Коли мова заходить про банківських кредитних договорах, у багатьох виникає стійка асоціація з «підступним дрібним шрифтом» в документах, який приховує «підводні рифи», здатні загнати будь-якого позичальника на «фінансову мілину». Експерти компанії «Метріум Груп» розібралися в секретах читання «іпотечних карт».
Насправді, часи «дрібного шрифту» давно пройшли. По крайней мере, провідні іпотечні банки вже не дозволяють собі різні шрифти в кредитній документації. Так, загальний шрифт може бути дрібним, але це скоріше від економії паперу і чорнила, ніж від бажання щось приховати від позичальника. Проте, практично з будь-яким клієнтом може трапитися момент «Ч», в який банк вказує чинному позичальнику на умови кредитного договору, а він в цей самий невідповідний момент робить в ньому «нові відкриття». Як орієнтуватися в кредитному договорі?
1. Попередня розвідка кредитного договору ДО підписання
У століття інформаційної відкритості розумно вивчити основні умови банківської документації заздалегідь. До того ж, більшість банків розміщує типову форму кредитного договору на своєму сайті. Знайти її можна через пошук, набравши словосполучення: «іпотека / кредитний договір / банк». Буває, що з якихось причин типової форми немає на сайті, але можливо, хтось вже поділився нею на спеціалізованому форумі. Якщо пошук в інтернеті не дав результатів, що не буде негожим звернутися до вашого кредитного спеціаліста в банку і попросити шаблон типової форми на паперовому носії. Ключове слово «шаблон», так як остаточний договір з вашими даними буде складено безпосередньо перед операцією.
2. «Товстий» або «тонкий»?
Мабуть, основну проблему в ретельному вивченні кредитного договору становить велику кількість сторінок тексту, при читанні яких з поля зору випадають головні моменти, а в голові залишається незрозуміла «каша». Багато банків для зручності клієнта розділили кредитний договір на дві складові: «Загальні умови і термінологія» і «Індивідуальні умови».
Перший, як правило, включає в себе розшифровку основних понять і формул, що використовуються в договорі. Умови однакові для всіх позичальників, з ними можна ознайомитися як заздалегідь, так і після підписання.
Індивідуальні умови кредитування містять параметри кредиту, застосовні саме до вашої угоді: сума, термін, предмет іпотеки, процентна ставка, порядок погашення та інші. Вони повинні відповідати тому, що ви отримали схвалення банку і погодили, саме їх ви і повинні перевірити в день підписання.
На жаль, такий спосіб поділу інформації може таїти в собі небезпеку. Деякі кредитори люблять робити посилання на договір оферти, розміщений на сайті і містить в собі умови, що безпосередньо впливають на основні параметри угоди, наприклад, перегляд ставки за кредитом або набір і тарифи додаткових послуг, пов'язаних з обслуговуванням позики. Такі умови банк може змінювати, не повідомляючи клієнта, в будь-яку сторону. Тому без зайвої необхідності краще уникати таких форм.
Підписання будь-якого договору - справа добровільна, і так, за Цивільним кодексом обидві сторони повинні бути згодні з умовами. Як правило, в банку вам запропонують єдиний для всіх клієнтів, вивірений юристами шаблон, в якому враховані всі «проби і помилки» минулих років. Індивідуально міняти будь-які пункти під кожного клієнта банк не буде. Тобто наявний договір краще заздалегідь вивчити і або підписати, або відмовитися, сперечатися з кредитним фахівцем зі зміни пунктів немає сенсу.
Найчастіше питання викликають такі моменти: кредитор має право перевіряти предмет застави, позичальник зобов'язаний щорічно переоформляти страхування нерухомості і життя, якщо погодився на зниження ставки, в разі порушень умов договору кредит можуть попросити повернути достроково і інші обов'язки позичальника, їх слід уважно вивчити і прийняти до уваги.
А ось ваші індивідуальні умови необхідно перевірити дуже уважно: паспортні дані, суму кредиту, термін, ефективну ставку і номінальну ставку за користування грошима, розмір і дату погашення щомісячного платежу. Як ні парадоксально, помилки в договорах зустрічаються часто, і вони можуть приводити до неприємних ситуацій, наприклад, Росреестр призупинить реєстрацію угоди, поки помилки не будуть усунені.
3. Що приховує «дрібний шрифт»?
Як ми вже говорили, текст договору набраний однаковим шрифтом. Проте, за великою кількістю різноманітної інформації від уваги позичальника часто вислизають два важливих моменти.
Перший: пункт про те, що «ставка може бути переглянута в разі зміни ринкової кон'юнктури» або «зміни ключової ставки». Це говорить, про те, що кредитор може змінювати умови угоди без узгодження з вами. На сьогоднішній день в кредитних договорах провідних іпотечних банків такого пункту немає. Якщо ви все-таки виявили подібне умова, має бути вибір: погодитися і мати на увазі, що в разі наступної кризи і зростання ключової ставки, банк може змінити вашу іпотечну ставку, просто повідомивши вас про це, або шукати іншого кредитора.
Саме ці підступні пункти раніше приводили до неприємних наслідків у вигляді несподіваного підвищення ставки за кредитом і величезному розміру штрафів і пенею за прострочення. Зараз, після безлічі судових розглядів, права позичальників більше захищені, ніж на етапі становлення ринку іпотеки. Однак якщо ви не знаєте умов власного кредитного договору, їх порушення буде досить малоприємним для обох сторін.
«Таким чином, нічого страшного і складного в кредитних договорах немає, якщо ви заздалегідь ознайомилися з загальними умовами, перевірили параметри угоди, знаєте свої права і обов'язки і не будете в майбутньому допускати прострочень по погашенню», - резюмує Марія Литинецкая, керуючий партнер компанії « Метріум Груп ». У будь-якому випадку, перед тим як підписати такий важливий документ, який буде впливати на ваше життя в найближчі кілька років, варто уважно його вивчити і поставити питання фахівцеві банку. І нарешті: кредитний договір і платіжні документи, пов'язані з погашенням позики, варто зберігати до повного погашення зобов'язань ».