Перед тим, як поділитися своїм баченням проблем, хочу нагадати індійську притчу про мудреців і слона:
Підводять трьох мудреців із зав'язаними очима до слону і просять сказати, що це.
Перший мудрець помацав ногу і сказав, що це стовп.
Другий мудрець помацав хобот і сказав, що це змія.
Третій мудрей помацав хвіст і сказав, що це опахало.
Всі мудреці сказали правду, але жоден з мудреців не сказав істину. Причина в тому, що вони не мали комплексного уявлення про об'єкт, тому не назвали правильно об'єкт.
Ми знаходимося в положенні мудреців. Реформатори нам не говорять істину, вони нам кажуть тільки те, що їм потрібно, а це може бути правда, напівправда чи чиста лож. Тому я ділюся своєю правдою, щоб отримати істину.
Реформа ЖКГ. А чи є реформа?
Багато хто до цих пір чекають від реформи ЖКГ будь-якого позитиву для себе і своєї нерухомості, але при цьому забувають, що в Україні сформувалася житлово-комунальне лобі (мафія), яке розглядає нас і нашу нерухомість як гарантований і нескінченний потік грошових коштів, як гарантоване джерело збагачення. Ми багато років, оплачуючи житлові послуги, які повинні були надавати ЖЕКи, робили вигляд, що вони їх нам надають, але в дійсності ЖЕКи:
- регулярно виставляли рахунки за послуги,
- брали ці гроші за послуги,
- нічого не робили.
Будинки старіють, інфраструктура старіє, і що ОСББ або ЖЕК. Що краще? ОСББ, нас врятує ОСББ.би піти від відповідальності за багаторічне бездіяльність була придумана реформа ЖКГ. Моя точка зору, що реформа - це не тільки перекласти відповідальність за технічний стан і можливе руйнування будинку на його власників, а й не забути себе улюблених, продовжити сидіти на нескінченних грошових потоках. Якщо додати сюди поява серйозного гравця - будівельне лобі (ще ті бандити), яке хоче забудувати всі наші прибудинкові території, парки, сквери, дитячі майданчики, дитячі садки і т.д. добудувати кілька поверхів в нашому будинку, то картина виходить зовсім сумна.
ОСББ - панацея чи все-таки капкан для пасивних власників.
1. Що ж таке ОСББ
Для того, щоб зрозуміти, що таке ОСББ і для чого його створюють, дивимося
закон «Про об'єднання співвласніків багатоквартірного будинку»
Дуже уважно дивимося обов'язки і виявляємо "забезпечення своєчасного надходження коштів для сплат всех платежів". Це і є одна з основних новацій, тобто ми стаємо колективним боржником за зобов'язаннями ОСББ, а він в свою чергу нашим, домашнім колектором, та й ще й за наші гроші. Ви не застраховані від того, що в будинку знайдуться ті, хто з якихось причин не платять за боргами і якщо раніше Вам було все одно, то тепер будучи колективним боржником (відповідачем по боргах ОСББ) ця проблема стає Вашої. Це означає, що Ви будете платити за наркоманів, п'яниць, безробітних і т.д. хитрого сусіда за його зобов'язаннями і ще оплачувати судові витрати при подачі позову в суд для стягнення з них боргу, оплачувати послуги адвоката при стягненні боргу з ОСББ, наприклад, монополістами. Про це я ще буду згадувати далі.
2. Майно ОСББ.
Дуже важливим є питання про майно ОСББ. Дуже цікавий наступний пункт закону:
І відразу ж виникає питання, якщо наше спільне майно стає власністю ОСББ, то яку відповідальність несе ОСББ за своїми зобов'язаннями. Відповідь в тій же статті закону
Яке ж майно співвласники передають ОСББ у власність. Дуже детально про це йдеться в законі "Про Особливості Здійснення права власності за у багатоквартірному будинку"
Допоміжні приміщення багатоквартірного будинку - приміщення, прізначені для забезпечення ЕКСПЛУАТАЦІЇ будинку та побутового обслуговування его мешканців (колясочні, коморі, сміттєкамері, горища, підвалі, шахти и машінні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні и технічні приміщення);
З усього переліку спільного майна слід особливо виділити горища, поясню чому. У Києві проходять слухання з питань "зональних" районів. У документах чітко видно бажання забудовників заробити на збільшенні поверховості кварталів, особливо центральної, старій частині міста.
Збільшити поверховість можна двома шляхами:
- шляхом будівництва нового хмарочоса у дворі Вашого будинку.
- шляхом надбудови декількох поверхів у Вашому домі.
ОСББ, нас врятує ОСББ?
Окремо відзначу, що «Зональність» передбачає збільшення щільності забудови за рахунок зменшення прибудинкових територій, зелених зон, легалізує знесення дитячих садків і будівництво на їх місці торгово-офісних хмарочосів і т.д.
Таким чином, законодавець неподільну між співвласниками власність об'єднує під єдиним дахом одного власника - ОСББ, який, як ми пам'ятаємо, відповідає за своїми зобов'язаннями своїм майном. Створити умови для банкрутства більшості ОСББ не складно. Можливо, тому зараз активізувався процес продавлювання «зональна», тому що маса недосвідчених і довірливих ОСББ вже йдуть в руки забудовників та інших шахраїв різних сортів.
Друзі, наші даху, прибудинкова територія в небезпеці, та й не тільки даху і земля.
Проблему з можливим відчуженням спільної власності через ОСББ третій особі можна було б вирішити після прийняття закону «Про Особливості Здійснення права власності за у багатоквартірному будинку» після появи в законі нової форми управління - управління совладелецаці. яка б могла стати єдиною вищою формою управління власністю, з правом передавати загальну власність в управління і тільки в управління (без передачі права власності) в ОСББ і іншим управителям, але цього не відбулося. Інтереси забудовників та інших любителів халяви за наш рахунок виявилися вищими за інтереси простих людей.
