Як орендувати АЗС? Відповіді на запитання
Вітаю! Ми «Центр Продажу Бізнесу», бізнес-брокери і фінансові консультанти. Ми працюємо, вирішуючи завдання, з якими до нас звертаються наші клієнти. Вони різні, але пов'язані з бізнесом: допомогти купити або продати, знайти інвестиції, вкласти гроші, поліпшити бізнес-процеси, скоротити витрати і т.д. Так само клієнти приходять до нас і з питаннями (багато однотипні). На деякі з них ми відповідали так часто, що утворилися «гайди», FAQ і інші корисні матеріали з фактами і відповідями. Ними ми хочемо безоплатно поділитися з «селом і світом» - якщо прочитав стане в подальшому нашим клієнтом, нам (і вам) як мінімум не доведеться витрачати дорогоцінний час на обговорення. Можна буде відразу перейти до вирішення завдань. У цій статті ми відповідаємо на самі часто зустрічалися нам питання про оформлення оренди заправки АЗС.
Питання: чи нормально, що у АЗС є кілька оцінок вартості? І до якої оцінці прив'язувати вартість оренди?
Відповідь: На жаль, нормально. Навіть типово, дляУкаіни. Кожен з методів оцінки, яких вУкаіни офіційно три, виконується відповідно до міжнародних стандартів фінансової звітності та наказами міністерства фінансів. У наказах і стандартах по можливості строго прописані критерії та документи, використовуючи яку треба оцінювати бізнес.
Власники вітчизняного бізнесу, на жаль, половину з тих документів не зберігають. Якщо взагалі оформляють. Наприклад, власник АЗС кілька років тому провів реконструкцію активу: поміняв резервуари, виконав заглиблення, поставив нову лінію рециркуляції. На частину реконструйованого обладнання є документи, на частину немає. Але жодна «одиниця» нового обладнання не занесена в технічний паспорт об'єкта. Тут і починаються складності. Наприклад, витратний метод оцінки «офіційно» можна провести тільки за технічним паспортом і зазначеної там проектної потужності. В реальності після реконструкції потужність може бути в два-три рази вище. Але довести це «офіційно» власник не в змозі.
Яка ціна оренди заправки АЗС тут справедлива? Та, що прив'язана до дійсності - до тих потужностей, які працюють і приносять стабільний дохід. Не полінуйтеся, а відвідайте майбутній орендований бізнес і оціните прибутковість «на місці». Тому що у нас була пара напів-анекдотичних випадків, коли нечисті на руки ділки, навпаки, хотіли здати АЗС в оренду тільки за ціною проектних потужностей. Коли ми прибули на місце, то несподівано з'ясувалося, що АЗС забезпечує тільки 70% потужності від заявленої в паспорті.
Питання: Як відрізнити прибуткову АЗС від збиткової?
Відповідь: За фінансовими показниками і по маркетингу. За фінансовими показниками запитуйте не тільки стандартну виручку і чистий прибуток (яка донезмоги абстрактна величина за фактом), а й «cash flow», «cash flow накопиченим підсумком» і «вартість запасів на складі». Якщо ці показники і методи їх розрахунку вам ще незнайомі - порекомендуємо прекрасний курс «Основи фінансової грамотності» від хлопців з Фінолога / Мегапрорива. Курс безкоштовний, простий в освоєнні і навіть з конспектуванням прочитується / проглядається за два вечори. По завершенню ви будете знати, на які показники, крім чистого прибутку, треба дивитися для оцінки дійсних можливостей і потужностей бізнесу. У випадку з АЗС запаси пального товару на складі довго не затримуються і бізнес «в нуль" не тягнути. А ось неамортизована обладнання або збитковий магазин при заправці - запросто. І відстежити їх можна тільки за допомогою фінансового обліку. Дані на обладнання, час його покупки і термін експлуатації зараз легко підробити. На відміну від звітності для податкової та бухгалтерії, де обов'язково ведеться рахунок 02 «амортизація основних засобів». Як нове обладнання закупили - так відразу і ставлять на облік. Якщо ж у власника АЗС і з документацією для податкової біда, то орендувати у нього бізнес точно не потрібно, інакше закінчитися все це одними збитками.
Питання: Навіщо взагалі пропонувати оренду заправки АЗС. якщо вона приносить прибуток?
Відповідь: По нашій практиці, заснованої десь на чотирьох десятках клієнтів, яким ми допомагали з орендою, причин для виставлення на оренду три. Перша - власники АЗС банально ліниві. Вони хочуть насолоджуватися життям, отримувати стабільний прибуток, прикладаючи мінімум зусиль. Наймати керуючого на актив вони не хочуть (по досить здоровою параної). в українському бізнесі вистачає прикладів, коли найняті службовці швидко ставали новими власниками, провертаючи обманні схеми філігранної складності. А договір оренди хоча б частково допомагає захистити право власності, та й прибуток «капає» на стабільній основі.
Друга причина - власникам нададуть заправний бізнес. Деяка правда життя тут є. Управління АЗС і її робочі процеси шаблонні і автоматизовані, цікавих завдань або великих складнощів немає. Людям захоплюються і поривчастим такий бізнес швидко приїдається. Щоб не втрачати дохід з АЗС, і щоб з'явилася можливість зайнятися чимось новим, не турбуючись про бізнес, вони виставляють заправку на оренду. І з рентгеном перевіряють кожного орендаря, оцінюють, чи зможе він вести бізнес «як треба». По можливості договір оренди варто укладати з такими власниками. Вони не створюють проблем, у них немає необгрунтованих претензій, вони готові допомогти і проконсультувати з будь-якого питання газових АЗС.
І третя причина - синтез перших двох. Сумний синтез. Коли власник АЗС і ледачий, і хоче високого прибутку, нічого не вкладаючи в бізнес. Такі власники виставляють своє горе-господарство на оренду і чекають, коли працьовитий орендар налагодить все процес і тут же його «кидають». Від таких орендодавців потрібно бігти як від вогню. Визначити їх просто - достатньо один раз відвідати належну їм АЗС. Там все буде «не так»: брудно, біднуватий, хамським або забиті співробітники зі штрафом за кожен чих, зношене обладнання. У таких власників АЗС варто тільки купувати, коли вони збанкрутують. Успіхів!