Серед власників житла сьогодні дуже багато росіян, які придбали його в іпотеку. Житловий кредит - це реальна можливість обзавестися власною квартирою або будинком і відразу оселитися там, а не викидати гроші на оренду і не тулитися в тісноті з родичами. Однак протягом кількох років погашення позики можуть настати обставини, за якими позичальник захоче позбутися від боргових зобов'язань. І тоді перед ним постане питання про те, а чи можна продати квартиру під заставою.
Причин такого рішення кілька. У кого-то з'являється можливість взяти квартиру з більшою кількістю кімнат або купити приватний будинок. Хтось хоче переселитися в інший регіон, змінює роботу або зовсім їде з країни. Деякі вважають, що можна обійтися і меншою площею, переселившись в 2-х або однокімнатну квартиру і скоротивши в результаті вартість іпотеки. Розлучення подружжя-созаёмщіков - також цілком життєва ситуація, яка змушує продавати невиплачену нерухомість.
Однак в сьогоднішніх умовах фінансово-економічної кризи підставою для рішення продати квартиру, що знаходиться в заставі у банку, все частіше стає платіжна неспроможність громадян. Боржник втрачає можливість погашати кредит через падіння доходів.
При фінансові ускладнення більшість позичальників все-таки намагаються умовити банк реструктурувати заборгованість і зберегти за собою іпотечну квартиру. Для цього є кілька варіантів. Можна влаштуватися піти на платіжні канікули, продовжити термін договору і зменшити щомісячні платежі, платити тільки нараховують по кредиту відсотки до відновлення платоспроможності, оформити на один рік інший позику.
Є ще один спосіб - просто «забути» про іпотеку, нічого не платити, відтягувати час, сподіваючись, що якось вдасться списати борг. Однак така «страусина політика» ніяк не допоможе вирішити проблему.
У будь-якому випадку позичальникові краще чесно зізнатися в виникли складнощі, не ховатися або робити вигляд, що все в порядку, обдумуючи при цьому, як продати квартиру в заставі. У банків в дійсності є достатньо інструментів для допомоги боржникам. Кредитори зовсім не зацікавлені «топити» клієнтів, що опинилися в складному матеріальному становищі.
Як би не склалися обставини, важливо усвідомлювати, що гроші все одно доведеться повернути банку. Тому боржнику слід спочатку визначитися, що саме він хоче в сформованій фінансової ситуації: відстрочити виконання зобов'язань або позбутися від них. Це два принципово різних рішення.
Продаж заставного майна - крайній захід, коли вже дійсно немає ніякої можливості продовжувати виконувати зобов'язання по кредиту. Тоді, якщо квартира в заставі, можна її продати і розрахуватися з банком. Але іпотечна нерухомість має особливості - до повного розрахунку з позикодавців вона є запорукою, і по ній не можна проводити будь-які угоди без відома і згоди банківської установи.
Яким чином можна реалізувати житло, узяте в кредит? Експерти радять кілька варіантів продажу, в кожному з яких є свої складності. Але загальним положенням для всіх є обов'язкове повідомлення банку-заставодержателя про виниклі фінансові утруднення і бажанні боржника продати квартиру.
Дострокове погашення і продаж необременённой нерухомості
Спочатку потрібно переконатися, що в договорі є положення про повернення кредиту раніше терміну. Якщо така можливість передбачена, то слід уточнити розмір залишку боргу. Такий спосіб найбільш сприятливий в плані безпроблемною продажу, тому що не обтяжену заставою квартиру реалізувати нескладно - як звичайну нерухомість. Але де взяти необхідну суму? Можна звернутися до родичів і друзів, якщо мова йде про декілька сотень тисяч рублів. Або взяти нецільовий кредит на споживчі потреби і виплатити його після продажу житла. Після погашення іпотеки банк видає необхідні документи, з якими клієнт реєструє в Росреестра своє право власності на нерухомість вже без обтяження і може її спокійно продавати.
Але що робити, якщо новий кредит не дають, а близькі не можуть позичити гроші? Як продати квартиру, що знаходиться в заставі у банку? Тоді доведеться шукати покупців на те, що є - житло, обтяжене зобов'язаннями.
Боржник звертається в свою кредитну організацію і просить дозволити йому самому знайти підходящого покупця. Якщо заставодержатель погодиться на такий варіант, то позичальник зможе більш вигідно продати заставу. Однак йому тоді доведеться оплатити послуги фахівця з оцінки вартості об'єкта. При цьому позичальник повинен продовжувати погашати іпотеку, щоб уникнути штрафних санкцій і збільшення розміру заборгованості. У деяких випадках кредитори йдуть назустріч і припиняють нарахування неустойки.
Банківська продаж на торгах
Кредитор може сам займатися реалізацією прийнятого на свій баланс застави, виставивши його на торги. Клієнт ніяк не може вплинути на продажну ціну. Згідно із законом банк повинен після реалізації майна повернути позичальнику ті кошти, які перевищують розмір боргу. Насправді ж такі продажі трапляються вкрай рідко, так як кредитор насамперед зацікавлений в поверненні власних грошей і як можна швидше, а тому не стане витрачати час на пошуки найбільш вигідного для боржника покупця.
Отриманими від реалізації застави грошима і погашається іпотека. Якщо коштів виявиться недостатньо, то позичальник залишиться в боргу. Такий результат цілком реальний. У дуже рідкісних випадках банк може списати залишок. Такі рішення приймаються в індивідуальному порядку в залежності від величини непогашеної суми та інших обставин. Можливість вибачення частини боргу слід обговорити з кредитором на самому початку, при зверненні за дозволом на продаж квартири.
Якщо все-таки не вдасться розрахуватися з боргом після продажу іпотечного житла, доведеться вдатися до процедури визнання позичальника банкрутом.