TatCenter.ru відповідає на запитання, які надходять в рамках проекту "Бізнес-консультації". На безліч скупчилися питань, що стосуються товариств власників житла відповіли фахівці Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства РТ.
Чи правда, що якщо до наступного року власниками житла не буде обрана форма управління будинком, місцева влада сама вирішить це питання?
У разі, якщо власниками приміщень не буде обраний спосіб управління, органи місцевого самоврядування лише призначать керуючу компанію, вибір якої буде здійснено шляхом відкритого конкурсу. Але фактично це означатиме самоусунення власників приміщень від управління власною нерухомістю. Не можна отримати якісну послугу, не маючи уявлення, про те, хто її надає, в якому обсязі і в який термін.
Що буде з раніше створеними житловими кооперативами?
У чому переваги товариства власників житла, як однієї з форм управління?
Товариство власників житла - це некомерційна організація, що об'єднує власників приміщень багатоквартирного будинку. ТСЖ створюється для спільного управління майном будинку і для організації його експлуатації.
ТСЖ самостійно вирішує, яким способом буде здійснювати управління нерухомістю: силами самих мешканців або фахівців з боку. Володіючи статусом юридичної особи і маючи розрахунковий рахунок в банку, ТСЖ вправі безпосередньо укладати договори з підприємствами про надання житлових і комунальних послуг і вимагати застосування санкцій за невиконання або погана якість надаваних в рамках договору послуг. ТСЖ зацікавлене в мінімізації витрат на житлові послуги.
Члени товариства ухвалюють рішення про капітальний ремонт, реконструкції багатоквартирного будинку (в тому числі про його розширенні або надбудови), про використання земельної ділянки, на якій розташований будинок.
Крім того, будучи найбільш ефективною формою управління, ТСЖ сприяє підвищенню ринкової вартості керованого житла.
Як створити товариство власників житла?
Рішення про створення ТСЖ приймається на загальних зборах власників приміщень. Воно може бути скликане за ініціативою будь-якого власника. Дуже важливо пам'ятати, що не пізніше, ніж за 10 днів до дати проведення зборів всі власники приміщень повинні бути сповіщені про його проведення, знати, що входить до порядку заходи, хто його ініціював, коли і де воно відбудеться.
Обов'язково потрібно вибрати голову зборів (їм може бути його ініціатор) і секретаря для ведення протоколу.
Голосування з питання створення товариства власників житла здійснюється шляхом відкритого голосування. Причому кожен домовласник має кількістю голосів пропорційного частці належної йому площі в загальній площі будинку. Тобто, якщо частка площі становить 5,71%, то кількість голосів, що належать власнику, також одно 5,71%. Якщо більшість власників приміщень проголосували за створення товариства, привітайте один одного - ви прийняли правильне рішення.
Потім необхідно прийняти статут, вибрати правління і ревізійну комісію. Правління товариства власників житла обирає зі свого складу голову. Рішення про вид та розмір заробітної плати голови ТСЖ і правління приймається на загальних зборах. Це може бути як щомісячна грошова винагорода, так і звільнення від оплати житлових послуг.
Товариство власників житла має бути зареєстровано як юридичну особу. Для цього в реєструючий орган подаються такі документи:
- заяву, підписану головою загальних зборів;
- виписка з протоколу загальних зборів з рішенням про створення ТСЖ;
- статут ТСЖ;
- копії правовстановлюючих документів всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку;
- установчі документи юридичних осіб - власників приміщень (оригінали або засвідчені в нотаріальному порядку копії);
- опис загального майна комплексу нерухомого майна багатоквартирного будинку (технічний паспорт, кадастровий план);
- документ про сплату державного мита (2 000 рублів).
Завершальним етапом є передача документації від раніше яка обслуговує житлової організації ТСЖ.
Що робити, якщо через численність мешканців зібрати всіх в один час неможливо?
Добровільно чи членство в ТСЖ? Якими правами і обов'язками володіє власник, який не набув ТСЖ?
Які питання входять до компетенції загальних зборів ТСЖ і яка кількість голосів, необхідних для прийняття рішення?
До компетенції загальних зборів членів товариства власників житла відноситься багато питань, але потрібно зауважити, що за своєю значимістю вони відрізняються. Скажімо, такі рішення, як внесення змін до статуту товариства, обрання правління і ревізійної комісії, встановлення розміру обов'язкових платежів і внесків, утворення спеціальних фондів, в тому числі резервного, затвердження річного плану про фінансову діяльність і звіту про його виконання, розгляд скарг на дії керівництва товариства, визначення розміру винагороди членів правління, приймаються простою більшістю голосів членів товариства, присутніх на зборах. Рішення про реорганізацію та ліквідацію товариства, про отримання позикових коштів, про здачу в оренду спільного майна, визначення напрямків використання доходу від господарської діяльності товариства приймаються не менш як двома третинами голосів від загального числа членів товариства. Зменшення розміру спільного майна шляхом його реконструкції можливо тільки за згодою всіх власників.
