З кожним роком приплив населення в Астану з інших регіонів Казахстану зростає. І це цілком зрозуміле явище: в столиці є можливість заробити. Звідси і зростання бажаючих орендувати житло. А попит, як відомо, народжує пропозицію. Тому все більше власників квартир пропонують квадратні метри в оренду.
Здавати квартиру на вигідних умовах і отримувати стабільний дохід - мрія будь-якого орендодавця. Однак це не така вже й проста справа, і для більшості власників житла воно стає новою роботою. Необхідно шукати квартирантів та ще бажано порядних і охайних, обговорювати з ними всі умови, постійно перебувати з ними на зв'язку, періодично робити ремонт приміщення, переживати за своє майно і за своєчасне внесення плати квартирантами. Як видно, турбот чимало ...
Тим часом настало літо - пора відпусток, коли хочеться з'їздити на курорт, в санаторій, щоб відпочити від міської суєти. Кому ж доручити обов'язки орендодавця? Родичам, друзям, батькам? У них своїх турбот вистачає.
Довірче управління нерухомістю - це вихід для тих, хто мріє мати стабільний дохід з оренди без зайвого клопоту.
Згідно із законодавством (ст. 886 Цивільного Кодексу РК), за договором довірчого управління майном одна сторона (засновник довірчого управління, як правило, це власник) передає другій стороні (довірчому керуючому) майно в довірче управління. Довірчий керуючий (індивідуальний підприємець або комерційна компанія) зобов'язується здійснювати управління цим майном в інтересах власника. Це ні в якому разі не має на увазі передачу права власності на нерухомість. Довірчий керуючий всього лише отримує певний відсоток за те, що займається всіма питаннями, пов'язаними зі здачею квартири в оренду.
Довірче управління ні в якому разі не має на увазі передачу права власності на нерухомість.
Плюси і мінуси довірчого управління майном
Основна перевага цієї угоди: ви самі можете обговорити все, чим буде займатися керуюча компанія. При цьому можна обмежитися мінімальним набором послуг - пошук квартирантів і висновок з ними договору найму житлового приміщення.
Безумовно, це далеко не всі проблеми, з якими доводиться стикатися орендодавцю. Найчастіше головні болі починаються вже після заселення квартирантів. Це ремонт, несвоєчасні платежі за оренду, прострочені квитанції за комунальні послуги. Тому хороші керуючі агентства, враховуючи запити орендодавців, пропонують наступні послуги:
Крім цього довірчий керуючий може платити за вас податки, якщо ви зробите компанію уповноваженого представника папи відповідно до ст. 35 Податкового кодексу Республіки Казахстан. Цей пункт варто обов'язково включити в договір. Згідно п. 4 ст. 36 НК РК засновник довірчого управління (в даному випадку - власник) має право не реєструватися в якості індивідуального підприємця, якщо за договором довірчого управління майном виконання податкового зобов'язання засновника повністю покладено на довірчого керуючого.
Як випливає з вищевикладеного, переваг довірчого управління нерухомістю більш ніж достатньо. І якщо правильно скласти договір, ви можете ні про що не хвилюватися.
Що стосується мінусів довірчого управління, то їх досить мало. Можуть виникнути якісь спірні питання. Наприклад, довірчий керуючий, всупереч договору, здає квартиру подобово, адже відомо, що таким чином можна отримати в два, а іноді і в три рази більше доходу, ніж звичайна щомісячна орендна плата. Тому, здавши квартиру через довірче управління, краще зайвий раз перевірити ще раз, чи використовується вона за призначенням і згідно з умовами договору.
Є ще один мінус. Припустимо, квартира, що здається через довірче агентство, затопила квартиру поверхом нижче, або виникла невелика пожежа, через якого завдано матеріальної шкоди сусідам. Чия вина в цьому випадку? Хто буде відшкодовувати збитки? Квартирант, власник квартири або довірчий керуючий? На цей рахунок існують різні думки:
Директор компанії «Астана RENT» Денис Лісників зазначає, що все тут залежить від ситуації. «Якщо це пов'язано із затопленням, не у всіх випадках несе відповідальність орендодавець. В першу чергу, складається акт співробітником КСК, з'ясовується причина того, що сталося. І тільки потім встановлюється, хто винен - той і повинен заплатити. Якщо це форс-мажор, то, звичайно, довірче агентство ні в чому не винне », - говорить Денис Лісників.
Юрист Жанель Аманжолова наводить витяги з законодавства: «Відповідно до ст. 888 ГК РК, «зобов'язання за угодою, укладеної довірчим керуючим з перевищенням наданих йому правомочностей або з порушенням встановлених для нього обмежень, несе довірчий керуючий за рахунок свого майна», а також, відповідно до п. 1 ст. 890 ГК РК, «відповідальність довірчого керуючого», в разі неналежного управління майном засновник або вигодонабувач може пред'явити в суді вимогу про припинення довірчого управління та відшкодування збитків.
