Таунхаус як ідея бізнесу
Ідея прибуткового будинку не нова.
У Росії до революції 1917 року було чимало дохідних будинків. Подейкували навіть, що «вигідніше мати прибутковий будинок в Петербурзі, ніж володіти золотим копалень».
Останнім часом стає все більш популярною ідея орендного бізнесу, при якій купується нерухомість великого метражу, ділиться на частини і по частинам здається в оренду. Найчастіше, ідея подібного бізнесу підноситься під гучною назвою «дохідний дім».
Що цікаво: тих, хто хоче організувати подібний «бізнес», все більше і більше, чому сприяють численні курси, організатори яких вчать: «Хочеш багато грошей? - Організуй прибутковий будинок! Я ж зробив! У мене ж вийшло! І у тебе вийде! »
Слухачі подібних курсів - люди, в більшості своїй, досить небагаті, але гроші платити, за те, щоб навчитися «правильному інвестування» - завжди готові.
І їм кажуть: «Візьміть кредит в банку, купіть хороший таунхаус, поділіть на квартирки, здайте в оренду - будете жити-поживати, та добра наживати: за іпотечним кредитом будуть орендарі платитимуть. та ще й гроші залишаться: на хороше життя на морському узбережжі під пальмами ».
Ми спробували запитати експертів, наскільки вдала така ідея бізнесу?
З відповідями, прямо скажемо, виявилося не густо, що може говорити як про те, що бізнес не настільки простий і вигідний, як обіцяють організатори тренінгів, так і про те, що тема не вивчена, а тому, конкуренція ще поки невелика (і, якщо так, може бути саме час цим бізнесом зайнятися?).
Думки експертів розійшлися. Втім, судіть самі:
Андрій Сазонов - експерт з інвестицій в нерухомість. «У Росії традиційно вважається, що потрібно жити тільки в своїй квартирі, і люди витрачають роки свого життя, щоб накопичити і купити своє житло. Хоча, наприклад, в Західних країнах велика частина житлового фонду якраз і належить компаніям, що управляють, які володіють та управляють нерухомістю, а людина може орендувати у них собі житло виходячи зі своїх доходів. Якщо дохід змінюється, або людині пропонують, наприклад, кращу роботу в іншому регіоні, то він легко може переїхати. Людині при цьому не потрібно перейматися продажем - купівлею собі нового житла, облаштуванням його. Там до цього простіше відносяться, і люди, таким чином, більш вільні, мобільні і конкурентоспроможні на ринку праці. У нас теж стає все більше таких людей, особливо це молоді підприємці та фахівці. »
Ілля Андрєєв, віце-президент NAI Becar. «Прибуткові будинки - це старий інструмент, який існував ще в Царській Росії. Стара модель прибуткового будинку передбачала наявність одного власника, який виступає в якості орендодавця житлових площ. Сучасні технології передбачають безліч схем володіння даним об'єктом комерційної нерухомості: від одного власника, до співінвесторів та фондів. На поточний момент поняття прибуткового будинку не дуже регламентується російським законодавством. Однак для того, щоб ведення даного бізнесу було прозорим і законним, об'єкт повинен відповідати пожежним і санітарним нормам, і враховувати правила реєстрації. На даний момент ми спостерігаємо етап бурхливого розвитку сегмента дохідних будинків або апарт-готелів, який є популярним як серед інвесторів, так і орендарів. »
Питання: Як Ви ставитеся до такої ідеї бізнесу?
Андрій Сазонов. «Як ідея для бізнесу купити таунхаус або будинок, розділити його на більш дрібні квартири-студії і здавати в оренду дуже хороша. Це дозволяє використовувати іпотеку. Поки тільки на фізичну особу. На жаль, комерційна іпотека у нас поки не дуже розвинена.
Ідея базується на тому, що сума грошей від здачі в оренду кількох маленьких «квартирок» буде істотно вище, ніж здавати будинок цілком. не розділяючи його.
Прибутковість таких проектів може доходити до 100% на вкладений капітал. Що можна порівняти з традиційним бізнесом, при цьому менш трудомісткий. »
Дмитро Овсянников - генеральний директор компанії «Іпотека. РУ ». «Ідея, на перший погляд, цікава і формат таунхаусів для здійснення такої ідеї, начебто, підходить, як не можна краще. Адже блок-секція таунхауса складається з декількох поверхів. На кожному поверсі, як правило, є такий-сякий санвузол, а тому, на кожному поверсі таунхауса можна зробити планування окремої повноцінної квартири.
Але це, що називається «на папері».
На ділі, дуже багато «але».
Варто заглибитися в тему, як розумієш, що є чимало нюансів, здатних привести до збитків замість прибутку. »
Ілля Андрєєв. «Технічно можливо організувати прибутковий будинок, поділивши котедж на юніти. З практичної точки зору зробити це досить складно, оскільки ця діяльність вимагає безлічі узгоджень як з органами державної влади (пожежної, санітарної та іншими інспекціями), так і з сусідами. Це серйозний бізнес, який потребує значних витрат, тому в даній моделі проект прибуткового будинку створити не вдасться. »
Питання: Наскільки такий бізнес законний?