Чи можна призначити головою ТСЖ не власника приміщень в будинку?
Голова ТСЖ повинен бути власником житлового приміщення в будинку, який входить до складу конкретного товариства, і бути членом його правління. Але в даному випадку вихід є - на загальних зборах потрібно прийняти рішення про затвердження посади керуючого ТСЖ. Такий статус дозволить найнятому працівникові на підставі укладеного трудового договору управляти ТСЖ.
Можна, можливо. Товариство власників житла може бути створено при об'єднанні кількох багатоквартирних будинків. Але чинне законодавство передбачає, що ці будівлі повинні бути близько один до одного розташовані - мати спільну земельну ділянку або межувати ділянками, мережами інженерно-технічного забезпечення або іншими елементами інфраструктури.
Один багатоквартирний будинок може управлятися лише одним ТСЖ.
Яким чином ТСЖ вибирає організації для поставки житлових і комунальних послуг?
Самостійно. Ніхто не може нав'язати ТСЖ того чи іншого постачальника. Більш того, товариства виконують дуже важливу функцію - вибираючи підрядну організацію для виконання необхідних робіт, ТСЖ підтримує тих, хто пропонує найякісніші послуги за мінімальними цінами, таким чином, створюючи природну конкуренцію і позбавляючи доступу на ринок недобросовісних постачальників послуг. У великому місті число організацій, що надають житлові послуги, прирівнюється до декількох сотень, тоді як постачанням комунальних послуг, незалежно від масштабу населеного пункту, займаються підприємства - монополісти. Впливати на роботу природних монополістів можна тільки одним способом - жорстко контролювати умови виконання укладеного договору.
У разі, якщо ТСЖ делегувало свої повноваження керуючої компанії, то вибір постачальників послуг остання зробить шляхом проведення конкурсу.
Куди (кому) оплачують члени ТСЖ житлово-комунальні платежі?
Все залежить від договірних відносин ТСЖ. Товариство може приймати платежі за житлово-комунальні послуги на своєму рахунку, потім перераховувати кошти конкретним підприємствам і організаціям - надавачам послуг. У разі, якщо ТСЖ делегувало свої повноваження керуючої компанії, то члени ТСЖ перераховують кошти на її рахунок.
На чому ТСЖ може заробити гроші?
Розмір платежу яких послуг ТСЖ встановлюють самостійно? Чи правда, що товариства власників житла можуть не оплачувати такі послуги, як поточний і капітальний ремонт?
ТСЖ може укласти договір з енергопостачальною організацією на виконання робіт з технічного обслуговування і ремонту внутрішньобудинкових електричних мереж. При цьому, в залежності від умов договору, товариству надаватиметься знижка в розмірі до 12% від вартості електроенергії.
Тепер про те, що стосується поточного та капітального ремонтів будинку. ТСЖ не може не збирати дані платежі, точно так же, як жоден будинок не може обходитися без ремонтних робіт. Товариства самостійно визначають розмір і порядок внеску цих платежів. Тобто, теоретично годі й збирати платежі за поточний і капітальний ремонти щомісяця і робити це в міру необхідності тих чи інших робіт. Але невеликі щомісячні відрахування до фонду поточного і капітального ремонтів не так помітні для сімейного бюджету. Практика показує, що в разі одноразових внесків у міру необхідності неминуче виникають труднощі зі збором коштів, власники приміщень можуть бути не в змозі заплатити всю необхідну суму відразу.
Що є спільним майном товариства і як визначити частку конкретного власника в спільному майні?
Спільне майно власників в багатоквартирному будинку - це приміщення, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення. До них відносяться міжквартирні
Частка кожного власника в цьому майні визначається як відношення площі, яку він обіймав індивідуально, до загальної площі всього житлового будинку.
Чи потрібно реєструвати загальнопайової власність ТСЖ?
Не потрібно. Реєстрація права на житлове або нежитлове приміщення в багатоквартирному будинку має на увазі право часткової власності на спільне майно.
Не секрет, що сусідам часом не вдається досягти домовленості навіть в рішенні найпростіших проблем, як бути, коли приймаються рішення з таких важливих питань як ремонт будинку, вартість послуг і т.д.
ТСЖ - це демократична держава в мініатюрі. Всі рішення приймаються після колективного обговорення, на якому кожен має право висловитися. ТСЖ дозволяють зміцнити відносини між сусідами, перевести їх на більш конструктивний рівень. Важливо тільки пам'ятати, що цивілізований спосіб вирішення конфліктів має на увазі, що більшість з повагою ставитися до меншості, а меншість не перешкоджає реалізації прийнятих рішень.
Виявивши в тексті помилку, виділіть її та натисніть Ctrl + Enter