При цьому довірчий керуючий передбачається винним у неналежному виконанні обов'язків, а то й доведе, що вжив усіх залежних від нього заходів для належного виконання обов'язків. Якщо в договорі зобов'язання довірчого керуючого не обумовлені, то відповідальність за нього понесе власник ».
10-15% від місячної орендної плати становить комісія довірчої компанії
Передача в довірче управління
Ось приклад довірчого управління з практики, так би мовити, з перших вуст.
До цього власниця квартири ніколи не здавала квартиру в оренду. У неї немає патенту, вона не зареєстрована в податкових органах як індивідуальний підприємець, тобто є просто фізичною особою. Зателефонувавши в call-центр податкової служби, вона уточнила, чи можливий такий варіант здачі квартири. Їй відповіли, що найголовніше - все повинно бути прописано в договорі довірчого управління, в тому числі - оплата всіх зобов'язань по податкових платежах довірчим керуючим.
Правда, в кінці літа, коли вона збиралася повертатися додому, з нею по Інтернету зв'язався довірчий керуючий і повідомив, що ванну кімнату затопили сусіди, які живуть поверхом вище. «Звичайно, в цей момент я вже почала хвилюватися, - каже власниця квартири, - але тут же він заспокоїв мене, що всі питання вирішені, підключені до роботи сантехніки, представники КСК. Сусіди всі проблеми владнали. Коли я приїхала до власної квартири, мені здалося, що в ній ніхто, по суті, і не жив. Тому, я вважаю, що в цій справі дуже важливо вибрати хорошого довірчого керуючого і прописати всі умови в договорі від а до я ».
Розрахунки і доходи
До речі, зазвичай комісія віднімається тільки після того, як квартирант сплатив за перший місяць проживання. Якщо ж довірчий керуючий поніс інші витрати (наприклад, в квартирі було потрібно зробити невеликий ремонт, полагодити побутову техніку, усунути якісь поломки), то він має повне право відшкодувати їх за рахунок орендної плати. Звичайно, при цьому він повинен надати власнику квартири все фіскальні чеки, квитанції, тобто якось підтвердити свої витрати. Врахуйте, це питання має бути особливо обумовлено в договорі.
Передати в довірче управління можна будь-яку квартиру в Астані, незалежно від її стану, розмірів і розташування. З кожним роком число довірчих агентств збільшується. І це пов'язано, перш за все, з припливом населення в столицю. Необхідно надати довірчому керуючому документи, що підтверджують права власності на житло, або довіреність на право керувати цією нерухомістю. Обов'язкові всі квитанції, що підтверджують оплату комунальних послуг.
Таким чином, щоб розумно скористатися даною схемою, найголовніше - приділити увагу договором довірчого управління. При його укладанні слід врахувати всі тонкощі, щоб завтра не виникли будь-які труднощі й спірні питання.
Розрахунок доходу власника квартири і комісію за послуги довірчого керуючого
Договір довірчого управління в РК
У договорі врахувати всі нюанси
Всі умови, включаючи розмір оплати і терміни її внесення, повинні бути прописані в договорі довірчого управління майном.
«Цей документ повинен передбачати: предмет і термін договору; склад майна, яке передається в довірче управління; інформацію про вигодонабувача; терміни і форму звітності довірчого керуючого; а також вказівку на особу, яка отримує довірена майно, якщо договір буде припинений, - говорить старший юрист компанії «Допомога юриста» Жанель Аманжолова. - У договорі можуть бути прописані і інші істотні умови, наприклад, розмір і форми винагороди управителя ».
Важливо зробити опис майна
Дуже важливо зробити опис квартири: що в ній є, в якому стані. Наприклад, холодильник, пральна машина, електроплита, всі меблі, аж до тюлю і штор. При цьому, якщо після закінчення терміну оренди шпалери виявляться відклеєними, а лінолеум зіпсованим, повну відповідальність за це несе довірчий керуючий, який повинен періодично перевіряти стан квартири і звітувати перед господарем. Врахуйте, що саме він відповідає за виконання всіх умов, прописаних у договорі. Тому якщо права власника були порушені, він має повне право вимагати відшкодування збитків.
Не віддавайте копії документів
Юристи рекомендують ні в якому разі не віддавати довірчому керуючому копії документів на право власності на квартиру, завірені нотаріусом. Зайва обережність ніколи не завадить. До речі, і сам договір найкраще укласти у нотаріуса. Вартість послуги становить 20 тисяч тенге, якщо власник і довірчий керуючий укладають угоду на рік і більше.
Після підписання документа за згодою обох сторін керуюча компанія починає шукати наймачів. При цьому розмір орендної плати встановлюється власником квартири, довірчий управля- ющий може змінити цю суму тільки за його згодою. Зазвичай за свої послуги довірчі компанії беруть близько 10% від щомісячного платежу за оренду квартири. Однак деякі відразу обговорюють суму, яку буде отримувати власник квартири щомісяця. І тоді, який розмір доходу буде мати довірчий керуючий, власника зовсім не повинно цікавити. Йому буде перераховуватися встановлена договором сума.
Тамилла СЕРІК, Інформаційна служба kn.kz