Андрій Сазонов. «Ніяких заборон в законі на здачу свого житла покомнатно немає. Це питання виникає як спадщина радянського мислення, при якому на будь-яку діяльність необхідно було мати дозвіл держави. »
Наталя Локшина, директор з продажу комплексу «блакить ліс», компанії «Авантель-Інвест». «Будь-який бізнес хороший, якщо він не суперечить законам.
Можна, звичайно, і таунхаус перетворити в «гуртожиток», якщо це не заважає життю сусідів, то чому б і ні. До того ж, якщо з доходу сплачуються податки, ніхто не може цього заборонити.
У нашому комплексі ми такого б ніколи не дозволили, оскільки основна ідея створення «блакить лісу» - це комфорт і зручність жителів. Ми дуже строго стежимо за порядком на всій території комплексу, не дозволяємо шуміти в недозволений час, навіть якщо це чийсь власний ділянку. Всі наші мешканці згодні з нашими правилами, дотримуються їх і за це люблять наше місце. Ми впевнені, що якби в одному з таунхаусів хтось здавав в оренду «койко-місце», це в той же день стало б надбанням громадськості, і на загальних зборах мешканців це питання б негайно було вирішено і поставлений заборона. »
Питання: На що треба звертати увагу при виборі таунхауса для подібної схеми бізнесу?
Питання: Наскільки, на Ваш погляд, це хороша ідея бізнесу?
Дмитро Овсянников. «Ідея придбання таунхауса на кредитні кошти, поділу його на квартирки і здачі поквартирно в оренду - не найкраща. Я дещо скептично ставлюся до такої ідеї бізнесу.
Я не буду торкатися правові аспекти, коли людина, придбавши житло для проживання своєї родини, фактично влаштовує багатоквартирний будинок, що вже є порушенням.
Якщо в блок-секції таунхауса влаштовується прибутковий будинок, то власники інших блок-секцій починають обурюватися: вони купували таунхаус, а не квартиру в місті, щоб піти від міської суєти і шуму, а виявляються в оточенні численних сусідів, «оселилися ненадовго», що , як правило, приємних відчуттів не викликає.
До того ж, перепланування таунхауса, розподіл його на квартири, вимагає певних витрат.
На мій погляд, простіше знайти малоповерхові багатоквартирні будинки, і вже в них купувати по кілька квартир одночасно: це дозволить заощадити гроші на переобладнання і перепланування таунхауса і уникнути проблем з сусідами, адже в кожній окремій квартирі (за документами окремої) буде жити одна сім'я.
Та й банк-кредитор, даючи кредит фізичній особі, як правило, не знає, що кредитні кошти використовуються, фактично на розвиток орендного бізнесу. Тобто, є безліч нюансів, про які потрібно подумати заздалегідь. Ще один момент, який необхідно врахувати - банк не врахує майбутні доходи від бізнесу. А тому, на момент отримання кредиту в банку, у людини вже повинні бути доходи, щоб обслуговувати кредит, крім передбачуваних доходів від оренди, а також повинні бути гроші на перший внесок. Тобто, для бізнесмена, який має кілька інших бізнесів, що приносять стабільний дохід, це може бути ще одним бізнесом. Але, як єдиний бізнес, я б ідею створення «прибуткового будинку» не розглядав. »
Виконуючий обов'язки керівника департаменту оренди компанії «НДВ-Нерухомість» - Роман Зеленський також вважає, що: «Дана бізнес-модель вельми сумнівна. Перш за все, дуже складно уявити сам процес розбивки об'єкта. Таунхаус - НЕ багатоквартирний будинок, існує певне зонування усередині секції, так що затія з поділом на квартири не найвдаліша. По суті, власник секції може запропонувати орендарям частина будівлі (1/2), що вже передбачає наявність сусідів і деякий дисконт, що в принципі не дуже вигідно власнику.
Крім того, втрачається перевага самого таунхауса, яке полягає в відособленості від сусідів.
Навіщо знімати частину секції, якщо на вибір пропонуються квартири в малоповерхових проектах? Це теж відмінний варіант для тих, хто хоче жити ближче до природи, при цьому вартість оренди, з урахуванням особливої локації, буде вельми привабливою. Відзначимо, що оренда може істотно допомогти з погашенням платежів по кредиту, хоча для цього буде потрібно узгодження банку.
Якщо ж мета спочатку полягає в організації бізнесу як такого, то тут вибір навряд чи можна назвати економічно виправданим. Проблема в тому, що інвестиції в оренду будуть окупатися довго, навіть з хитрощами. По суті, навіть хостел сумнівний, адже мова йде про заміських проектах, які не можуть запропонувати транспортну доступність як в Москві. »
А Андрій Сазонов вважає, що: «Прибуткові будинки - це майбутнє в розвитку ринку нерухомості. А правильному інвестування потрібно вчитися ».
Ну а яким буде розвиток ідеї створення прибуткових будинків - поживемо-побачимо.