Спори між органами управління організаціями за право управління багатоквартирним будинком: правові нюанси
Все частішими стають випадки боротьби між керуючими організаціями за право управління багатоквартирними будинками. По одному багатоквартирному будинку можуть бути прийняті кілька суперечать один одному протоколів про обрання та зміні керуючих компаній. Також фактично здійснювати управління багатоквартирним будинком може одна керуюча компанія, а щодо іншого може мати місце протокол загальних зборів власників про її обрання. У таких ситуаціях виникає питання про те, хто в такому випадку є уповноваженою компанією, що управляє?
Як правило, в таких спірних ситуаціях починаються численні судові розгляди щодо оскарження протоколів загальних зборів в судах загальної юрисдикції, а також розгляду керуючих компаній між собою в арбітражних судах про передачу документів, необхідних для здійснення належного управління житловим будинком.
Відповідно до частини 2 статті 161 Житлового кодексу України власники приміщень в багатоквартирному будинку зобов'язані вибрати один із способів управління багатоквартирним будинком. Найбільш поширеним є спосіб управління за допомогою керуючої організації. Як випливає з Житлового кодексу РФ, саме власники (за винятком проведення органом місцевого самоврядування відкритого конкурсу) повинні обрати конкретну компанію, що управляє. Відповідно до частини 3 статті 161 Житлового кодексу України спосіб управління багатоквартирним будинком вибирається на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку і може бути обраний і змінений в будь-який час на підставі його рішення. Частина 9 статті 161 Житлового кодексу України імперативно встановлює, що багатоквартирний будинок може управлятися лише однієї керуючої організацією.
Як говорилося вище, часто зустрічаються випадки, коли між керуючими організаціями йде правова боротьба за право управління багатоквартирним будинком. Найбільш поширеним випадком є ситуація, коли спочатку власниками багатоквартирного будинку обрана керуюча компанія, яка і здійснює фактичне управління будинком. Далі з'являється інша керуюча компанія, яка намагається змістити поточну керуючу організацію. Відповідно до Житлового кодексу України ініціатором загальних зборів власників житлових приміщень може бути тільки власник житлового приміщення. Через одного з власників ініціюється проведення загальних зборів власників, на якому приймається рішення про обрання керуючої компанії (нової, другий). Перша керуюча компанія, незгодна з проведеним зборами, позбавлена можливості його судового оскарження навіть при серйозних порушеннях при його проведенні, оскільки, як встановлено частиною 6 статті 46 Житлового кодексу РФ, тільки власник приміщення в багатоквартирному будинку має право оскаржити до суду рішення, прийняте загальними зборами власників приміщень в даному будинку з порушенням вимог, встановлених Житловим кодексом РФ. Внаслідок цього, так само як і при обранні керуючої організації, перша керуюча компанія через одного з власників може почати процес оскарження рішення, прийнятого власниками на загальних зборах.
Згідно з положеннями статті 45 Житлового кодексу України позачергові загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку може бути скликане за ініціативою будь-якого з даних власників. Відповідно до пункту 4 статті 45 Житлового кодексу України повідомлення про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку має бути направлено кожному власнику приміщення в даному будинку рекомендованим листом, якщо рішенням загальних зборів власників приміщень у даному будинку не передбачений інший спосіб напрямки цього повідомлення в письмовій формі, або вручено кожному власнику приміщення в даному будинку під розпис або розміщено в приміщенні даного будинку, визначеному таким рішенням і доступному для всіх власників приміщень у даному будинку. Що стосується наведеної норми важливим моментом є те, що повідомляти власників про проведення зборів шляхом розміщення в приміщенні даного будинку (як це часто буває, повідомлення про проведення загальних зборів розміщується в під'їзді будинку) можливо тільки в разі, якщо до цього власники на загальних зборах приймуть рішення , що повідомлятися про проведення зборів можуть таким способом.
В силу частини 6 статті 46 Житлового кодексу України власник приміщення в багатоквартирному будинку має право оскаржити до суду рішення, прийняте загальними зборами власників приміщень у даному будинку з порушенням вимог Житлового кодексу, в разі, якщо він не брав участі в цих зборах або голосував проти прийняття такого рішення і якщо таким рішенням порушені його права і законні інтереси. Заява про таке оскарження може бути подано до суду протягом шести місяців з дня, коли вказаний власник дізнався або повинен був дізнатися про прийняте рішення. Суд з урахуванням всіх обставин справи має право залишити в силі оскаржуване рішення, якщо голосування зазначеного власника не могло вплинути на результати голосування, допущені порушення не є суттєвими і прийняте рішення не спричинило за собою заподіяння збитків зазначеному власнику.
Наведена норма встановлює основні умови, при яких проведене загальні збори можуть бути визнане недійсним за рішенням суду, а саме якщо:
- власник не брав участі в зборах або голосував проти прийняття рішення;
- таким рішенням порушені його права і законні інтереси.
Таким чином, суд вказав, що обов'язковою умовою визнання загальних зборів недійсним є доказ позивачем порушення його прав.
Прикладом обов'язкову умову у вигляді порушення прав власника може бути таке визначення.
Відповідно до ч. 6 ст. 46 ЖК України власник приміщення в багатоквартирному будинку має право оскаржити до суду рішення, прийняте загальними зборами власників приміщень у даному будинку з порушенням вимог цього Кодексу, в разі, якщо він не брав участі в цих зборах або голосував проти прийняття такого рішення і якщо таким рішенням порушені його права та законні інтереси. Таким чином, в Житловому кодексі містяться умови, на підставі яких співвласник має право оскаржити до суду рішення загальних зборів власників.
