Моя задача - пояснити населенню, як вигідно узаконити комерційною будовою на вашій ділянці і правильно оформити земельну ділянку.
Перший варіант. НОВЕ БУДІВНИЦТВО. Позасудовий порядок. Ви маєте земельну ділянку під ІЖС, ЛПГ або дачне будівництво, не побудували, але плануєте побудувати і відкрити магазин, торговий павільйон, ресторанний і готельний комплекси.
· Почнемо з того, що ви подаєте письмову заяву про зміну цільового призначення земельної ділянки в Акімат за місцем знаходження земельної ділянки. Тут важливо правильно скласти заяву і подати в той акимат, де розташований ваш ділянку.
· Після подачі заяви, вивчається можливість використання земельної ділянки по запитуваній цільовим призначенням. Іншими словами, погоджують державні органи розглядають можливість задоволення вашої заяви на відповідність Генерального плану вашого населеного пункту. Якщо, згідно Генплану, проектів забудов і плану детального планування (далі-ПДП) району допускається зміна цільового призначення і відповідні масиви передбачені, тоді боятися вам особливо нема чого. Комісія і акимат не відмовлять у зміні цільового призначення. Головне, щоб розрахувалися з викупу різниці між кадастрової вартістю між змінним і планованим для зміни цільового призначення. Сума викупу вираховується виходячи з поправочних коефіцієнтів, що застосовуються до базових ставок. А якщо висловитися на людську мову, то сума викупу вираховується НЕ вами, чи не оцінювачами, а державою, виходячи з середньоринкової ціни квадратного метра за потенційне цільове призначення земельної ділянки в тому місті, в якому ви хочете отримати. При цьому, навіть якщо ви подужали суму викупу і оплатили суму різниці між кадастрової вартості двох «целевок», це не гарантує вам позитивного вирішення пов'язаної зі зміною цільового призначення землі. Все буде розглянуто в рамках Генерального плану, проектів забудов і планів детального планування.
· Після того, як погоджують органи винесли свої висновки, ваші матеріали направляються на розгляд комісії. Комісія виносить рішення, засноване на висновках погоджувальних органів та пропозиціях уповноваженого органу та органу архітектури та містобудування. Знайте ще одну важливу деталь, комісія не держорган, отже, висновок комісії не є актом державного органу. Звідси випливає те, що, висновок комісії не може бути по суті правовстановлюючим документом.
· Якщо все-таки комісія винесла позитивний висновок, то складається земельно-кадастровий план земельної ділянки та акім за місцем знаходження земельної ділянки виносить рішення про зміну цільового призначення. До речі, рішення місцевого виконавчого органу (МІО), тобто акима про зміну цільового призначення, і є ваш правовстановлюючий документ, на основі якого виготовляється ідентифікаційний документ на землю (держакт), який повинен пройти державну реєстрацію.
· Якщо вже, вам вдалося змінити цільове призначення земельної ділянки, то приступайте до проектування і будівництва вашого магазину.
· Після затвердження проекту, одночасно отримуєте архітектурно-планувальне завдання (АПЗ) в органах архітектури та містобудування. На жаль, громадяни не вміють дотримуватися вимог Закону, підписують АПЗ і закидають куди подалі. Потім починають будувати, де попало, як попало, за принципом «моя земля, де і що хочу будувати, там і строю, то і строю». Знайте, незважаючи на те, що земельна ділянка знаходиться у вашій приватній власності, куплений за «кровні» гроші або отримано в спадщину, ви зобов'язані дотримуватися архітектурні та будівельні вимоги при будівництві. Іншими словами, згідно з АПЗ забороняється будувати там, де не можна будувати і допускається будувати тільки те, що передбачено ескізним проектом і дозволом на будівництво. В іншому випадку, ризикуєте нарватися на непідйомні штрафи і отримати роки «муторства» з узаконенням нерухомості.
· Після отримання дозволу на будівництво ви можете будувати що-небудь. Не намагайтеся будувати до отримання дозволу, це також злочин, який карається великими штрафами. Вам і так дадуть це дозвіл, якщо ви узгодили і затвердили ескізний проект, техумови і отримали АПЗ. Архітектура вам видасть дозвіл, якщо вами все вишеречісленние процедури були виконані відповідно до вимог Закону.
Другий варіант. Існуючими будівлями. Позасудовий порядок. Ви маєте раніше самовільно збудований магазин (не введені в експлуатацію) на земельній ділянці під ІЖС, ЛПГ або дачне будівництво.
Ви змінюєте цільове призначення землі і вводите в експлуатацію будова як комерційною будовою.