Стаття 9. Форми управління багатоквартірнім будинком
Управління багатоквартірнім будинком здійснюється его співвласнікамі.
За рішенням співвласніків усі або частина функцій з управління багатоквартірнім будинком могут передаватіся управителю або всі Функції - об'єднанню співвласніків багатоквартірного будинку (асоціації об'єднань співвласніків багатоквартірного будинку).
Після створення ОСББ все права на спільну власність від справжніх власників - співвласників будинку переходять ОСББ.
Стаття 10. Прийняття РІШЕНЬ относительно управління багатоквартірнім будинком Зборами співвласніків
1. Співвласнікі пріймають решение относительно управління багатоквартірнім будинком на зборах у порядку, передбачення цією статтей. Если у багатоквартірному будинку в установленому законом порядку утворено об'єднання співвласніків, проведення зборів співвласніків та Прийняття відповідніх РІШЕНЬ здійснюється согласно із Законом, что регулює діяльність об'єднань співвласніків багатоквартірніх будинків.
Створення ОСББ означає
- добровільну ліквідацію самого прогресивного методу управління власністю - управління власниками
- передачу власності в руки колективного ответчіка- колектора.
3. «Створюємо ОСББ, стаємо ефективними власниками».
Це все витрати, які сплачуєте Ви як члени ОСББ.
Звичайно, ОСББ може наймати підрядників для виконання робіт, напрмер:
- Обслуговування ліфта,
- Вивіз сміття,
- Може найняти ЖЕК для надання необхідних послуг.
Я вже писав, що ОСББ підписує договір від свого імені, а відповідати за зобов'язаннями будуть всі члени ОСББ. Суть проблеми в наступному. На поточний момент кожен мешканець будинку підписав індивідуальний договір з ЖЕКом і іншими постачальниками послуг (електрика, газ, вода і т.д.). Кожен відповідає індивідуально по своїх боргах (зобов'язаннях). Подивіться на стендах списки неплатників. Зараз Вам все одно, а коли створите ОСББ це вже буде Ваша проблема, тому що Ви стаєте колективним відповідачем по боргах (зобов'язаннях всього ОСББ) перед постачальниками послуг і відповідаєте усім майном ОСББ. Якщо раніше монополісти судилися з окремими громадянами, а це дорого і підриває імідж: «монополіст на бідну бабусю наїхав, о жах. На дибу монополіста. », То тепер по боргах відповідає юридична особа ОСББ, а хто є його членом це вже нікого не цікавить (та хоч 100 бабок на вулицю викинуть, всім пох ...).
Колективний відповідач - ось основне зло ОСББ, ОСББ як колективний колектор принесе Вам скандали, лайка і бійки в будинок. Розділяй і володарюй - основне завдання влади і вона її вирішує.
Як же позбавити себе від цих проблем. Я вже згадував про новаторську, демократичної форми управління будинку - управління співвласниками (далі УС). Це як домашній референдум, рішення якого є обов'язковим для виконання. Так, важко зібрати 75% голосів (метрів) власників для прийняття рішення, а хіба демократія - найпростіша форма правління? Ви і тільки Ви розпоряджаєтеся своїм спільним майном, а не юридична особа ОСББ. Ви вибираєте уповноважена особа, якій дозволяєте підготувати договір з постачальником послуг. Уповноважена особа тільки представляє Ваші інтереси при підготовці договору (як адвокат), він не є суб'єктом господарювання, у нього немає власності, рахунки в банку і т.д. Договір з постачальником послуг зобов'язаний підписати кожен власник або Ви дозволяєте від Вашого імені підписати договір уповноваженій особі (відповідальність за договором несе кожен співвласник особисто). У сухому залишку отримуємо, що загальна власність залишилася Ваша і Ви нею розпоряджатися, а за зобов'язаннями перед постачальниками послуг відповідає кожен мешканець будинку індивідуально сам за себе. Про управління співвласниками більш докладно далі.
Ну якось так: і вовки ситі і вівці цілі.
4. Додаткові витрати для ОСББ.
Зверніть увагу на те, як монополісти довго пручалися ставити лічильники на будинок (вода, світло, газ, тепло), а зараз цілими днями довбають стіни. Можна подумати, що монополіст піклується про Вас і хоче, щоб ви не переплачували. Це велика помилка. Просто ЖЕК, як власність територіальної громади, на законних умовах не включав в тариф вартість електроенергії (ліфт, освітлення, електронасоси, двигуни і т.д.), тепла (йде на опалення місць загального користування в будинку - сходові клітини, колясочні і т. д.), вода. Як розраховувалися тарифи. Тариф розраховувався тільки з розрахунку площі квартири і нежитлового приміщення (магазин, кафе). ЗатраОСББ або ЖЕК. Що краще? ОСББ, нас врятує ОСББ.ОСББ або ЖЕК. Що краще? ОСББ, нас врятує ОСББ.ти на обслуговування будинку в тариф не входили, а тепер будуть входити. наскільки дороге це задоволення, розрахуємо на прикладі наступного будинку:
Цей приклад я навів тільки з однією метою, показати, що комбінація управління власниками + комунальний ЖЕК може дати найнижчі тарифи при якості, яке ми заслуговуємо. А заслуговуємо ми багато і найякісніше, тому як реалізувати цю комбінацію розглянемо далі. І звичайно розглянемо ОСН та його вирішальну роль у цьому процесі.