Багато забудовників запевняють покупців, що купуючи нерухомість шляхом участі у ФФБ (Фонд Фінансування Будівництва) - це 100% гарантія отримання бажаної квартири у власність. Чи так це - розповів юрист практики будівельного права ЮФ «Constructive lawyers» Олександр Босенко.
![Лікнеп для інвестора фонд фінансування будівництва, блог про новобудови києва, форум і відгуки (інвестора) Лікнеп для інвестора фонд фінансування будівництва, блог про новобудови києва, форум і відгуки](https://images-on-off.com/images/125/likbezdlyainvestorafondfinansirovaniyast-66a7132e.jpg)
Придбання житла шляхом участі у Фонді Фінансування Будівництва (ФФБ) - це прямо передбачений і законодавчо відрегульований спосіб інвестування нерухомості, що будується, до того ж досить поширений.
Учасники фінансово-кредитних механізмів
Суб'єктами такої системи, згідно Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон «Про фінансово-кредитні механізми»), є:
Забудовник - особа, яка згідно з чинним законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об'єктів будівництва та уклала договір з управителем.
Управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах довірителів і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим Законом.
Довіритель (установник управління майном) - особа, яка передає майно (інвестиції) управителю в довірчу власність на підставі договору про участь у ФФБ. У свою чергу, управитель закріплює за Довірителем об'єкт інвестування. Простіше кажучи, Довіритель - це інвестор, який передає свої кошти Управителю для отримання в майбутньому проінвестованої нерухомості.
Замовник - фізична або юридична особа, яка має у власності або в користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) про її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об'єкта містобудування (ст.1 ЗУ «Про архітектурну діяльності »).
Що це за фонд
![Лікнеп для інвестора фонд фінансування будівництва, блог про новобудови києва, форум і відгуки (фонд) Лікнеп для інвестора фонд фінансування будівництва, блог про новобудови києва, форум і відгуки](https://images-on-off.com/images/125/likbezdlyainvestorafondfinansirovaniyast-32fbc445.jpg)
Фонд фінансування будівництва - це кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ (ст. 2 Закону «Про фінансово-кредитні механізми»).
ФФБ буває двох видів:
- Для ФФБ виду «А» поточну ціну об'єкта будівництва визначає забудовник, при цьому він бере на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва та зобов'язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування.
- При створенні ФФБ виду «Б», ціну продажу нерухомості визначає управитель фонду, він же і відповідає за акумулювання необхідної суми для будівництва. В Україні, практика створення ФФБ виду «Б» відсутня. Це обумовлено рядом «незручностей» для управителя, пов'язаних з будівельною діяльністю.
Для кожного ФФБ відкриваються окремі рахунки. Яких-небудь обмежень щодо кількості об'єктів що фінансуються ФФБ або про обсяги інвестицій залучених управителем ФФБ в управління - не встановлено (ст. 11 Закону «Про фінансово-кредитні механізми»).
Ці фонди створюються з метою забезпечення будівництва нерухомості за рахунок фізичних і юридичних осіб, для отримання Довірителями ФФБ у власність, після закінчення будівництва, об'єкта інвестування.
Варто відзначити, ФФБ не є юридичною особою. При цьому, кошти учасників фондів, отримані управителем, відокремлюються від іншого майна управителя, а також від коштів інших фондів. Тобто, при ліквідації / банкрутство управителя ФФБ, грошові кошти довірителів не йдуть до ліквідаційної маси, а залишаються на рахунку і можуть бути передані іншій управителю для відновлення будівництва, що є незаперечним «плюсом» даної схеми інвестування.
Як працює ФФБ?
Механізм роботи фонду можна розділити на 3 етапи:
- На підготовчому етапі створення ФФБ розробляються і затверджуються правила фонду, які регламентують порядок взаємодії учасників ФФБ, встановлюють порядок, умови, особливості та обмеження управління ФФБ та інше, а також відкривається відповідний рахунок;
- Замовник будівництва підписує із забудовником певний пакет документів, в яких функції замовника передаються нової організації (забудовнику);
- У свою чергу, управитель фонду укладає договір із забудовником, в якому останній зобов'язується побудувати, ввести в експлуатацію і передати у власність об'єкт Довірителям;
Після здійснення перерахованих вище дій, ФФБ вважається створеним.
- Далі, довіритель підписує певні документи з управителем про участь у ФФБ, після чого відбувається акумулювання коштів до фонду;
- Управитель закріплює за довірителем об'єкт інвестування;
- Управитель, перераховує зібрані кошти забудовнику, згідно з графіком;
- Забудовник організовує спорудження об'єкту будівництва, залучаючи при цьому генпідрядну організацію;
- Після 100% оплати, управитель відступає (передає) майнові права довірителю.
- По закінченню будівництва, забудовник, передає об'єкт у власність довірителям;
- Після досягнення мети, з якою був створений фонд і після виконання управителем ФФБ зобов'язань перед усіма довірителями - припинення функціонування фонду.
Для забезпечення взятих на себе зобов'язань, забудовник передає управителю за іпотечним договором майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва. Більш того, по кожному об'єкту (квартирі), між управителем і забудовником укладається договір уступки майнових прав та договір доручення з відкладальними умовами. У разі порушення забудовником взятих на себе зобов'язань, управитель має право змінити його або самостійно виконувати функції забудовника.
