Придбання житла завжди пов'язане з певним ризиком. Особливо зараз, коли квартири купуються в іпотеку, віддаються під заставу і стають предметом різного роду шахрайських схем. Вельми поширена ситуація - коли людина купує квартиру, оформляє на неї свої права, а потім виявляється, що в квартирі на цілком законних підставах проживають сторонні люди. Наприклад, родичі колишнього власника. Виселити їх із квартири часто буває дуже проблематично, а часом і зовсім неможливо.
Предметом оскарження тут з'явилися норми законодавства, що дозволяють виселяти сім'ї з дітьми з іпотечних квартир без дозволу органів опіки і піклування. Суд зазначив, що іпотека житлового будинку або квартири, що знаходяться у власності неповнолітніх громадян, здійснюється в порядку, встановленому для здійснення угод з майном підопічних.
У свою чергу отримання попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення кредитного договору та договору позики з метою забезпечення житловим приміщенням підопічного потрібно лише у виняткових випадках. Зокрема, в разі укладення таких договорів опікуном від імені підопічного, який виступає позичальником.
Крім того, опікун без попереднього дозволу органу опіки та піклування не вправі робити, а піклувальник не має права давати згоду на вчинення правочинів щодо здачі майна підопічного в оренду, в оренду, у безоплатне користування або в заставу, з відчуження майна підопічного, укладення угод, що тягнуть за собою зменшення вартості майна підопічного.
Таким чином, норми, що вимагають одержання дозволу органів опіки, не поширюються на випадки, коли житло купується в часткову власність батьків, які виступають созаемщиками по кредиту, і їх дитини. І це не правова прогалина і не помилка законодавця. Справа в тому, що зобов'язання батьків - співпозичальників за кредитним договором забезпечуються іпотекою квартири, придбаної з використанням кредитних коштів, в силу закону.
У той же самий час згода органів опіки та піклування потрібно лише в разі передачі в заставу вже належить неповнолітньому житлового приміщення, а не купується на кошти, отримані за кредитним договором, зобов'язання по поверненню яких забезпечено заставою даного житлового приміщення. Іншими словами, виселити сім'ю в подібній ситуації можна в спрощеному порядку, не питаючи дозволу третіх осіб.
Інше питання, розглянутий Конституційним судом, стосувався порядку виселення родичів колишнього власника з квартири, що знаходиться в заставі. Суть справи полягала в наступному. Громадянин придбав на публічних торгах квартиру в ЖБК і оформив право власності на неї. Пізніше з'ясувалося, що в квартирі зареєстровані і постійно проживають її колишні власники з сім'єю. Вони не виконали договір позики, забезпеченого заставою житла, внаслідок чого квартира була виставлена на торги. Суд дозволив виселити подружжя-боржників, відмовивши у виселенні їх дочки і її неповнолітніх дітей. Відмовляючи у виселенні, суд послався на те, що ця сама дочка зберегла право проживання в квартирі, оскільки була включена в ордер на надання цієї квартири ще на початку 90-х років.
В обгрунтування своєї позиції у справі суд зазначив, що ЖК України зараз не визначає права членів сім'ї колишнього власника житла, які заклав квартиру і не виконав свої зобов'язання по поверненню боргу. Також в законі відсутня і механізм захисту цих прав при зверненні стягнення на таке житлове приміщення і переході його до нового власника. Це призводить до того, що суд звикли керуватися оспорюваної нормою, яка фактично прирівнює права членів сім'ї колишнього власника житла в ЖБК до прав осіб, які припинили сімейні відносини з власником приватизованого житлового приміщення.
У свою чергу обтяження права власності на житлове приміщення правом членів родини його колишнього власника користуватися цим житловим приміщенням істотно обмежує правомочності його нового власника. Тим більше, якщо він не був своєчасно проінформований про наявність прав третіх осіб на дане житлове приміщення, не висловлював своєї згоди на його придбання з наявними обтяженнями.
Тим часом, істотною гарантією інформування набувача про обсяг переданих йому правомочностей і обтяжень повинна бути державна реєстрація зазначених прав, в тому числі права користування житловим приміщенням в будинку житлово-будівельного кооперативу, яке члени сім'ї його колишнього власника придбали на підставі ордера.
Відповідно до цього законодавцю було доручено забезпечити максимальну прозорість інформації про права третіх осіб на відчужувані житлові приміщення з тим, щоб нові власники (набувачі) були в курсі того, яку нерухомість і з якими обтяженнями вони отримують у власність. Збереження обтяжень, відомості про яких відсутні в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним, повинно стати юридично неможливим.
Також суд закликав законодавців забезпечити одночасну захист прав нових власників таких квартир. При цьому КС України зробив висновок, що до внесення відповідних змін до законодавства члени сім'ї колишнього власника, включеного в ордер, зберігають право користування житлом. Тобто, виселити на вимогу нового власника зараз не представляється можливим.