Що робити, якщо в договорі-купівлі продажу квартири забули згадати про підвальному приміщенні?
Скажіть, як довести свої права на підвальне приміщення додається до квартири? Ми купили квартиру. Оформили договір купівлі-продажу у нотаріуса. Не знаю, як це вийшло, але в договорі нічого не згадано про підвальному приміщенні, яке додається до кожної квартири. Нам, як покупцям було само собою зрозуміло, що якщо ми купуємо квартиру, то і підвал теж переходить нам. Тому і не піднімали це питання. Але на ділі виявилося все не так. Продавець квартири відмовився звільняти підвал і віддавати нам від нього ключі. Своє рішення мотивує тим, що він нам підвал не продавав. Чи справді якщо в договорі-купівлі продажу не вказано, що ми купуємо підвал, він залишається у власності попереднього власника?
Відповіді юристів (7)
Разом з тим, крім нежилих приміщень, що належать до спільного майна, в МКД можуть бути інші нежитлові приміщення, призначені для самостійного використання. Такі приміщення є нерухомими речами - самостійними об'єктами цивільних прав і отже на дане майно має бути документ, що підтверджує право власності. Якщо у який продав Вам особи немає документів, які б підтверджували його право власності на підвал, то він не має права займати дане приміщення одноосібно.
Згідно зі статтею 2 Федерального закону N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" державна реєстрація прав на нерухоме майно є єдиним доказом існування зареєстрованого права.
Є питання до юриста?
До нового власника переходять права тільки на те майно, яке зазначено в договорі, якщо інше не передбачено законом.
У Вашому випадку до Вас перейшло право власності на квартиру. а також частина загального майна багатоквартирного будинку, пропорційна загальної площі квартири (це передбачається Житловим кодексом РФ).
Підвальні приміщення відповідно до Житлового кодексу РФ відносяться до загального майна.
При цьому власник приміщення в багатоквартирному будинку не має права здійснювати виділ в натурі своєї частки у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку.
Власники приміщень багатоквартирного будинку могли прийняти рішення про передачу частини приміщень, що входять до складу спільного майна, одному або декільком мешканцям або третім особам.
У цьому випадку на таке підвальне приміщення повинно було бути оформлено (зареєстровано в Росреестра) право власності попереднього мешканця. І тільки в цьому випадку він міг Вам продати частину підвального приміщення.
Якщо продавець не володів правом власності на нього, то він при продажу квартири втратив право користування спільним майном будинку, в тому числі право користування підвальним приміщенням. Право користування перейшло до Вас, як новим власникам квартири.
уточнення клієнта
а як дізнатися, чи володів він правом власності на підвальне приміщення?
Доброго дня. Дійсно, як правило (в 99%) ніхто не оформляє права власності на підвальні приміщення і крім того, вони як правило є самобудом. які побудовані шляхом установки перегородок. Запропонуйте або пред'явити документи про право власності на цей підвал, або поясніть йому, що якщо він не винесе свої речі, то їх винесете ВИ з комісією (наприклад керуючої компанії і дільничного) і будете користуватися підвалом. Таким чином ВИ здійсните самозахист своїх прав:
Допускається самозахист цивільних прав.
Способи самозахисту повинні бути відповідні порушення і не виходити за межі дій, необхідних для його припинення.
А ось в захисті прав колишнього власника може бути відмовлено, оскільки в цьому випадку простежуються ознаки зловживанням правом:
1. Не допускаються дії громадян і юридичних осіб, здійснюються виключно з наміром заподіяти шкоду іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
Не допускається використання цивільних прав з метою обмеження конкуренції, а також зловживання домінуючим становищем на ринку.
2. У разі недотримання вимог, передбачених пунктом 1 цієї статті, суд, арбітражний суд або третейський суд може відмовити особі в захисті належить йому права.
Місто не вказано
Ви мусите знати, в чиїй власності знаходиться спірне підвал. у власності продавця квартири або підвал є спільним майном власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Попросіть колишнього господаря квартири показати свідоцтво про право власності на підвал. Якщо він приватизував приміщення або купив його, то його право власності повинно бути зареєстровано в Росреестра - тоді він має право не продавати свій підвал разом з квартирою.
Право власності на частку в спільному майні власників приміщень у багатоквартирному будинку не реєструється в Росреестра, тому, якщо колишній господар квартири не надасть свідчення, то підвальне приміщення -це загальне майно всіх мешканців будинку, а він має частку в спільному майні.
Також можете замовити виписку з Росреестра в Управлінні Федеральної служби держ. реєстрації, Кадаста і картографії в своєму місті. Треба платити держмито. У виписці буде зазначено, кому належить підвал.
Перш, ніж брати замовлення у Вас на виписку, фахівець подивиться по комп'ютеру, чи зареєстровано право власності та на кого, може відразу сказати, що на таку-то прізвища не зареєстровано. Тоді Вам і виписка не потрібна.
Згідно ст.289 ГК РФ власнику квартири в багатоквартирному будинку поряд з належним йому приміщенням, займаним під квартиру, належить також частка у праві власності на спільне майно будинку.
Згідно ст.290 ГК РФ власникам квартир у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності спільні приміщення будинку, несучі конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири. Власник квартири не має права відчужувати свою частку в праві власності на спільне майно житлового будинку, а також здійснювати інші дії, що тягнуть передачу цієї частки окремо від права власності на квартиру.
Тобто власник квартири не має права відокремити підвал від загального підвального приміщення і проводити з ним різні дії - продати, подарувати, залишити собі і т.п.
Перехід права власності на квартиру тягне за собою перехід права користування підвалом (який продав квартиру терят право користуватися часткою в підвальному приміщенні, а купив квартиру - набуває). І прописувати про це в договорі не обов'язково.
Спробуйте пояснити колишньому господареві квартири все це, можливо, він помиляється.
Звернутися зі скаргою можна до старшого по будинку, голові ТСЖ, також право користування часткою в підвальному приміщенні можна відстояти в суді.