Специфічний режим кондомініуму
Аналізуючи кондомініум як форму власності, необхідно встановити його ознаки. Для цього скористаємося системою специфічних ознак кондомініуму, які були систематизовані казахстанськими вченими.
Кондомініум характеризується такими специфічними режимом.
Даний ознака є основним, оскільки, спираючись на нього, можна дійсно класифікувати знову виникає форму власності як кондомініум.
2. Кондомініум виникає не через волевиявлення учасників, а в силу факту перебування окремих частин нерухомості в раз слушною власності (іншому речовому праві) і необхідності визнання місць загального користування спільною власністю всіх індивідуальних власників.
Підставами виникнення цивільних правовідносин є юридичні факти як підстави цивільних правовідносин.
Юридичним фактом в даному випадку буде придбання у власність квартири в багатоквартирному будинку, що тягне за собою певні юридичні наслідки, зокрема, виникнення у власників прав і обов'язків з приводу спільної власності багатоквартирного будинку.
3. Об'єкт кондомініуму визнається майновим комплексом, до складу якого входять як приміщення, що знаходяться в роздільній власності (іншому речовому праві), в тому числі під'їзди, сходи, ліфти, дахи, горища, підвали, позаквартирні або загальнобудинкові інженерні системи, так і обладнання, включаючи елементи благоустрою та інше майно загального користування.
Об'єкт кондомініуму є вельми специфічним різновидом нерухомості.
4. Кондомініум виникає при приватизації житла в багато квартирних будинках, коли приватні власники окремих квар тир повинні спільно експлуатувати знаходиться в їхній спільній власності майно.
Учасники кондомініуму дотримуються своїх зобов'язань з утримання майна, а також податкові та інші зобов'язання перед третіми особами, пов'язані з володінням спільним майном. Учасники спільної власності на об'єкти загального користування в багатоквартирному будинку несуть тягар утримання належних їм загальних об'єктів - міжквартирних сходів, підвалів, дахів і т.д. Чинне законодавство Республіки Казахстан покладає на громадян, які є власниками квартир, обов'язок дбайливо ставиться до займаного приміщення.
Однак крім цих обов'язків по утриманню індивідуальних приміщень на власників квартир покладаються і обов'язки щодо утримання спільного майна. Сенс цих обов'язків полягає в наступному:
§ використовувати спільне майно відповідно до його призначення та з урахуванням вимог закону;
§ після отримання завчасного письмового повідомлення власник або інший проживає зобов'язані допустити представника інших власників приміщень або органу управління об'єктом кондомініуму в приміщення, якщо необхідна перевірка стану загального майна, ремонт або заміна загального майна, які можуть бути зроблені лише з приміщення власника;
§ дотримуватися державні технічні, протипожежні та санітарні правила утримання будинку, житлового приміщення і при будинкової території;
Учасниками кондомініуму необхідно визнати не тільки власників приміщень, а й власників інших речових прав, які несуть зобов'язання щодо утримання спільного майна та є суб'єктами податкових правовідносин. У ситуації, коли власник за плату або безоплатно вселяє в своє приміщення інших осіб (наймачі, родичі і т.п.), то вони мають право тільки користуватися наданими приміщенням, але не можуть їм розпоряджатися, і виконання відповідних майнових обов'язків покладається на власника приміщення. У число речових прав на ці об'єкти нерухомості входять також належним чином оформлені право господарського відання і право оперативного управління, які здійснюються державними юридичними особами. Таким чином, учасниками кондомініуму є суб'єкти, які мають право господарського відання та оперативного управління на житлові приміщення. Особливість правового становища учасників кондомініуму, що володіють правом господарського відання та оперативного управління на житлові приміщення, полягає в розпорядчої діяльності суб'єктів таких речових прав.
5. Однією зі специфічних рис кондомініуму є особливий режим частки в спільному майні. Якщо інше не встановлено законодавчими актами або угодою учасників кондомініуму, обсяг майнових обов'язків учасника кондомініуму, пов'язаних із спільним майном, визначається часткою в спільному майні. Даний ознака закріплений в п.3 ст.31 Закону РК "Про житлових відносинах": "Розмір частки, якщо інше не передбачено угодою власників, визначається відношенням корисної площі житлових приміщень, що знаходяться в роздільної (індивідуальної) власності". В кондомініумі може бути встановлений інший принцип визначення частки, але для цього потрібно рішення загальних зборів власників квартир, прийняте в установленому порядку.
Таким чином, кондомініум - це особлива форма власності, яка потребує особливого регулювання. Як особлива форма власності кондомініум має певний суб'єктним складом, а також має свій специфічний об'єкт.
З нашої точки зору, теорія кондомініуму як особливої форми власності має свою правову базу.
По-перше, положення ГК РК, що є законом загальної дії, що закріплюють кондомініум як форму власності для будь-яких видів нерухомості.
По-друге, це галузевий Закон РК "Про житлових відносинах", що закріплює кондомініум як форму власності саме на нерухомість в житловій сфері.
По-третє, це Земельний кодекс РК, що розширив коло речових прав, на яких може перебувати нерухомість при такій формі власності як кондомініум.
Таким чином, можна стверджувати, що не слід ототожнювати поняття кондомініуму з об'єктом нерухомості або об'єднанням власників житла. Кондомініум є особлива форма власності на нерухомість.