ньому? Відповіді немає, інших механізмів законодавчо не передбачено.
Ще більше складнощів виникає в самому процесі розселення. На даний момент в законопроекті дуже багато незрозумілих речей, які вимагають доопрацювання. Наприклад, зараз в міському Житловому комітеті на узгодженні лежить лист про те, щоб дозволяти не вказувати в договорі купівлі-продажу між жителем комунальної квартири і продавцем альтернативного житла реальної ринкової вартості об'єкта. Інакше ми відітнемо дуже велика кількість продавців квартир, якими громадяни володіють менше 3 років (виникає необхідність сплати податку).
Хочу сказати, що в кожній державній програмі щодо поліпшення житлових умов громадян на поверхні лежить все найпозитивніше. А якщо копнути глибше - вилазить маса неузгодженостей і складнощів. Для того, щоб такі програми почали працювати, потрібно докласти масу зусиль. Громадяни повинні розуміти, що розселення комунальних квартир - дуже складне завдання, і не кожен інвестор буде готовий взятися за цю справу.
Закінчити свій виступ хочу на позитивному моменті. Все-таки у так званих неліквідних комунальних квартир (де відсутні власники, частина кімнат приватизована, частина - ні) з'явився шанс на розселення. Все-таки законом передбачені схеми (хоча поки і не відпрацьовані), за якими таке житло буде розселятися.
Версія для друку