Необхідно, по-перше, щоб таке рішення було прийнято з порушенням вимог ЖК РФ, а саме з порушенням правил про компетенцію загальних зборів; при відсутності кворуму; в разі виходу за межі порядку денного зборів; при прийнятті рішення простою більшістю голосів, хоча було потрібне прийняття кваліфікованою більшістю; по-друге, щоб власник не брав участі у відповідному загальних зборах або голосував проти прийнятого рішення; по-третє, щоб рішенням були порушені його права і законні інтереси. Відсутність хоча б одного з перерахованих умов виключає визнання судом рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку недійсним.
Прийняте рішення зачіпає права позивача як власника житлового приміщення, оскільки позбавило його права голосувати, бути обраним до органів управління ".
Важливим правовим обставиною при ухваленні власниками рішення про зміну керуючої компанії є прийняття власниками рішення з питання про розірвання договору управління з поточної керуючою компанією.
Відповідно до частини 8.2 статті 162 Житлового кодексу України власники приміщень в багатоквартирному будинку на підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку в односторонньому порядку має право відмовитися від виконання договору управління багатоквартирним будинком, якщо керуюча організація не виконує умов такого договору, і прийняти рішення про виборі іншої керуючої організації або про зміну способу управління даними будинком.
В описаних вище випадках виходила ситуація, при якій власники обирали нову керуючу компанію, хоча фактично управляти будинком продовжувала перша керуюча організація. У такому випадку між керуючими компаніями починається наступна правова боротьба: старої керуючої компанії необхідно відновити легітимність свого становища; нової керуючої компанії необхідно отримати доступ до фактичного управління багатоквартирним будинком. Розберемо обидві ситуації по пунктам.
1. Відновлення старої керуючою компанією свого правового становища на повноваження з управління багатоквартирним будинком. В даному випадку можливі два варіанти дій:
1) оспорювання рішення загальних зборів власників за вибором нової керуючої компанії. Це можливо, як розглядалося вище, за позовом власника житлового приміщення;
2) проведення загальних зборів власників, на якому потрібно поставити питання про продовження своїх повноважень як керуючої організації.
2. Порядок отримання доступу до фактичного управління багатоквартирним будинком обраної керуючою компанією іншої, оскільки це виходить за рамки правового поля і можливо тільки силовим шляхом або за рішенням суду. В юридичному плані обрана керуюча компанія може звернутися до арбітражного суду з вимогою передати документи, необхідні для управління багатоквартирним будинком, якими, зокрема, є:
1) документи технічного обліку житлового фонду, що містять відомості про стан спільного майна (видані проектно-інвентаризаційним бюро, паспорт будівлі);
2) документи (акти) про приймання результатів робіт (акти прихованих робіт, акти випробувань, обстежень технічного стану інженерних систем і обладнання, акти допуску (дозволу на введення в експлуатацію) інженерних систем і будівлі в цілому);
3) інструкція з експлуатації багатоквартирного будинку;
4) копія кадастрового плану (карти) земельної ділянки;
5) витяг з реєстру, що містить відомості про зареєстровані права на об'єкти нерухомості, що є спільним майном;
6) засвідчена уповноваженим органом місцевого самоврядування копія містобудівного плану земельної ділянки;
8) проектна документація (копія проектної документації) на багатоквартирний будинок, відповідно до якої здійснено будівництво багатоквартирного будинку на будівельні конструкції, водопровід і каналізацію (внутрішньобудинкові та зовнішні мережі), газопровід (внутрішньобудинкові та зовнішні мережі), електроустановку будинку, контурів заземлення, системи АППЗ і пожежного водопроводу, системи ПЗУ і диспетчерського зв'язку, системи колективного телебачення, благоустрою території.
У разі проведення ще одних зборів, на якому буде прийнято рішення (як говорилося вище) про продовження повноважень старої керуючої організації, виникне питання про те, яке з рішень власників має більшу юридичну силу - яка обрала нову керуючу організацію або продовжило повноваження старої?
Таким чином, пріоритетну силу до розгляду спорів про визнання зборів недійсними має останнім прийняте власниками рішення.
Розглянутий питання має дуже велике юридичне значення, зокрема, з таких причин: поки є правові і фактичні розбіжності про легітимну керуючої компанії, виникає цілий ряд життєво важливих правових питань, таких, як: який управляє організації необхідно проводити оплату утримання житлового приміщення і оплату комунальних послуг (зустрічаються випадки, коли одночасно дві організації виставляють квитанції на оплату); хто несе відповідальність перед власниками за змістом багатоквартирного будинку, поточного ремонту, надання послуг населенню, матеріальну відповідальність в разі, наприклад, затоки приміщення і так далі.
Депутати обговорили можливу зміну тарифів на холодну воду і каналізацію
Щоб уникнути нових бід від вибухає битовго газу
Сергій Степашин, Костянтин Цицин і Світлана Орлова відкрили нову котельню в місті Киржач
Росія 1. У Броварах достроково провели капремонт МКД за рахунок коштів спецрахунку жителів.
Сергій Степашин і Костянтин Цицин відвідали з робочим візитом Смеласкую область
аварійний будинок
Будинок на Гиндина
ОТР. Програма «Віддзеркалення». Рубрика «Все про ЖКГ».
