При початок будівництва свого житлового будинку мало хто замовники запитують кошторис, що включає всі етапи будівельних робіт, а між тим, це найважливіша частина проектних робіт, яка дозволяє в майбутньому уникнути фінансових неприємностей.
Замовлення кошторису на будівництво будинку дозволить уникнути багатьох ілюзій і допоможе розібратися в тому, на що варто звернути увагу при будівництві будинку.
Чинне законодавство РФ - Закон «Про ліцензування окремих видів діяльності» від 25.09.98 "Про ліцензування окремих видів діяльності" № 158-ФЗ. не містить вимоги ліцензування діяльності по складанню кошторисної документації, так як ці роботи не пов'язані із забезпеченням міцності, стійкості та експлуатаційної безпеки зведених будинків і споруд, що зводяться (лист Мінбуду України від 28.02.97 № БЕ-19-7 / 12).
У 1986 році в СРСР був затверджений збірник норм будівництва. До цього за всю історію людства не було подібного документа, який би регулював економіку і організацію будівельного виробництва.
З цього часу була законодавчо затверджена обов'язок складання кошторису проектною організацією. Будівельна кошторис була невід'ємною частиною проектної документації.
Тому з'явилася практика оцінювати вартість складання будівельної кошторису у відсотках від вартості проектних робіт. Ця величина становила 10% вартості проекту.
Наприклад, якщо вартість проекту становила 10% від вартості будівельно-монтажних робіт, то будівельний кошторис коштувала близько 1% від вартості будівництва.
Аж до теперішнього часу приблизно така практика досить широко використовується при розробці проектної документації та будівництво об'єктів повністю фінансуються з бюджету.
У період з 1986 року і по теперішній час було розроблено настільки багато різних законодавчих, нормативних та рекомендаційних документів, додатків і доповнень до них, що грамотна розробка будівельної кошторису стала складніше, ніж була в той момент, коли вона була вперше законодавчо затверджені.
Останнім часом складанням кошторисної документації стали займатися безпосередньо замовники, генеральний підрядник і підрядні організації.
Така практика є нормою в ринковій економіці.
- За часів СРСР вартість складання будівельної була гнучкою, який є в умовах ринкової економіки.
В даний час вартість, терміни, склад документів і розрахунків при складання будівельної кошторису визначаються сторонами: замовником і виконавцем.
Будівельна кошторис може взагалі не складатися третіми сторонами. скласти будівельний кошторис може безпосередньо замовник своїми силами, і на свій розсуд.
Залежно від типів робіт, їх складності, терміновості і т.д. на які складаються кошториси, застосовуються знижуючі або збільшують коефіцієнти.
Крім складності складання точної і об'єктивно оцінює можливі витрати на будівництво об'єкта будівельної кошторису є ряд дуже важливих моментів, на які ні в одному з існуючих законодавчих, нормативних та рекомендаційних документів, додатків і доповнень до них, немає ніяких згадок, роз'яснень та рекомендацій.
Коротенько це можна пояснити відомим анекдотом:
"Скільки буде двічі два. - А ми купуємо чи продаємо?"
Якщо будівельний кошторис становитиме безпосередньо інвестор, людина або організація, які хочуть пропонують свої послуги і інвестор або потенційний покупець нерухомості, то результати у них будуть різними.
Крім зацікавленості в отриманні завищених або занижених результатах, на підсумкову точність складання будівельної кошторису впливає досвід, професійний рівень освіти і ступінь обізнаності про будівельний проект.
На підсумкову точність будівельної кошторису впливає, на якому етапі робіт вона складається. Будівельна кошторис може складатися як на етапі ескізного проекту, так і на етапі розробки будівельної документації, так і уточнюватися під час безпосередньо будівництва об'єкта.
Точність будівельної кошторису визначається інфляцією, місцем будівництва об'єкта і дуже багатьма іншими факторами.
Вартість будівельної кошторису залежить від ступеня вивчення ділянки землі, на якій передбачається будівництво. Замовники, які просять представити їм точну будівельний кошторис майже завжди ще не купили ділянку землі не провела на ньому необхідні дослідження їх геоподоснови.
Вартість будівельної кошторису залежить і від рівня корупції в конкретному населеному пункті, місті і т.д.
