Згідно з українським законодавством, існує один з декількох способів інвестування в будівництво новобудов - за допомогою ФФБ (фонд фінансування будівництва)
Фонд фінансування будівництва (ФФБ) - не юридична особа, яка акумулює грошові кошти фізичних і юридичних осіб, з метою фінансування будівництва, для подальшої передачі нерухомості в їх власність. (Ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»)
ФФБ (фонд фінансування будівництва) є одним з інструментів фінансування будівництва житла. ФФБ можуть бути типу "А" і "Б". Створення ФФБ (фонд фінансування будівництва) типу «Б» більш тривала і дорога процедура, ніж створення ФФБ (фонд фінансування будівництва) типу «А»:
- ФФБ типу «А» - ціну продажу нерухомості визначає замовник будівництва і він же відповідає за акумулювання необхідної суми для будівництва.
- ФФБ типу «Б» - ціну продажу нерухомості визначає управитель ФФБ і він же відповідає за акумулювання необхідної суми для будівництва.
Навіщо потрібен Фонд Фінансування Будівництва
Проблема кредитування стає все більш актуальною в міру того, як розвивається ринок будівництва житла і ростуть ціни на новобудови. Кредити стають більш затребуваними. З одного боку, зростає добробут населення, збільшується його потреба в більш якісному і комфортне житло, і люди готові платити за поліпшення житлових умов.
З іншого боку, більшості населення не вистачає власних ресурсів для будівництва бажаної нерухомості, а накопичення грошових коштів для її придбання в умовах існуючих високого рівня інфляції і стрімкого зростання цін на житло невигідно.
У кредитах зацікавлені не тільки інвестори, які фінансують будівництво квартир, гаражних боксів та машиномісць або офісних площ, а й забудовники, які організовують або виконують роботи по будівництву цих видів нерухомості.
Забудовники несуть значні витрати на початковому етапі будівництва, пов'язані з оформленням рішень щодо землевідведення будмайданчика під будівництво і отримання різного роду дозволів та погоджень в процесі розробки проектно-кошторисної документації на самі об'єкти будівництва. Ці витрати часто перевищують вільні грошові ресурси, що знаходяться в розпорядженні забудовників, особливо якщо вони одночасно ведеться будівництво кількох об'єктів.
Продавати квартири на етапі підготовки майданчика під будівництво не завжди вдається: вони погано розкуповуються, особливо в регіонах, та й то за найнижчою початковою ціною. Забудовникам вигідніше взяти кредит в банку і завершити за рахунок кредиту «нульовий цикл», побудувати 1-2 поверху житлового будинку, а далі залучати грошові кошти інвесторів на більш вигідних для себе умовах, за їх рахунок погашаючи кредит в банку і продовжуючи будівництво об'єкта.
З прийняттям законів України «про іпотеку» та «про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (коротко - закон про фондах) були закладені основи іпотечного кредитування в Україні. У цих законах було визначено суть іпотеки, предмет іпотеки, основні вимоги до іпотечного договору, порядок реалізації іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя.
Закон про фондах додав до переліку предметів іпотеки майнові права на нерухомість, яка буде побудована в майбутньому, а також правила створення і функціонування фондів фінансування будівництва. Управителем ФФБ (фонду фінансування будівництва) може виступати банк або інша фінансова компанія, що отримали ліцензію на діяльність по залученню коштів довірителів, управління майном для фінансування будівництва і виконання операцій з нерухомістю.
Закон про фондах надає досить широкі повноваження управителя ФФБ по контролю над цільовим використанням коштів фонду забудовником, а також регламентує організацію документообігу по залученню коштів інвесторів у ФФБ і фінансування будівництва об'єктів нерухомості за рахунок фонду. Таким чином, неможливий перехід права вимоги оплачених метрів нерухомості до закінчення його будівництва або отримання у власність квартири після завершення будівництва будинку третьою особою без участі управителя, який контролює законність цього процесу.
«Основна перевага фінансування будівництва житлової нерухомості за допомогою ФФБ в порівнянні з облігаціями (опціонами) - це законодавчо закріплене поділ функцій учасників схеми: будівельна організація (забудовник) - будує квартири, а фінансова установа (управитель ФФБ) - управляє грошовими потоками, контролює цільове використання грошових коштів забудовником.
переваги ФФБ
- можливість акумулювати кошти фізичних і юридичних осіб для фінансування всього циклу будівництва
- грошові кошти залучені ФФБ, не підлягають оподаткуванню податком на прибуток і ПДВ
- ФФБ залучає кошти за допомогою укладення договору управління майном, який за формою і суттю близький до раніше використовуваним інвестиційними договорами, це спрощує процедуру залучення грошових коштів інвесторів
- створення ФФБ не вимагає витрат на рейтингування
- свідоцтва ФФБ є якісним заставою за іпотечними кредитами
недоліки ФФС
- на стадії оформлення договору ФФБ необхідно укласти іпотечний договір, який посвідчує нотаріус. що вимагає сплати держмита (більше 0,1% від суми договору)
- ФФБ можна створити тільки після оформлення всієї проектно-кошторисної документації будівництва
- замовник будівництва несе відповідальність перед учасником ФФБ за своєчасність будівництва і якість робіт
- не допускається без згоди учасника ФФБ зміна умов договору управління майном. (Всі зміни вимагають письмової згоди всіх учасників ФФБ)
Основні моменти діяльності ФФБ
- Закон про фондах пропонує досить прозорий і перевірений на практиці механізм фінансування житлового будівництва, при якому права інвестора-довірителя на отримання житла, побудованого за його рахунок, більш захищені. - Введення інституту управителя ФФБ дозволяє контролювати цільове використання коштів довірителів забудовником, знижуючи, таким чином, ризики неотримання житла довіреними особами та дисциплінуючи будівельників
- Цю мету переслідує також введений законом про фондах в обіг порядок зміни недбайливих забудовників, обумовлений на етапі укладення договору про будівництво об'єкта.
