Першою специфічною особливістю товару - нерухомості слід зазначити:
а) переважне увагу до житлової нерухомості, в якій її характеристики проявляються найбільш часто і найбільш зримо;
б) складність, неоднорідність товару - нерухомості вимагає визначення прав і їх кордонів.
Друга особливість -інвестиційний характер даного товару. Він призначений для тривалого використання (це відноситься до товару - об'єкту). Це довговічний товар. Багато заводів і фабрики, офіси і банки, магазини і склади, маючи цілком сучасне обладнання, функціонують в будівлях, побудованих в віддалені періоди часу.
Третя особливість -Унікальна будь-якого об'єкта нерухомості. Головною причиною цієї унікальності є дія фактора розташування. Навіть якщо будівлі зведені по одному типовому проекту і за своїми натурально-речовим характеристикам, архітектурно-планувальним і конструктивно-технологічних рішень є тотожними, їх споживча вартість ніколи не буде абсолютно однаковою, тому що вони не розташовуються на одному і тому ж земельній ділянці.
Четверта особливість - нерухомість отлічаетсявисокой капіталоємністю. Це пов'язано з великою кількістю матеріальних, фінансових і трудових ресурсів, що використовуються при її створенні.
П'ята особливість має принциповий характер - нерухомість може бути товаромв будь-який момент свого життєвого циклу. Це означає, що в комерційний оборот може вступати не тільки завершена будівля або будівля, а й так званий «недобуд». Як вважає покупець «недобудови», реалізація цього права дозволить не тільки компенсувати витрати на завершення будівництва, а й отримати вигоду в результаті використання об'єкта. У свою чергу, підставою для подібного припущення служить можливість тривалого використання об'єкта нерухомості - чи як економічного блага, або в якості джерела доходу.
Ця особливість властива тільки нерухомості, вона робить унікальним не тільки нерухомість-об'єкт. але і нерухомість-товар. Ніяка інша річ, будучи не закінченою, не може являтьсятоваром.
Шоста особливість -кількісні розбіжність якісних характеристик нерухомості-об'єкта і нерухомості-товару. Якщо прийняти, що об'єктом є закінчене будівництвом будівлю або будова (ст. 130 ЦК України), то в одному цьому фізичному об'єкті може міститися безліч товарів різної модифікації. Наприклад, в багатоповерховому житловому будинку на першому поверсі є нежитлове приміщення зі своїм функціональним призначенням (магазин, хімчистка, пральня і т.д.). Товарами в цьому випадку можуть бути:
- всі приватизовані квартири (права власності на них);
- послуги проживання, надаються на правах оренди;
- послуги проживання, надаються на правах найму;
- права власності на вбудоване нежитлове приміщення.
Відмінною особливістю цього конгломерату слід визнати те, що жоден з товарів не має натурально-речової форми, оскільки жоден з об'єктів прав не може бути виділена в натурі. Крім того, навіть якщо всі ці товари будуть реалізовані, будинок товаром не стане.
Сьомий особливістю являетсянеодінаковая товарність різних видів і елементів нерухомості. Всі товари поточного споживання і тривалого користування можна продавати і купувати на рівних підставах і без будь-яких обмежень. Однак з нерухомістю інша справа. Є деякі її види, на комерційний оборот яких або накладено пряму законодавчу заборону, або цей оборот пов'язаний з обмеженнями.
В даний час в РФ законодавчо відсутня вільна купівля-продаж землі, в тому числі земельних ділянок в складі міських територій.
В результаті створена ситуація, при якій елементи єдиного майнового комплексу (ділянка і розташований на ній об'єкт) роз'єднані як товари. Земельні ділянки можна тільки орендувати і товаром в даному випадку є права оренди.
Восьма особливість -більш низька ліквідність нерухомості в порівнянні з іншими товарами (ступінь оборотності товару в гроші). За інших рівних умов для нерухомості час її реалізації (від появи пропозиції на продаж до придбання) буде більше, ніж для будь-яких інших товарів. Це пов'язано з комбінованим впливом двох інших специфічних особливостей нерухомості - унікальності і капітало- ємності (в частині трансакційних витрат, пов'язаних з передачею товару від продавця до покупця в результаті вчинення ринкових угод). Така залежність представлена у вигляді такої структурно-логічної схеми (рис. 1).
Мал. 1. Взаємозв'язки груп ліквідності
з унікальністю і капіталоємністю нерухомості