Знайти відповідне приміщення для відкриття магазину дуже непросто. І коли воно, нарешті, знаходиться, настає полегшення і бажання скоріше покінчити з формальностями і готуватися до відкриття. Але є ще один важливий момент, який може зіграти роль у подальшій долі магазину - підписання договорааренди. Все-таки магазин ми відкриваємо не на місяць і навіть не на рік, тому при підписанні договору бажано передбачити всі можливі варіанти розвитку подій в довгостроковій перспективі.
Перше питання, яке варто вирішити, це термін укладення договору. Простіше за все справи йдуть в тому випадку, якщо договір оренди укладається на одинадцять місяців. Він не вимагає реєстрації, може бути досить легко змінений або розірваний за згодою сторін, найчастіше передбачає можливість пролонгації. Але є і суттєві мінуси: відкриття продуктового магазину вимагає серйозних вкладень, як мінімум, в обладнання і вивіску, а при відкритті спеціалізованого і / або мережевого магазину - в обробку приміщення, інтер'єр, а іноді і в благоустрій прилеглої території. Істотні інвестиції передбачають тривалий період окупності, а договір на 11 місяців, навіть з передбаченої пролонгацією, не дає стовідсоткових гарантій того, що оренда буде продовжена на новий термін. Крім того, отримання ліцензії на торгівлю алкоголем можливо тільки при оренді приміщення на термін більше року, що передбачає укладення довгострокового договору з реєстрацією в Росреестра. Тому при плануванні стабільного розвитку бізнесу має сенс укладати договір оренди на термін від п'яти років.
При укладанні договору важливо вивчити статус приміщення та правовстановлюючі документи. Приміщення повинно мати статус нежитлового. На введене в експлуатацію приміщення повинен бути технічний паспорт, що включає плани поверхів і відомість приміщень. Якщо об'єктом оренди є окрема будівля, то повинен бути кадастровий план земельної ділянки та обов'язкове згадування в договорі про те, чи є ділянка також предметом оренди. Далі необхідно з'ясувати, чи є орендодавець власником приміщення. Якщо мова йде про суборенду, необхідно простежити весь ланцюжок до власника, перевірити документальне оформлення повноважень осіб, які підписують документи, уточнити, чи немає у приміщення обтяжень.
Важливо передбачити наявність в приміщенні всіх необхідних інженерних мереж та комунікацій або можливість їх організації, а також визначити зони фінансової і технічної відповідальності. Наприклад, для діяльності магазину необхідна електрична потужність 50кВт. За фактом є 25кВт, але власником приміщення подана заявка на збільшення потужності з певним терміном виконання. До дати фактичного надання необхідної потужності може бути передбачено пільговий період з оплати оренди.
У разі якщо приміщення потребує ремонту, необхідно визначити, за чий рахунок будуть відбуватися роботи, домовитися про порядок і суми взаємних компенсацій, включаючи пільгову орендну ставку, про подальшу долю відокремлюваних і невіддільних поліпшень. У стандартній практиці існує залежність пільгового періоду від обсягу і термінів виконання необхідних ремонтних робіт, тобто, чим гірше стан приміщення, тим довше пільговий період.
Дуже чітко і конкретно треба прописувати суму і порядок оплати орендних та інших платежів, якщо такі є. Спробуйте перерахувати орендну ставку з урахуванням індексації до кінця терміну дії договору: при самому мінімальному щорічному підвищенні на 5%, 1000 рублів за метр до п'ятого року оренди перетвориться 1215. Валюта, курс, порядок індексації, порогові значення, при яких подальша індексація не проводиться, порядок зняття показань лічильників і підтвердження тарифів - кожен нюанс краще прописувати до однозначного трактування. Дрібниць не буває: ви знаєте, що тарифи на електрику при непідключеному або неправильно підключеному лічильнику можуть підвищуватися в десятки разів?
Доцільно також сформулювати умови, необхідні для використання приміщення за цільовим призначенням: якщо через неподання орендодавцем будь-яких документів неможлива реєстрація договору або отримання необхідних ліцензій, якщо в процесі діяльності з'ясовується неможливість використання приміщення з причин його невідповідності встановленим законодавством нормам і т.д. орендодавець повинен нести фінансову і юридичну відповідальність. Безумовно, все прописати неможливо, але вже на етапі переговорів треба розділити відповідальність. Умовно кажучи, якщо орендодавець не платить за електрику і вам його відключили, в результаті ви не може працювати, а товар в холодильниках псується, це не повинно бути тільки вашою проблемою, у вас повинні бути підстави для пред'явлення претензій і розуміння про порядок дій.
Підводячи підсумки, хочу сказати, що завжди і про все краще домовлятися «на березі» і письмово. Така тактика забезпечить міцний фундамент для розвитку вашого бізнесу.