Володимир Звягін, Радник президента Російської гільдії ріелторів
Найближчим часом вирішиться доля злощасного законопроекту № 1106182-6 Про посередницької (агентської) діяльності на ринку угод з нерухомістю. Високі інстанції (Уряд, Громадська палата, Держдума) висловилися про нього самим прямим і безпосереднім чином: вони відмовили йому в подальшому його існування у вигляді повноцінного закону. Своє слово сказало і ріелторські співтовариство: нам такий закон не потрібен.
Існує маса думок - в тому числі, що ріелторам не потрібно ніякого закону, але з іншого боку, ситуація, що ріелторам взагалі закон не писаний, теж мало кого влаштовує. І жити без законодавчого регулювання ріелторської спільноти вже не буде. Яка альтернатива? - Ліцензування. Так давайте поговоримо про ліцензування ріелторської діяльності.
Ліцензія - це дозвіл, що дозволяє здійснювати певний вид діяльності за умови виконання особливих ліцензійних вимог: до приміщення, обладнання, капіталу, транспорту, кваліфікації фахівців.
Ліцензія - це свого роду універсальний професійний паспорт фахівця, в нашому випадку - ріелтора.
Ліцензія ріелтора - це звід даних про особу, з яким клієнту доведеться мати справу стосовно найдорожчого, що у нього є - нерухомості.
Ліцензія - це звід правил, які власник ліцензії зобов'язується виконувати під страхом її поневіряння та припинення роботи в обраній ним сфері.
Ліцензія - це нормальні, професійні стосунки з партнерами по бізнесу, коли партнери знають хто ти і що ти в цьому бізнесі робиш, знають межі повноважень і мають уявлення про санкції, які можуть бути застосовані (до речі, в тому числі і до них самих).
Ліцензія - це мотивація до підвищення рівня професійної підготовки самого фахівця, до постійного навчання і самоосвіти, стимул до досягнення вищих рівнів професіоналізму.
Ліцензія - це вдосконалення середовища функціонування фахівця і його оточення.
Іншими словами: для ріелтора ліцензія - це державна гарантія його зайнятості та професійної затребуваності.
У випадку з ріелтором головне ліцензійне вимога, безумовно, - до суми його знань і досвіду в різних областях і сферах знань і компетенцій, які допомагають йому справитися з професійними обов'язками, тобто - до кваліфікації. За останні сім років частка росіян, коли-небудь зверталися до ріелторам, зросла вдвічі з 20% до 41% (за даними НАФД - національного агентства фінансових досліджень). Ускладнення вимог до учасників цивільного обороту нерухомості породжує потребу в фахівцях, чітко розуміють особливості дій на ринку нерухомості і юридичних їх наслідки. Однак довіру до ріелторам дещо знизилося, стало бути, виросли настрої розчарування в ріелторів, які не сприяють зростанню зацікавленості в їхніх послугах, наслідки чого може виразитися в подальшому зниженні якості знань учасників цивільного обороту нерухомості (і не тільки ріелторів, але і їх клієнтів) і зростання правову безграмотність населення, що породжує правовий нігілізм в цілому.
Вважається, що юридично значимі дії здійснюються безпосередньо в Росреестра виключно його співробітниками. Але співробітники Росреестра не спілкуються з заявниками і не бачать оригіналів їх документів, не відчувають емоційного тиску клієнтів-заявників, які не вникають в обставини їхнього життя. Державний реєстратор не обстежують об'єкт нерухомості, не виїжджають на покази, не спілкуються з покупцями, які не дискутують про вартість і способах розрахунків, а всі уявлення про нього обмежують даними кадастрових паспортів.
Відповідальність державних реєстраторів, які допустили помилку або недбалість при реєстрації прав, перед заявниками знижена до величини, що не покриває, часом і 10 відсотків вартості об'єкта нерухомості, (в Москві - і того менше), а правова система допускає вилучення об'єкта (в т.ч. і житлового) власності у добросовісного набувача.
Для того, щоб вирівняти інтереси сторін по операціях, домогтися взаємної згоди на проведення операції на досягнутих умовах, довести справу до державної реєстрації припинення існуючих і новопосталих прав, хтось повинен міцно потрудитися, до речі, в тому числі і роз'яснюючи всю повноту відповідальності, яку несуть сторони за договором. Цим і ще багатьом іншим займаються ріелтори.
Є і ще аспекти, крім безпосередньої агентської діяльності. Дані про об'єкти нерухомості та суб'єктах угоди з ними, щоб їх в електронному вигляді в Росреестр, повинні бути ретельно підготовлені кваліфікованим фахівцем. Зараз - це працівники МФЦ, замінити яких могли б ріелтори, що володіють відповідними повноваженнями, підтвердженими кваліфікацією, що визнається Росреестра. Такі відносини можуть бути взаємовигідними: Росреестр міг би знизити свої витрати на оплату дій МФЦ (в частині підготовки та передачі даних на держреєстрацію в Росреестр); відомо, що в МФЦ йде половина плати за держреєстрацію, що стягується у вигляді держмита. МФЦ - це свого роду фронт-офіси Росреестра (в тому числі), які містить держава. Такими фронт-офісами, числом набагато більше, ніж офіси МФЦ, могли б стати офіси ріелторів, відповідним чином ліцензованих.
Ріелтори, як правило, є повноцінними учасниками фінансових операцій на ринку нерухомості, залучені в процеси, пов'язані з іпотечним кредитуванням, беруть участь в розрахунках між продавцем і покупцем - найчастіше такі розрахунки через них і виробляються. Це важливо. Участь в фінансових операціях з цінними паперами, з похідними фінансовими документами, в клірингових розрахунках, із засобами недержавних пенсійних фондів тощо. Ліцензується і регулюється державою, а ринок нерухомості участю громадян і юросіб залишається стихійним і ніяк не врегульовані.
І тим не менше, залишаючись усередині стихії і хаосу, ріелтори, як можуть, своєю діяльністю нормалізують ринкові процеси, направляють дії сторін по операціях в певний законом русло, впливають і на ціни на нерухомість, докладають зусиль до підтримання ціни на оптимальному (збалансованому) рівні, оскільки з відсотка на ціну вони і живуть. По суті, вони беруть безпосередню участь у формуванні вартісних показників частини капіталу країни, існуючого у вигляді об'єктів нерухомості, що впливає на ліквідність економіки вцілому.
Для населення ріелтор багато в чому ще й джерело правових знань, саме він в цілому створює у власників і покупців уявлення про юридичні наслідки їх дій. Ми здогадуємося, чому держава відмовилася від роботи з населенням в процесі державної реєстрації прав на нерухомість: це важко, це затратно, це погано піддається організації, як будь-який процес, до якого підмішані емоції і стихія натовпу ...