· Необхідно зауважити, відміну узаконення побудованого магазину від непобудованого, але проектованого магазину є, більшою мірою ці відмінності мають місце на стадії проектування, будівництва і введення в експлуатацію комерційного об'єкта.
В іншому відмінностей у процедурі зміни цільового призначення земельної ділянки не має і включає в себе процедури:
1) Ви подаєте письмову заяву про зміну цільового призначення земельної ділянки в Акімат за місцем знаходження земельної ділянки;
2) Держоргани вивчають можливість використання земельної ділянки по запитуваній цільовим призначенням. Узгодження заяви;
3) Розгляд вашої заяви спеціальною комісією і підготовка висновку комісії;
4) Складання земельно-кадастрового плану земельної ділянки в разі зміни цільового призначення земельної ділянки;
5) Ухвалення акіматом рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки в межах компетенції;
6) Виготовлення державного акту на земельну ділянку. Державна реєстрація в органах юстиції.
· Після зміни цільового призначення земельної ділянки, для узаконення комерційного об'єкта, який вами був побудований без зміни цільового призначення і експлуатувати без введення в експлуатацію, необхідно врахувати наступні умови:
- узаконення можливо за умови, якщо комерційне будівля не розташоване на водоохоронній зоні, рекреаційній зоні, «червоної лінії», санітарно-охоронній зоні промислових підприємств;
· Проводиться технічне обстеження об'єкта та виготовляється технічний паспорт на комерційною будовою;
· На основі технічного паспорта та за умови завершення процедури зміни цільового призначення земельної ділянки проводиться технічний нагляд, готується висновок про технічне обстеження, приймається постанова про якість будівельно-монтажних робіт. Проводиться технічне обстеження надійності і стійкості будівель і споруд;
· Готується Акт приймання в експлуатацію власником самостійно, узгоджується і затверджується власником. Акт приймання проходить облікову реєстрацію в органах архітектури та державну реєстрацію в органах юстиції.
Третій варіант. Існуючими будівлями. Позасудовий порядок. Ви маєте раніше самовільно збудований магазин (не введені в експлуатацію) на земельній ділянці під ІЖС, ЛПГ або дачне будівництво.
Ви не міняєте цільове призначення землі і вводите в експлуатацію будови не як комерційною будовою (магазин), а як житлове житлове будівництво.
Після введення будівлі в експлуатацію як житлове житлове будівництво, ви узаконює корисну площу, яку ви можете здати в оренду третім особам (вашим родичам) під СТО або магазин. Укладаєте договір оренди приміщення, таким чином, не міняєте цільове призначення землі і не вводьте в експлуатацію будова як комерційною будовою з купою обмежень і заборон, що накладаються СНіПами, санітарними нормами і містобудівними вимогами. Головне, щоб будівля була згідно з Актом приймання прийнято як «житлове будинок» і технічним паспортом підтверджені і відповідали його кількісні характеристики.
Четвертий варіант. Існуючими будівлями. СУДОВИЙ ПОРЯДОК. Ви маєте раніше самовільно збудований магазин на земельній ділянці під ІЖС, ЛПГ або дачне будівництво який ВАМ НЕ НАЛЕЖИТЬ В приватної власності АБО НА ПРАВО ТИМЧАСОВОГО землекористування.
· Врахуйте, статтею 244 Цивільного кодексу Республіки Казахстан ваш магазин як самовільна споруда, побудована не на вашій земельній ділянці, скажімо на землях запасу, на ділянках, відведених під сервітут, скотопрогону траси, на водоохоронної смуги, ділянках санітарної зони може бути узаконена.
А що робити, якщо ви побудували самовільну споруду на ділянці іншої фізичної або юридичної особи? Тут ви повинні розуміти, що своєю згодою цей власник дає можливість в судовому порядку узаконити і частина земельної ділянки, розташованої під самовільної прибудовою. У нас статтею 52 Земельного кодексу будови (споруди) нерозривно пов'язані із земельною ділянкою, який розташований на ньому і відчуження одного передбачає відчуження іншого. Тому власник фізична або юридична особа, на ділянці якого ви самовільно побудували будова, даючи згоду, відмовляється від частини земельної ділянки, де розташоване ваше будова. Це ви обговорюєте з власником. Іншими словами, заздалегідь домовляйтеся з власником, перш ніж піти в суд. При цьому врахуйте, ділянка повинна згідно ідентифікаційного документа і правового режиму діленим і сегментація допускається при дотриманні норм, що визначаються Правилами, СНіПами. Якщо при узаконення в судовому порядку споруди, існує ризик того що ділянка не може в подальшому використовуватися в рамках цільового призначення, то і судовий розгляд буде марним.