Тому проектувальника не зможе уявити точну будівельний кошторис на етапі розробки ескізного проекту будинку.
Точність складання будівельної кошторису багато в чому визначає прибуток, яку можна отримати від реалізації інвестиційного будівельного проекту.
Якщо треба забезпечити конфіденційність при складанні будівельного кошторису, то тій людині або організації, яка буде складати будівельний кошторис годі й показувати зовнішній вигляд будівлі і не вказувати його точного місця будівництва. Але точність складання кошторису при цьому буде трохи нижче, в порівнянні з тією, коли показаний зовнішній вигляд будівлі і вказано його точне місце будівництва.
Чим складніше і дорожче будівельний проект - тим економічно доцільніше доручати складання будівельної кошторису декільком незалежним афіновані від замовника, інвестора та генерального підрядника організаціям.
Після отримання будівельних кошторисів, складених кількома незалежними людьми і організаціями доцільно перевірити їх хоча б вибірково самостійно і звернувшись, наприклад, за консультацією до третьої незалежної сторони.
Розрахунок вартості і часу проектних робіт по Москві ведеться по МРР-3.2.06.06-06 - збірник базових цін на проектні роботи для будівництва в м Москві.
Час проектування визначається по МРР-3.1.10.02-04 - норми тривалості проектування об'єктів будівництва в місті Москві
Орієнтовна структура витрат на будівництво малоповерхового багатоквартирного будинку "під ключ"
Який би докладної, точної на перший погляд не виглядала будівельний кошторис, вона повинна бути юридично грамотної.
Спори між замовником і підрядниками виникають досить часто. І від того, наскільки юридично грамотно складена будівельна кошторис і оформлений договір на будівельні роботи, багато в чому буде залежати їх взаємини, підсумкове якість об'єкта, дотримання термінів його будівництва і фактичні витрати на будівництво.
Тому до складання кошторисів на будівництво дорогих об'єктів економічно доцільно залучати юристів.
Будівельна кошторис може виглядати солідно і переконливо. Але для того, хто замовив складання будівельної кошторису важливі не тільки її точність, солідність і переконливість, а ще й можливість купити будматеріали і замовити послуги за цінами, зазначених у кошторисі і на на вигідних для себе умовах.
Передбачається побудувати триповерхових багатоквартирний будинок. Є його ескізний проект. Замовник хоче знати, скільки буде коштувати будівництво такого будинку. Для цього він замовляє в фірмі "Н" складання будівельної кошторису.
Через встановлений договором час він отримує точну, солідно і переконливо оформлену будівельний кошторис.
В результаті замовник, крім витрат на будівельний кошторис, змушений витрачати додаткові час, сили і гроші на проведення маркетингу та пошук постачальників будматеріалів і підрядників.
Цивільний кодекс РФ:
ПОЛОЖЕННЯ про склад РОЗДІЛІВ проектної документації І вимоги до їх змісту
ПП РФ №87
II. СКЛАД РОЗДІЛІВ проектної документації НА ОБ'ЄКТИ КАПІТАЛЬНОГО БУДІВНИЦТВА ВИРОБНИЧОГО І НЕВИРОБНИЧОГО ПРИЗНАЧЕННЯ І ВИМОГИ ДО ЗМІСТУ ЦИХ РОЗДІЛІВ
РОЗДІЛ 11 "Кошторис на будівництво об'єктів КАПІТАЛЬНОГО БУДІВНИЦТВА"
28. Розділ 11 "Кошторис на будівництво об'єктів капітального будівництва" повинен містити текстову частину в складі пояснювальної записки до кошторисної документації та кошторисну документацію.
29. Пояснювальна записка до кошторисної документації, передбачена пунктом 28 цього Положення, повинна містити наступну інформацію:
а) відомості про місце розташування об'єкта капітального будівництва;
б) перелік збірників та каталогів кошторисних нормативів, прийнятих для складання кошторисної документації на будівництво;
в) найменування підрядної організації (при наявності);
г) обгрунтування особливостей визначення кошторисної вартості будівельних робіт для об'єкта капітального будівництва;
д) інші відомості про порядок визначення кошторисної вартості будівництва об'єкта капітального будівництва, характерні для нього.
31. Зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва, передбачений пунктом 30 цього Положення, складається з розподілом коштів за такими главам: