Коли мені кажуть, що при зверненні до чиновника потрібно знати закон і свої права, я погоджуюся. Коли заявляють, що при покупці в магазині потрібно бути в курсі закону про захист прав споживачів, теж не заперечую. Не стану сперечатися, що кожному непогано було б володіти елементарними медичними, психологічними, педагогічними, навичками. Але не дарма, же ще Крилов писав: «Біда, коли пироги почне печі швець, а пироги шити пиріжник». Ну не може бути жінка однаково хорошою танцівницею, кухаркою, кравчинею, юристом і педагогом. Ну не може бути чоловік одночасно класним фахівцем по двигунах, трактористом, гонщиком, хірургом і штукатуром. Тому вважаю за краще професіоналів.
Не святі горшки ліплять?
Чи можна обійтися без допомоги агентства? Прихильники самостійних дій наводять такі аргументи:
Чи не доведеться стикатися з некомпетентністю або недобросовісністю деяких агентів з нерухомості (бувають такі, бувають).
Відповідальність за угоду все одно несе клієнт. Договір купівлі-продажу квартири укладається між продавцем і покупцем і, відповідно до закону, саме вони несуть передбачену договором відповідальність один перед одним. Отже, ні про яку фінансову або юридичну відповідальність агентства нерухомості перед клієнтом за придбану або продану квартиру не може бути й мови. В крайньому випадку, агентство (причому далеко не кожне) може представити ваші інтереси в суді.
Захист від шахрайства в рівній мірі лежить і на клієнті. Щоб убезпечити себе від шахраїв, потрібно тільки чітко уявляти собі, де і на якому етапі може виникнути така загроза і що потрібно зробити, щоб ця загроза була зведена до мінімуму.
Отже, навіщо звертатися в агентство нерухомості?
Одна справа, якщо угода проходить класично легко: зустрілися продавець і покупець, домовилися, передали гроші, оформили документи - і все. Один з грошима, другий з квартирою. А якщо людина продає квартиру, щоб купити потім іншу? А якщо він шукає варіант розселення після розлучення і йому потрібно одночасно шукати дві квартири? А якщо його продаж потрапляє в ланцюжок альтернативних угод і він залежить від узгодженості дій декількох людей? А якщо знайшовся покупець, який оформляє іпотеку? А якщо, врешті-решт, характер відлюдний і в спілкуванні людина губиться.
Якісна послуга агентства нерухомості включає в себе такі чинники:
2. Захист економічних і правових інтересів продавця. Клієнт отримує право на будь-які консультації та юридичний супровід угоди.
3. Реальна оцінка квартири. Агент прагне показати покупцеві всі переваги квартири і продати її за максимальною ціною.
4. Економія часу і зменшення числа непотрібних контактів. Агентство захищає свого клієнта від безлічі безперспективних поїздок, зустрічей, і обговорень серйозних питань з малознайомими людьми. Ріелтор заздалегідь буде підбирати покупця, найбільш підходящого для конкретної ситуації.
При продажу квартири продавцеві також важливо врегулювати:
Звільнення квартири (юридична та фактична). Часто клієнти продають свою квартиру з метою покупки іншої квартири. При цьому для продавця постає питання з термінами пошуку нової квартири, а потім виписки з проданої квартири і прописки за новим місцем проживання. Як визнають самі ріелтори, узгодження термінів переїзду, термінів звільнення квартири (особливо при альтернативну операцію) - це дуже кропітка праця. Іноді боротьба йде за кожен день.
Взаємини з податковими органами після продажу квартири. При роботі з фірмами продавцеві пояснюються його обов'язки по сплаті податків, пов'язаних з продажем квартири (податок на майно, прибутковий податок, податок на майно, що переходить в порядку дарування або успадкування і т.д.).
Коли люди самостійно намагаються купити нерухомість, їм складно визначити з першого погляду на продавця, порядна перед ними людина або непорядна, які проблеми можуть виникнути в процесі угоди. Перший раз вони бачать продавця при огляді квартири, другий (часто він же і останній) - на підписанні договору. При огляді все доброзичливі до покупця, про проблеми, які можуть вплинути на угоду, мовчать. А ріелтор, який працює з цими людьми, володіє більш повною інформацією.
Коли покупець бере кредит (або використовує сертифікат, або субсидію за програмою «Молода сім'я» і т.д.), допомога агентства просто необхідна: напевно будуть потрібні консультації юриста, кредитного брокера, досвідченого ріелтора, нотаріуса. Зручніше, коли всі необхідні фахівці доступні в одному місці, а агент виконує роль «штурмана».
Чим ще корисно агентство нерухомості покупцеві?
1. Фахівці агентства перевірять достовірність комплекту документів, законність відчуження, а також вивчать історію квартири, встановлять весь ланцюг угоди і тільки після цього забезпечать передачу авансу.
2. У ріелторської компанії обов'язково перевірять юридичну чистоту квартири, що дозволить з'ясувати:
- не ущемляючи права третіх осіб (неповнолітніх дітей; осіб, які не є власниками, але зберігають право наймача квартири; право подружжя на спільне майно).
- чи не порушені чиїсь права при проведенні попередніх угод, дотримувалася чи процедура проведення угод, чи не було порушень при приватизації квартири і т. д.
- чи немає підстав для обмежень в користуванні нових власників даної квартири (вибули в місця поневірянь волі, зареєстрований чи хто-небудь на даній площі, чи йде судовий спір, де предметом спору є квартира або її частина).
- чи можливе проведення самої угоди купівлі-продажу (накладено арешт, заборона, дієздатність і правоздатність сторін).
3. Сама угода, як правило, проходить в агентстві нерухомості, де підписується договір купівлі-продажу і проводиться грошовий розрахунок. Договір готує агентство, воно ж запропонує найбільш безпечні варіанти взаєморозрахунку, після чого документи подаються на реєстрацію в службу Росреестра.
4. Агентство нерухомості забезпечить безпеку взаєморозрахунків. Покупцеві гарантовано, що він віддав гроші саме продавцю, і стане власником саме цієї квартири.
5. Фірма забезпечить передачу квартири покупцеві. Ріелтор проконтролює звільнення об'єкта, зняття з реєстраційного обліку зареєстрованих в ньому осіб і відсутність заборгованості по особових рахунках, підготує необхідні для цього документи.
Тільки після виконання всього перерахованого і отримання зареєстрованого договору купівлі-продажу робота ріелтора закінчиться.