![Лікнеп для інвестора фонд фінансування будівництва, блог про новобудови києва, форум і відгуки (фонд) Лікнеп для інвестора фонд фінансування будівництва, блог про новобудови києва, форум і відгуки](https://images-on-off.com/images/125/likbezdlyainvestorafondfinansirovaniyast-68fe0ace.jpg)
Хто може створювати та управляти ФФБ
Як вказується в ч. 1 ст. 11 Закону «Про фінансово-кредитні механізми», фінансова установа, яка відповідає вимогам цього Закону, може за власною ініціативою створити ФФБ.
Згідно з чинним законодавством, такими фінансовими установами можуть бути: 1) фінансові компанії, які мають відповідну ліцензію на здійснення діяльності по залученню коштів фізичних осіб для фінансування об'єктів будівництва та (або) здійснення операцій з нерухомістю; 2) або банківські установи. Така ліцензія видається Державною комісією з регулювання ринків фінансових послуг.
Для здійснення своєї діяльності, фінансова установа повинна мати статутний капітал не менше 1 000 000 євро, який повинен бути повністю сплачений виключно грошовими коштами до початку залучення коштів від установників управління майном.
Як показує практика, більш безпечним управителем фонду є великий системний банк.
Як контролюється робота ФФБ
Відмінною рисою ФФБ від інших інвестиційних схем, є контроль всіх учасників будівництва. Так, управитель ФФБ виступає в ролі так званого контролера і зобов'язаний стежити за різними процесами, в тому числі за ходом будівництва та за цільовим використанням коштів до введення об'єкта в експлуатацію. У свою чергу, діяльність управителя фонду контролює Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг або Національний банк України, якщо управитель банк (ст. 24 Закону «Про фінансово-кредитні механізми»).
На що звернути увагу
- До моменту внесення будь-яких засобів і підписання договору, покупцеві необхідно звернути увагу на наступне:
- На репутацію управителя ФФБ. Як вже раніше зазначалося, головна ідея ФФБ - це контроль. Але, управитель може бути «кишеньковою» компанією і принцип контролюючого органу буде відсутній. Тому переконайтеся, що компанії не пов'язані між собою !;
- На наявність відповідної ліцензії в управителя;
- На договір. У типовому договорі, максимально захищені права забудовника і посередника, але не інвестора. Тому, уважно вивчіть і внесіть відповідні зміни.
- І, звичайно ж, на необхідний пакет дозвільної документації.
Переваги і недоліки
Серед переваг ФФБ можна виділити:
- Чітке законодавче регламентування;
- Для створення ФФБ необхідний повний пакет дозвільної документації на будівництво;
- Захист інвесторів передбачена на законодавчому рівні;
- Контроль учасників будівництва та цільового використання коштів;
- Мінімізований ризик подвійних перепродажів квартир;
- Грошові кошти, залучені ФФБ, не підлягають оподаткуванню;
- Особливий статус ФФБ. При ліквідації / банкрутство управителя, грошові кошти довірителів залишаються на рахунках і можуть бути передані іншій управителю;
- Законодавчо прямо передбачена можливість заміни забудовника або управителя у разі виникнення проблем.
А ось основні ризики і недоліки:
- Забудовник може створити «кишенькового» управителя фонду;
- Ризик з термінами завершення будівництва і здачі об'єкта в експлуатацію, які можуть затягнутися на невизначений час або взагалі - припинення будівництва (втім, як і при інших схемах інвестування);
- Схема кілька складна для розуміння;
- Подорожчання вартості об'єкта через додаткової плати (винагороди) управителю;
- Типовий договір, в основному захищає тільки права забудовника та управителя;
Як показала практика, в більшості випадків, великі будівельні компанії створюють свого, «кишенькового», управителя. Зрозуміло, що в такому випадку забудовник сам розпоряджається отриманими коштами та контролювати його ніхто не буде.
![Лікнеп для інвестора фонд фінансування будівництва, блог про новобудови києва, форум і відгуки (фонд) Лікнеп для інвестора фонд фінансування будівництва, блог про новобудови києва, форум і відгуки](https://images-on-off.com/images/125/likbezdlyainvestorafondfinansirovaniyast-d56b9e25.jpg)
підводимо підсумки
Якщо Ви зважилися придбати нерухомість на «первинці», безумовно, на сьогоднішній день це краще робити через ФФБ. Але, навіть ця схема не дає 100% гарантій отримання заповітного житла у власність.
Олександр Босенко, юрист практики будівельного права ЮФ «Constructive lawyers»
Сподобалося? Поділися з друзями:
Написано грамотно, але Новомосковскется важкувато. Тут ми маємо теоретичний підхід до даного питання, який не завжди збігається з практикою. І орієнтуватися на винятковість даного матеріалу і 100 відсоткову захищеність інвестора при його дотриманні було б не вірно. На жаль інновації зі створенням ФФБ, ФОН, ІНС і випуском цільових облігацій мають правильне початок, але захищають інвестора від навмисних махінацій забудовника тільки частково. (Інакше на Україні не було б 250 тисяч ошуканих інвесторів).
Іван, я взяла до відома Ваші зауваження! Як на мене - Новомосковскется текст ще нормально, а ось розуміється важкувато :)
І спасибі за доповнення :)
Чи не «на Україні», а «в Україні»
Тетяна, велике спасибі за Ваші доповнення та роз'яснення!
Нажаль, компанія «Ріел" не зазначилися, что только около 30% коштів від вартості квартири інвесторі вносячи в ФФБ, а решта віводять через ФОПа (фізічну особу підприємця). У випадка припиненням участия у ФФБ (не важливо з якої причини), інвесторі зможуть Вимагати повернення только ціх 30% ...
Bosenko_o, якось несправедливо Вихід, як на мене ... Дякую за інформацію!