Умови іпотечного кредиту часто вважають певними одного разу і до повного погашення. Однак існують способи зміна ставки, терміну або суми кредиту вже після його отримання
Робота над помилками
Для отримання іпотечного кредиту потенційні позичальники зазвичай намагаються вибрати відповідні часи, коли квартири дешевше, відсотки по кредиту нижче, зарплата вище, та ще й спеціальні акції банків в розпалі. Багато, керуючись такими критеріями, так і не наважуються взяти кредит: горезвісне «а раптом потім буде вигідніше» змушує виключити з розрахунків найважливіше - час. В очікуванні слушного моменту проходять роки, і найчастіше це роки в найманому житлі або батьківській квартирі, але ж могли б бути роками, прожитими у власній квартирі.
Тим часом роздуми на тему «що буде через 10 років» стосовно до іпотечного кредиту не так актуальні. І побоювання переплатити за дорогий кредит, якщо раптом через рік-два процентні ставки серйозно знизяться, теж не зовсім вірні. Є як мінімум два способи змінити, здавалося б, незмінне - умови іпотечного кредиту.
АІЖК дає реструктуризації таке визначення: це «зміна умов кредитування з метою зниження фінансового навантаження на бюджет позичальника». І описує відразу кілька варіантів дій. Наприклад, банк може надати позичальнику розстрочку або відстрочку платежів по кредиту. У першому випадку це на певний термін зменшить суму платежу, але весь відкладений борг з відсотками доведеться виплатити по закінченні терміну, зазвичай на «перепочинок» банк дає не більше року. У другому випадку банк і зовсім дозволяє позичальникові не виплачувати внески по кредиту: тимчасово і з відсотками на утворився борг. Така відстрочка дається зазвичай максимум на півроку. Але є й інші варіанти реструктуризації іпотеки. Наприклад, термін кредиту може бути збільшений, а щомісячний платіж за рахунок цього - зменшений. Як видно, всі запропоновані виходи допомагають лише тимчасово, а підсумкова сума кредиту в будь-якому випадку збільшується.
Інша справа - заміна валюти кредиту. Якщо кредит узятий в доларах, а його курс серйозно виріс, але зарплату позичальник отримує в рублях, банк може перевести кредит в рублі. Крім того, можна змінити ставку з плаваючою на фіксовану, якщо індекс, до якого вона прив'язана, істотно виріс, і з фіксованою на плаваючу (в разі стабілізації ситуації на ринку). Нарешті, банк просто може знизити процентну ставку по кредиту, що зменшить відповідно і щомісячні платежі. Але, зізнатися, це рідкісний спосіб реструктуризації кредиту.
Кредит на кредит
Рефінансування кредиту - процедура складніша, оскільки тут мова йде про надання другого кредиту для виплати першого. І другим кредитором часто виступає зовсім інший банк. Зазвичай цим варіантом користуються позичальники, які бажають серйозно заощадити на виплатах і відсотках, а також ті, хто хоче замінити одне закладене житло іншим. Якщо, скажімо, квартиру, взяту в іпотеку, потрібно з якихось причин продати (заставою по другому кредиту може стати інша нерухомість) або якщо кредит був узятий в період кризи під 16% річних (тоді це була дуже вигідна ставка), а зараз банки пропонують іпотеку під 11-13% річних.
На ділі процедура виглядає так. Позичальник отримує другий кредит, гасить заборгованість по вже наявному, знімає обтяження з об'єкту нерухомості, який служив запорукою по погашеному кредиту, після чого передає даний об'єкт в заставу другому банку.
Цей процес простий на словах, але дуже складний на ділі. По суті, позичальникові доводиться проходити через процедуру отримання іпотечного кредиту з нуля: збирати документи, оцінювати житло, страхуватися від ризиків втрати і пошкодження житла як застави. Все це вимагає не тільки часу, а й грошей. І тут потрібно серйозно вирахувати можливу вигоду.
«Для всіх єдиної формули вивести не вийде. Все залежить від конкретної життєвої ситуації і потреби позичальника, - пояснює керівник управління іпотечного кредитування ВАТ «Балтійська іпотечна корпорація» Маріанна Белькова. - Деяким потрібно поміняти склад позичальників, деяким - термін, але частіше за все, звичайно, хочеться знизити ставку по кредиту. Сенс займатися перекредітованієм зазвичай виникає при різниці в ставці 2-3% і більш. Але велика різниця в ставках теж не завжди тягне за собою чималу вигоду. Необхідно зрозуміти, скільки позичальник уже виплатив відсотків за першим кредитом, особливо при ануїтетному платежі, адже в даному випадку в платежі перші роки велику частку складають відсотки банку, а не погашення основного боргу. Крім того, потрібно враховувати, що за отримання нового кредиту доведеться знову платити: за оцінку застави, можливо, за страховку і комісію банку. А також потрібно буде сплатити державне мито за перереєстрацію застави і послуги нотаріуса ».
Банк може відмовити в рефінансуванні іпотеки. За словами Маріанни Белькова, причини відмов тут ті ж, що і причини відмов банків у наданні звичайних іпотечних кредитів: неможливість підтвердити доходи, їх недостатність, прострочення платежів за попередніми кредитами, недавня зміна роботи. Відмовити можуть і в разі, якщо перший кредит був виданий менше року тому. Але в цілому рефінансування кредиту іншого банку на руку кредитору. «У« чужих »позичальників банки більше зацікавлені - таким чином вони поповнюють свій кредитний портфель. А ось перекредітовивать свого власного позичальника, знижуючи йому ставку, банку, звичайно ж, не настільки вигідно, і відбувається це вкрай рідко », - каже Маріанна Белькова.
Однак експерт попереджає позичальників про деякі ризики. В основному вони пов'язані з процедурою зняття обтяження на квартиру від першого кредитора і реєстрації другого обтяження. «На період перекредитування, до реєстрації іпотеки на користь нового банку, ставка, швидше за все, буде істотно вище (до 3%) або дорівнює поточній ставці по кредиту - власне, тому розміру ставки, який позичальник хоче знизити. А може і взагалі знадобитися порука », - каже Маріанна Белькова.
Правда, у всіх цих труднощах є і позитивний момент. Експерти зізнаються, що нерідко трапляється, коли банки йдуть назустріч своїм позичальникам, дізнавшись, що ті зібралися перевести кредит в іншому банку: зараз, на зростаючому ринку, позичальників втрачати нікому не хочеться.