За загальним правилом орендар зобов'язаний використовувати нерухоме майно тільки за цільовим призначенням, а після закінчення терміну оренди - повернути нерухоме майно в тому ж стані, в якому воно було отримано, з урахуванням природного зносу.
Якщо ж стан нерухомості за час оренди значно погіршився, що не можна віднести до природного зносу, то цим заподіюються орендодавцю збитки. Орендодавець також зазнає збитків, якщо орендар без його згоди і без дозволу відповідних контролюючих органів справить перепланування або переобладнання нерухомого майна. Ці збитки орендодавець може стягнути з орендаря. Довести в суді, що збитки виникли саме в результаті неналежного використання майна орендарем, не складе труднощів.
Але для цього юристу орендодавця необхідно зробити за певним алгоритмом ряд дій, спрямованих на доведення факту заподіяння йому відповідних збитків. Якщо на цьому етапі припуститися помилки, орендодавець ризикує відновлювати попередній стан приміщення за свій рахунок.
Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення податкових та юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.
Фіксація належного стану нерухомого майна при передачі його орендарю
Щоб довести факт заподіяння збитків у зв'язку з неналежним використанням орендованої нерухомості, орендодавцю попередньо потрібно довести, що саме орендоване майно було передано орендарю в належному стані. Адже орендар може стверджувати, що майно йому вже було передано в поганому стані, а отже, ніяких збитків орендар своєму контрагенту не заподіював.
Все це дозволить орендодавцю довести, що нерухоме майно він передав орендарю в належному стані. І якщо стан майна протягом строку оренди або після закінчення дії договору значно зміниться і (або) погіршиться, то фіксація факту належного стану майна на момент його передачі орендарю матиме суттєве значення для того, щоб стягнути з орендаря завдані збитки.
Фіксація неналежного стану нерухомого майна при поверненні його орендодавцю і оцінка вартості збитку
При припинення договору орендар зобов'язаний повернути нерухоме майно орендодавцю по документу про передачу, який називається передавальним актом або актом прийому-передачі нерухомого майна (ст. 655 ЦК України).
Якщо на момент передачі майна сторони погодили розмір збитку, то цю суму потрібно також прописати в акті.
Приклад зазначення в акті прийому-передачі на заподіяння орендодавцю збитків, якщо розмір збитку сторонами не заперечується
Орендоване приміщення передано в аварійному стані. В результаті залиття пошкоджені підлога та двері в кімнатах (див. Фотографії - 14 штук, додаються до акта). Сторони дійшли згоди, що збиток, нанесений приміщенню, становить 200 тис. Руб. Орендар зобов'язується відшкодувати завдані збитки протягом двох місяців з дня підписання цього акта ».
За результатами експертизи має бути складено висновок оціночної організації. Цей висновок має відповідати вимогам статті 11 Закону про оціночну діяльність. В даному висновку буде вказана вартість відновлювального ремонту об'єкта оренди, яка буде складати частину збитків орендодавця у зв'язку з неналежним використанням орендованої нерухомості.
Стягнення збитків після фіксації їх розміру
Як вже було сказано, зафіксувати збитки можна:
- за згодою самих сторін (наприклад, в акті прийому-передачі);
- в односторонньому порядку орендодавцем шляхом залучення спеціалізованої організації для проведення оціночної експертизи.
У першому випадку орендар, як правило, не ухилятиметься від відшкодування орендодавцю збитків в розмірі узгодженої сторонами суми. У разі ж ухилення орендаря можна звернутися в суд і як доказ розміру і вартості збитків докласти підписаний орендарем документ (в нашому випадку це акт прийому-передачі, в якому буде вказана вартість збитку). Цей документ може бути кваліфікований судом як доказ визнання орендарем боргу перед орендодавцем. При цьому орендодавець може надати суду і інші докази розміру заподіяних йому збитків.
У другому випадку після отримання оціночного висновку можна або направити претензію орендареві, якщо є шанс домовитися з контрагентом в досудовому порядку, або відразу звернутися до суду з вимогою про стягнення збитків. Претензію в будь-якому випадку потрібно буде направити орендарю, якщо в договорі передбачено обов'язковий досудовий порядок врегулювання виниклих між сторонами розбіжностей. У претензії і в позові необхідно вказати повну суму збитків орендодавця. Розмір збитків буде складатися з наступних сум:
При неотриманні відповіді на претензію або у разі відмови орендаря від добровільного відшкодування збитків орендодавець може звернутися з відповідними вимогами до суду. До позовної заяви необхідно додати всі названі вище документи: договір оренди, акт про повернення приміщення з ушкодженнями, оцінне висновок, претензію орендареві, відповідь на претензію і т. П. Якщо орендодавець після отримання оціночного висновку сам виконав ремонт об'єкта оренди, то до позовної заяви необхідно додати документи, що підтверджують виконання ремонту і його вартість (договір з підрядною організацією, акти виконаних робіт, розписки в отриманні грошових коштів або виписки з банківського рахунку про перерахувати ії грошових коштів на розрахунковий рахунок підрядної організації).
Приклад з практики. суд визнав неправомірними перепланування і переобладнання приміщення орендарем і стягнув з орендаря збитки
Позивач (орендодавець) звернувся до суду з вимогами про стягнення з відповідача (орендаря):
- заборгованості зі сплати орендних платежів;
- неустойки за прострочення сплати орендних платежів;
- відсотків за користування чужими грошовими коштами;
- збитків, завданих самовільною перебудовою і переплануванням орендованого приміщення.
Суд першої інстанції позовні вимоги задовольнив. Суд апеляційної інстанції залишив рішення суду першої інстанції без зміни.
Суд касаційної інстанції зазначив таке. Відповідач в період володіння і користування спірним приміщенням самостійно (без відповідного на те дозволу і згоди власника нежитлового приміщення, погоджень з боку уповноважених органів) за допомогою демонтажу існуючих в приміщенні перегородок здійснив перебудову та перепланування приміщення, в результаті яких була пошкоджена електропроводка. Вартість демонтованих і відновлювальних робіт була оцінена згідно кошторисної документації по відновленню нежитлового приміщення, підготовленої спеціалізованою організацією. Також у вартість збитків були включені послуги спеціалізованої організації зі складання кошторису, а також вартість оформлення нового паспорта БТІ.
Довід заявника касаційної скарги про те, що встановлена судом заборгованість по орендних платежах стягненню не підлягає, оскільки спірне приміщення було отримано відповідачем в оренду з вже несправною електропроводкою, не була підтверджена відповідними доказами. Навпаки, з матеріалів справи випливало, що відповідач прийняв приміщення і довгий час ним користувався без будь-яких претензій.
Заявник також посилався на те, що стягнення витрат на складання проектно-кошторисної документації буде для позивача безпідставним збагаченням, оскільки дані витрати спрямовані на створення нового об'єкту, а не на відновлення колишнього. Цей аргумент був відхилений судом касаційної інстанції, оскільки складання кошторисної документації є незворотною мірою для приведення орендованого приміщення до попереднього стану через проведення відповідачем несанкціонованого перепланування.
За матеріалами відкритих джерел