- Страхування ризиків, що виникають при будівництві житла (або іншої нерухомості), дозволяє залучити до процесу організації і контролю житлового будівництва фахівців страхових компаній, знижуючи ризики для учасників будівництва
- Важлива перевага закону полягає в тому, що він законодавчо закріплює поділ повноважень сторін, що беруть участь в процесі будівництва: будівельники - споруджують житло (або іншу нерухомість), а фінансові установи (банки, в першу чергу) - приймають в довірче управління грошові кошти інвесторів і фінансують будівництво
Про правила ФФБ
Основним документом, який встановлює взаємини сторін при будівництві об'єкта за рахунок коштів ФФБ, є правила ФФБ, що розробляються і затверджуються управителем ФФБ. Ці правила визначають:
- вид ФФБ;
- процедуру його створення;
- порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів;
- порядок встановлення управління майном;
- умови, особливості та обмеження управління майном;
- напрямки і порядок використання залучених коштів;
- порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому;
- типи вимірних одиниць об'єктів інвестування;
- порядок і умови закріплення об'єкта інвестування за довірителем;
- умови кредитування довірителя;
- розмір винагороди управителя;
- інші умови функціонування ФФБ
Правила ФФБ є публічною пропозицією для вступу до фонду осіб, які бажають стати його довірителями за умови визнання цих Правил. Фонд вважається створеним після затвердження управителем правил ФФБ, укладання угоди із забудовником, оформлення забезпечення виконання зобов'язань забудовника за угодою, а також відкриття поточного рахунку ФФБ в банку.
Про договір управління майном
Для інвесторів має велике значення договір про участь у ФФБ (договір управління майном). Він визначає взаємини інвестора і управителя ФФБ протягом усього періоду їхньої співпраці: від внесення інвестором коштів на рахунки фонду до отримання інвестором у власність об'єкта інвестиції. Відповідно до закону, договір про участь у ФФБ повинен містити:
- предмет договору;
- найменування довірителя;
- вид ФФБ;
- порядок передачі довірителем коштів в управління управителю ФФБ;
- обмеження щодо окремих дій управителя з управління майном;
- права і обов'язки управителя ФФБ та довірителя;
- дані про закріплений за довірителем об'єкт інвестування;
- строки та механізм повернення довірителю коштів на його вимогу;
- термін дії договору;
- відповідальність сторін за невиконання умов договору;
- розмір і форму винагороди управителя ФФБ
Крім цього, на думку експертів, в договір про участь у ФФБ доцільно включити:
Про відповідальність за ФФБ
Незважаючи на те, що відповідальність за успішне завершення будівництва об'єкта нерухомості повністю несе забудовник відповідно до укладених договорів про участь у ФФБ, довірителі передають грошові кошти в управління банку, і в разі зриву термінів передачі об'єктів інвестування, з незалежних від нього причин, довірителі все -таки будуть звертатися з претензіями до банку, від чого може постраждати репутація фінустанови.
Банк-управитель має право, згідно з укладеними із забудовником угод, в разі невиконання останнім своїх зобов'язань щодо своєчасного завершення і введення в експлуатацію об'єкта будівництва, усунути забудовника і передати виконання зобов'язань забудовника іншій особі.
У цьому розділі:
Але при цьому слід мати на увазі, що в законі про фондах не прописаний порядок дій з переуступки майнових прав на об'єкт будівництва, якщо ділянка під будівництво оформлений на ім'я забудовника. Процедура оцінки незавершеного будівництва та переуступка майнових прав на об'єкт будівництва, особливо при активному небажанні забудовника, може затягнутися на невизначений термін, і весь цей час неможлива подальша реалізація об'єктів інвестування.
Та й за реалізовані об'єкти довірителі можуть утриматися від сплати внесків відповідно до раніше узгодженими графіками фінансування або вимагати дострокового розірвання договорів про участь у ФФБ та повернення внесених до ФФБ грошових коштів. І банк як управитель фонду зобов'язаний їх повернути ..
Відповідно до закону про фонди виділяють два типи фондів (типи А і Б). «Головне їх відмінність в тому, хто несе основні ризики по будівництву. У першому випадку основні ризики несе будівельник. Теоретично, при невиконанні своїх зобов'язань забудовником, ФФБ може ініціювати заміну самого забудовника. Але це можна віднести до форс-мажорних ситуацій. У другому - ризики несе фінансова установа. На сьогоднішній день в Україні як правило, працюють ФФБ першого типу.