П'ятий варіант. СУДОВИЙ ПОРЯДОК. Ви маєте построеннний магазин (не введені в експлуатацію) на земельній ділянці під ІЖС, ЛПГ або дачне будівництво. Намагалися узаконити в порядку статті 49-1 Земельного кодексу, але вам відмовили.
· Згідно зі статтею 167 Земельного кодексу суперечки, що випливають із земельних правовідносин, розглядаються в судовому порядку. Але вам потрібно перш подумати, у кого і що ви збираєтеся відсуджувати, що саме оскаржити і порушені взагалі ваші права на землю і нерухоме майно. Часто ми не замислюємося над цими питаннями, будь-яка подія, факт, пов'язаний з погіршенням нашого становища вважаємо порушенням з боку державних органів. Так і тут, в більшості випадків те, що по суті заборонено земельним законодавством, СНіПами, Санітарними нормами негайно вимагаємо у суду. Наших співгромадян мало хвилюють загальновстановлені заборони, їх хвилюють особисті права. Так і в узаконення вашого магазину, побудованого без зміни цільового призначення землі.
· Врахуйте, якщо, згідно Генерального плану населеного пункту через обмежень, передбачених Земельним кодексом, законами, СНіПами і санітарними нормами, забороняється розміщення на що відводиться земельній ділянці масивів для тих чи інших видів діяльності (цільового призначення), то суд ніяк не може зобов'язати Акімат або територіальні органи зробити те, що заборонено законами.
Інша справа, скажімо, наприклад, про незначне відступ від архітектурних вимог при проектуванні і будівництві комерційного будови, або накладка «червоної ліній», які були встановлені на смугах відводу доріг пізніше, ніж землевласник оформив земельну ділянку або будова (споруда), або мова йде про накладку кордонів 2-х або більше земельних ділянок, що тягнуть неможливість узаконення поки не вирішитися земельний спір. В цьому випадку, звичайно ж, є сенс судового розгляду з місцевими виконавчими органами.
· Конфігурація дій, пов'язані з оскарженням дій і рішень місцевих виконавчих органів, його посадових осіб здійснюється в наступному порядку:
- якщо ви поміняли цільове призначення в порядку статті 49-1 Земельного кодексу та акимат (МІО) територіальні органи в галузі архітектури та містобудування відмовили в введенні в експлуатацію комерційного об'єкта (магазину, павільйону, ресторану) з причини, не пов'язаної з умовами Генерального плану, в цьому випадку мотивовану відмову вищевказаних органів є підставою оскарження рішень і дій місцевих виконавчих і територіальних органів в судовому порядку;
- рішення суду і його вступ в законну силу;
- технічне обстеження комерційного будови і виготовлення технічного паспорта;
- державна реєстрація Акту приймання об'єкта в експлуатацію в органах юстиції.
· Якщо ж ви не поміняли цільове призначення земельної ділянки та вирішили вимагати в судовому порядку примусового введення в експлуатацію вашого будови, як магазин, який був побудований вами без дозвільних документів і проекту. Думаю, це буде неправильно. Суд не задовольнить ваш позов. Чому? пояснюю:
По-перше, якщо вам потрібно узаконити будівлю не як звичайна господарська будівля, а як комерційний об'єкт, до якого всілякими санітарних і будівельних норм і правил передбачені свої умови для експлуатації, то ви повинні почати з територіального базису, тобто з земельної ділянки, на якому розташовано цю будівлю. Іншими словами, міняєте призначення землі, змінюється призначення самої будови шляхом приймання в експлуатацію. Поміняти призначення будови без призначення землі неможливо. Ви можете неофіційно використовувати будова як магазин на ділянці під ІЖС, але це буде незаконно і невигідно для вас. Тому суди при розгляді позовів, пов'язаних з оскарженням дій і рішень держорганів, пов'язаних із землею, враховують цільове призначення земельної ділянки та інші характеристики землі передбачені ідентифікаційним документом (держактом).
По-друге, для оскарження дій і рішень держорганів, посадових осіб у вас повинні бути в порядку дозвільні документи і проект (за винятком випадків, коли предметом судового розгляду є незаконні дії або рішення держорганів, пов'язані з відмовою в наданні дозвільних документів). А для отримання дозвільних документів у вас зажадають ідентифікаційний документ і технічний паспорт. Якщо цільове призначення земельної ділянки не дозволяє проектувати і будувати будівлю або споруду, не пов'язане з його призначенням, в цьому випадку вам не видадуть АПЗ і дозвіл на будівництво.
наш канал
в VIBER