Купуючи квартиру в іпотеку, середньостатистичний позичальник, як правило, погано уявляють собі, на що підписується, крім усвідомлення «кабали на n років». Але різні нюанси починають спливати вже пізніше, коли приходить пора здійснювати будь-які дії з іпотечною квартирою.
Отже, про те, які дії щодо квартири, купленої за рахунок коштів іпотечного кредиту, необхідно погоджувати з банком, можна дізнатися в цій статті.
Оформлення прописки в іпотечній квартирі
Реєстрація за місцем проживання в іпотечній квартирі зазвичай не пов'язана з якими-небудь труднощами, законодавством РФ ніяких обмежень не встановлено, проте вони можуть міститися в договорі з банком.
Але на реєстрацію членів сім'ї позичальника обмеження, що встановлюються банком, поширюватися не можуть. Для реєстрації близьких родичів і цивільного чоловіка, а також інших осіб нерідко потрібне узгодження з банком (заставоутримувачем). Щоб уникнути можливих суперечок з банком на ці пункти договору все ж варто звернути пильну увагу і в разі, коли умови не підходять, спробувати врегулювати їх додатковою угодою до договору.
Як продати іпотечну квартиру?
Поширена думка, що житлоплощу, придбану за договором іпотеки, не можна продати, оскільки вона обтяжена заставою. Це не відповідає дійсності і могло б істотно погіршити позицію позичальників, які, наприклад, більше не можуть виплачувати іпотеку. Законодавчі механізми даної процедури розроблені чітко і не тягнуть якихось особливих ризиків для сторін такої угоди. Головна проблема - отримати згоду банку на продаж квартири.
Відповідно до Закону «Про іпотеку», це є обов'язковою умовою угоди, а до покупця переходять всі обов'язки за договором про іпотеку (ст. 37, 38 Закону).
Здача в оренду іпотечної квартири
Здача іпотечної квартири в оренду або за договором найму - досить поширена практика. Зазвичай банки нічого не мають проти такого заробітку заставодавця, однак можуть прописати в договорі іпотеки необхідність отримання згоди банку для здійснення таких дій.
Без згоди банку іпотечну квартиру можна здавати тільки при збігу таких обставин:
- термін користування майном не перевищує терміну зобов'язань по іпотеці;
- використання майна відповідає його призначенню;
- в договорі з банком відсутня умова про необхідність узгодження (ч. 1 ст. 40 Закону «Про іпотеку»).
Подарувати або передати в спадщину
Договір дарування іпотечної квартири можна зробити висновок після повної оплати боргу за кредитним договором та припинення іпотеки або до цього моменту за згодою банку (заставодержателя).
Інше може бути передбачено договором. Заставодавець має право заповідати заставлене майно. Умови договору про іпотеку або іншої угоди, що обмежують це право заставодавця, є нікчемною. (Ч. 3 ст. 37 Закону «Про іпотеку»).
У разі смерті заставодавця спадкоємець несе його обов'язки за договором про іпотеку, включаючи і ті, які були належним чином виконані початковим заставодавцем з урахуванням норм ст. Тисячу сто сімдесят п'ять ГК РФ.
Чи можна зробити перепланування?
Чинне законодавство не містить обмежень на використання нерухомості, що знаходиться в заставі, за призначенням. Тобто узгоджені в БТІ перепланування допускаються, а умови договору, що передбачають інше, - незначні.
Однак практично всі банки включають в договір умову про необхідність отримання згоди на здійснення перепланування і навіть передбачають можливість огляду квартири з певною періодичністю.
Головне, в чому необхідно переконати заставодержателя, це те, що плановані зміни не зменшать вартість об'єкта і не змінять його функціональне призначення.
Як відмовитися від іпотечної квартири і повернути гроші?
Порядок і підстави відмови від участі в договорі пайового будівництва передбачені ст. 9 Федерального закону № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві. ». Така можливість є тільки у відношенні житла, що будується. Учасник пайового будівництва в односторонньому порядку має право відмовитися від виконання договору в разі:
- пропуску забудовником терміну передачі об'єкту пайового будівництва на два місяці;
- невиконання забудовником обов'язків, передбачених ч. 2 ст.7 і ч. 3 ст.15.1 Закону;
- істотного порушення вимог до якості об'єкту пайового будівництва;
- в інших встановлених законом або договором випадках.
Забудовник буде зобов'язаний повернути учаснику пайового будівництва грошові кошти, а учасник пайового будівництва - повернути їх в банк.
На вимогу учасника пайового будівництва договір може бути розірваний в судовому порядку в разі:
- припинення або призупинення будівництва при наявності обставин, очевидно які свідчать про те, що в передбачений договором строк об'єкт пайового будівництва не буде переданий;
- істотної зміни проектної документації або розміру об'єкту пайового будівництва;
- зміни призначення загального майна і (або) нежитлових приміщень;
- в інших встановлених законом або договором випадках.
Важливо знати, що обов'язок сплачувати за кредитом зберігається у учасників пайового будівництва навіть в разі невиконання або неналежного виконання забудовником своїх обов'язків! Однак це можливо тільки за згодою банку, що на практиці зустрічається вкрай рідко.
Як ділити іпотечну квартиру при розлученні?
Якщо навіть квартира оформлена на одного з подружжя, це житло - спільна власність, як і будь-яке майно, набуте подружжям у період шлюбу. Так що, виходячи з Сімейного кодексу, при розлученні квартира повинна ділитися навпіл. Однак якщо житло знаходиться в заставі у банку, істотне значення матиме його позиція.
Кожен може отримати лише частку в праві власності на житлоплощу. А згідно із законом «Про іпотеку» частка у власності не може бути предметом застави. Тому велика ймовірність, що банк не піде на переоформлення кредитного договору, і позичальником-боржником залишиться той з подружжя, на кого оформлений договір іпотечної позики.
Проте суд все одно поділить квартиру навпіл, і тоді та сторона, яка виплачує кредит, після закінчення його виплат має право вимагати компенсації витрат.
Але найстрашніше, що в разі розлучення банк може зажадати негайного дострокового погашення кредиту. Справа в тому, що згідно із законом кредитор має право вимагати дострокового погашення іпотечного боргу, якщо погіршуються гарантії повернення кредиту. При розлученні змінюється кількість власників предмета застави (квартира ділиться), а до того ж може з'явитися новий боржник (чоловік, який отримав частку при розділі), який не відповідає вимогам банку до позичальників за розміром доходу та іншим умовам.
Якщо ж квартира взята в іпотеку одним з подружжя перед весіллям і виплати по іпотеці тривали протягом шлюбу до розлучення, інший член подружжя має право претендувати або на компенсацію частини виплат, зроблених в період шлюбу, або на частину квартири, яка відповідає цій сумі.
Якщо пара жила в цивільному шлюбі і не оформляла офіційно свої відносини, то норми Сімейного кодексу про розподіл майна на них не поширюються. Тому треба буде або укласти угоду про розподіл майна і боргів, або перерахувати свою частину коштів, внесену за кредитом, в частку кредитної квартири і доводити своє право на цю частку в суді.
Іпотечну квартиру можна продати, погасити борг і поділити гроші. На таку угоду банк повинен дати принципову згоду.
У статті використані матеріали «Юридичної консультації 9111.ru»
кореспонденти
Бубякіна Дана
Будаев Аламжі
Гур'єва Надія
Лебедєв Аркадій
Федорова Євдокія
коректор
Томшіна Ольга
художник
Олександрович Сергій