Предметом житлового права є комплекс відносин, в якому умовно можна виділити два основні блоки:
1) відносини власності на житлові приміщення і відповідно відносини щодо переходу власності від одних осіб до інших (купівля-продаж, обмін квартир, будинків, що знаходяться у громадян на праві власності);
2) відносини з приводу найму житлових приміщень, де особливе місце займають відносини з приводу найму квартир в державному житловому фонді.
Ці відносини регулюються спеціальним нормативним актом - ЖК РФ.
Об'єктом житлових відносин є житлове приміщення, т. Е. Приміщення, яке відповідає встановленим санітарним, протипожежним, містобудівним і технічним вимогам і призначене для проживання громадян: житлові будинки, частина житлового будинку, квартири в багатоквартирних будинках, частину квартири, ізольовані житлові кімнати в будинках або в квартирах, що відповідають необхідним умовам проживання в усі сезони і забезпечують необхідні фізіологічні потреби (в них проведені світло, вода і ін.).
Знаходяться на території Росії житлові будинки, а також житлові приміщення в інших будівлях, утворюють житловий фонд Російської Федерації. У нього не входять знаходяться в житлових будинках нежитлові приміщення. Законодавством встановлено правило, згідно з яким приміщення житлового фонду можуть бути використані тільки для проживання громадян, а надання в житлових будинках приміщень для потреб промислового характеру забороняється. Таким чином, власник житлового приміщення не може здати свою квартиру для обладнання в ній, наприклад, офісу, майстерні і т. П.
1. Приватний житловий фонд. До його складу входять житлові приміщення, що знаходяться у власності громадян і юридичних осіб (за винятком унітарних підприємств та державних установ). Основними способами набуття права власності громадянами та юридичними особами на квартиру (будинок) є:
а) будівництво житлового будинку для себе з дотриманням відповідних правових норм (наприклад, правил про землевідведення і ін.);
б) придбання квартири (будинку) за угодою купівлі-продажу, міни, дарування та ін .;
в) придбання права власності у спадок;
г) приватизація житлового приміщення. Важливо пам'ятати, що згідно із законом громадянин може приватизувати тільки одну квартиру, тому не слід обмінювати приватизовану квартиру на неприватизовану щоб уникнути проблем з придбанням на неї права власності;
д) придбання права власності на приміщення членом житлово-будівельного кооперативу, повністю вніс пайовий внесок за квартиру.
2. Муніципальний житловий фонд. Утворюється з житлових приміщень, що належать на праві власності муніципальних утворень, в тому числі житлових приміщень, що знаходяться в господарському віданні або оперативному управлінні муніципальних підприємств і установ.
3. Державний житловий фонд. Його складають житлові приміщення, що належать на праві власності Російської Федерації і її суб'єктів.
Як вже було зазначено, обсяг правомочностей власника щодо житлового приміщення істотно обмежений: він може його використовувати тільки для проживання громадян (для особистого проживання і проживання членів сім'ї або для проживання інших осіб на підставі договору майнового найму). Крім того, права власника обмежені правами членів його сім'ї, які проживають в даному приміщенні: вони мають право користування житловим приміщенням, яке саме по собі не припиняється при переході права власності на приміщення до іншої особи. Тому при придбанні житлового приміщення необхідно упевнитися, що на нього не будуть претендувати члени сім'ї колишнього власника (якщо вони є, необхідний їх відмова від права користування приміщенням).
При використанні житлового приміщення не за призначенням, систематичне порушення прав і інтересів сусідів, безгосподарному поводженні з житлом суд після попередження, зробленого органом місцевого самоврядування, за його позовом може прийняти рішення про продаж приміщення з публічних торгів з виплатою власнику виручених від продажу коштів.
Право власності на житлове приміщення в порівнянні з правом наймача житлового приміщення має як ряд переваг, так і свої недоліки. Основною перевагою є широкі права по розпорядженню своїм житловим приміщенням: власник в спрощеному порядку може вселити в приміщення інших громадян, може здати приміщення за договором майнового найму, може його продати, подарувати, а також передати у спадок, навіть якщо в даній квартирі (будинку) крім власника ніхто не проживав. Основним недоліком є наявність у власника так званого тягаря власності: він повинен забезпечувати збереження приміщення, проводити в ньому поточний і капітальний ремонт, утримувати в порядку прибудинкову територію, оплачувати послуги слюсаря, електрика, платити податок на майно громадян і ін. Від відносин власності на житло слід відрізняти відносини, пов'язані зі створенням товариств власників житла, завданням яких є сприяння реалізації житлових прав і обов'язків їх членів та управління многокварті рнимі будинками. Власник житлового приміщення має право здавати свій будинок (квартиру) за договором майнового найму. Тому другим найбільш поширеним правом, за яким житлові приміщення можуть належати громадянам і юридичним особам, є право наймача за договором майнового найму.